2019年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”逐步落地。行至三四月，“小陽(yáng)春”驟起，熱點(diǎn)城市被頻頻點(diǎn)名，為市場(chǎng)過(guò)熱苗頭敲響警鐘。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月30日，上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次，相比2018年上半年的192次，同比上漲31%。但易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)卻表示：“今年應(yīng)該是調(diào)控 少的半年了。”

調(diào)控究竟是多了還是少了？關(guān)鍵在調(diào)控政策的分化。

2019年上半年，樓市調(diào)控更多由地方根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際把握。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，已有蘭州取消限購(gòu)、佛山取消限價(jià)、阜陽(yáng)取消土地限價(jià)，此外更有多城放寬人才落戶條件，側(cè)面對(duì)限購(gòu)起到一定突破作用。但同時(shí)，部分城市收緊樓市政策，如蘇州升級(jí)限售、西安加碼限購(gòu)等。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，行至年中，2019年上半年的調(diào)控可視4月19日為節(jié)點(diǎn)：“4月19日之前，受菏澤領(lǐng)頭以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)影響，各地樓市調(diào)控政策明顯減小，且大部分以寬松為主；4月19日，住建部預(yù)警六個(gè)城市，5月18日又預(yù)警四個(gè)城市，政策再度呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)。”

調(diào)控政策分化到區(qū)

今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，中央主要把握“穩(wěn)”的底線，將更多的調(diào)控權(quán)和責(zé)任交給了地方。在此基礎(chǔ)上，上半年樓市政策分化明顯，除了收緊和放松并存之外，還體現(xiàn)出政策分化到區(qū)、既防漲又防跌的特點(diǎn)。

6月初，時(shí)代周報(bào)記者致電南京市高淳區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心得知，該區(qū)已取消限購(gòu)，但南京市的其他區(qū)域限購(gòu)仍在執(zhí)行中。此外，在蘇州警示市場(chǎng)年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅不得超過(guò)5%的同時(shí)，也有城市頒布“限跌令”—如3月4日，江西贛縣發(fā)布通知，要求所有開發(fā)企業(yè)立即停止特價(jià)房銷售等三條“限跌”政策；6月，湖北恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)警的通知》，列舉十條降價(jià)對(duì)市場(chǎng)的影響，直指“不準(zhǔn)降價(jià)”。

中國(guó)社科院城環(huán)所不動(dòng)產(chǎn)室主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析指出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周期調(diào)整的性質(zhì)：“在今年整體調(diào)控的基調(diào)下，各地出現(xiàn)政策分化是必然趨勢(shì)。這也體現(xiàn)了中央調(diào)控政策的原則性與地方調(diào)控政策的靈活性相結(jié)合的特點(diǎn)。”

“但這樣的趨勢(shì)，從一個(gè)側(cè)面顯示出當(dāng)前我國(guó)不同城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了較大分化，需要多加留意。”王業(yè)強(qiáng)補(bǔ)充強(qiáng)調(diào)。首先，部分二線超大城市成為新的增長(zhǎng)極，無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲幅度還是持續(xù)時(shí)間均表現(xiàn)突出，“對(duì)于這種城市來(lái)說(shuō)，需要衡量城市的房?jī)r(jià)上漲是否有基本面支撐。其次，棚改退出后，部分中小城市的市場(chǎng)隱憂顯現(xiàn)。再次，收縮型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更值得注意，應(yīng)控制大規(guī)模擴(kuò)張”。

機(jī)構(gòu)研發(fā)中心房產(chǎn)企業(yè)研究總監(jiān)李建橋則向時(shí)代周報(bào)記者分析指出：“從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾來(lái)看，部分城市樓市雖然熱度上升，但仍在可控范圍內(nèi)。同時(shí)，中央層面更加關(guān)注城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的匹配性，因此三四線城市的反彈管控會(huì)更加嚴(yán)格，二線城市則可能會(huì)有一定程度的放松。”李建橋同時(shí)表示，政策維度上，預(yù)計(jì)2019年整體基調(diào)不變，以小的調(diào)整為主，包括城市的限價(jià)、限售、公積金或者住房貸款利息調(diào)整等。

克而瑞研究中心判斷認(rèn)為，從主管部門態(tài)度來(lái)看，房?jī)r(jià)仍是不能觸碰的紅線。二線城市中的貴陽(yáng)、濟(jì)南、昆明等，三線城市中的大理、徐州等，有加碼調(diào)控的可能性；多數(shù)三線城市受制于市場(chǎng)購(gòu)買力透支疊加棚改貨幣化安置漸次退出，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大的下行壓力。目前，隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺(tái)等二三線城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)再次浮出水面，預(yù)計(jì)下半年有望逐步松綁調(diào)控。

長(zhǎng)效機(jī)制在路上

今年1月21日， 總書記在省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)研討班上表示，要全面做好住房市場(chǎng)調(diào)控等工作，“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案”。此后，“長(zhǎng)效機(jī)制”被多次提及。

此前，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)管理處告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前蘇州市房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制政策已經(jīng)形成方案，但暫未透露下一步工作是什么、何時(shí)展開。5月28日，海南省也表示，本省房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)已上報(bào)國(guó)家推進(jìn)海南全面深化改革開放領(lǐng)導(dǎo)小組，爭(zhēng)取從省級(jí)層面出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)。

6月26日和27日，時(shí)代周報(bào)記者分別致電海南省住建廳和蘇州市住建局，詢問(wèn)長(zhǎng)效機(jī)制的進(jìn)度和具體內(nèi)容，對(duì)方均表示尚無(wú) 消息透露。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從全國(guó)范圍來(lái)看，海南省布局房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已走在前面。早在今年3月15日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)霍巨燃透露，海南省已于2018年研究制定相關(guān)機(jī)制并已報(bào)中央待批。5月28日，海南省住建廳也向外界介紹了更多關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的具體內(nèi)容—“著手研究運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等綜合手段，把握好近期和遠(yuǎn)期的關(guān)系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度和適應(yīng)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

2019年下半年，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是否會(huì)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性出臺(tái)？

丁祖昱向時(shí)代周報(bào)記者表示，去年中央層面已有政策工具包，也強(qiáng)調(diào)了“一城一策”“因城施策”等原則，“從這個(gè)角度看，長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)是下半年中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)”。

至于長(zhǎng)效機(jī)制推出的具體路徑是自上而下還是從地方到中央，王業(yè)強(qiáng)表示，在已有的調(diào)控背景下，存在地方摸索長(zhǎng)效機(jī)制并穩(wěn)妥推進(jìn)的可能。

“今年，地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的自主權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)大。在此基礎(chǔ)上，地方政府發(fā)揮主動(dòng)性、根據(jù)地方市場(chǎng)實(shí)際情況制定具體調(diào)控措施，是結(jié)合當(dāng)前背景的一種創(chuàng)新。另外，長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有現(xiàn)成的模式，需要發(fā)揮地方政府的積極主動(dòng)性，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)控實(shí)踐探索，再由中央進(jìn)行總結(jié)推廣。”王業(yè)強(qiáng)分析認(rèn)為。

但專家同時(shí)表示，長(zhǎng)效機(jī)制的推出并非全權(quán)由地方主導(dǎo)，或更多傾向走“上下結(jié)合”的模式。

“預(yù)計(jì)中央將把握房住不炒、‘三穩(wěn)’、防風(fēng)險(xiǎn)等原則，”王業(yè)強(qiáng)說(shuō)，“以往都是中央制定政策，地方抓落實(shí)。現(xiàn)在是中央制定原則和方向，地方出政策。這種模式更貼近市場(chǎng)，預(yù)計(jì)也更有效。”

李建橋也認(rèn)為：“未來(lái)或?qū)⒂芍醒雴?wèn)責(zé)抓住調(diào)控主線，并且使用住房登記、戶籍、土地等配套性措施穩(wěn)定市場(chǎng)；地方主要落實(shí)細(xì)節(jié)，如供地計(jì)劃、戶口計(jì)劃、公積金計(jì)劃等。”

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