和往年樓市“金九銀十”相比，今年有點(diǎn)冷。上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布報(bào)告顯示，8月，全國40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。業(yè)內(nèi)人士稱，當(dāng)前樓市預(yù)期已經(jīng)轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)“金九銀十”降價(jià)促銷將增多，隨著因城施策的調(diào)控措施逐步落實(shí)，樓市將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢。

　　在上海市奉賢區(qū)地鐵5號線附近一處樓盤，銷售人員對記者說，和往年“金九銀十”相比，今年有些冷清。“一上午大概有四五組看房的，和平時(shí)沒什么太大區(qū)別。”該樓盤銷售人員說。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，8月，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。8月，4個(gè)一線城市成交面積環(huán)比下降19%，同比下降16%；18個(gè)二線城市成交面積環(huán)比下降10%，同比增長6%；18個(gè)三四線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降17%。

　　在市場預(yù)期整體走低的情況下，部分房地產(chǎn)企業(yè)加大營銷力度，并嘗試降價(jià)促銷。在恒大官方APP恒房通上，記者看到“升級新品可享9折優(yōu)惠”“清尾 享8折優(yōu)惠”“一次性付款可享92折”等宣傳標(biāo)語。

　　易居研究院研究員沈昕表示，接下去幾個(gè)月，部分房企由于資金面緊張，會加大推盤力度，打折促銷現(xiàn)象也會增多。在中央明確表態(tài)下，樓市預(yù)期已發(fā)生轉(zhuǎn)變，房企推盤量可能大幅增加，但成交量難以明顯增長。

　　沈昕說，分城市類別看，一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈，但難以持續(xù)增長；東部和中部二線城市后續(xù)還有可能繼續(xù)降溫，其他地區(qū)的成交量則面臨較大下降風(fēng)險(xiǎn)。

　　8月25日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，確認(rèn)房貸利率與貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）掛鉤。央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以 近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

　　房貸利率換錨后，個(gè)人住房貸款利率除了要參考LPR，同時(shí)受央行的房貸利率底線、當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限、銀行浮動加點(diǎn)等三方面因素制約。據(jù)悉，目前房貸利率“換錨”工作平穩(wěn)有序，地方和金融機(jī)構(gòu)正穩(wěn)步推進(jìn)明確LPR加點(diǎn)數(shù)值、系統(tǒng)升級改造等工作。

　　目前，北京已經(jīng)明確，首套房利率在LPR的基礎(chǔ)上上浮不低于55個(gè)基點(diǎn)，二套房不低于105個(gè)基點(diǎn)。按照8月20日5年期以上LPR計(jì)算，北京地區(qū)個(gè)人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，上海首套房貸款平均利率為4.84%，低于全國5.47%的平均水平。此次利率調(diào)整受到各方關(guān)注。

　　中國人民銀行上海總部相關(guān)負(fù)責(zé)人近日對記者表示，上海當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限還未確定。總的基調(diào)是在因城施策的原則下，保證利率定價(jià)機(jī)制順利轉(zhuǎn)換，維持上海個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，預(yù)計(jì)過渡期內(nèi)，會有越來越多的銀行在系統(tǒng)改造和合同修改完成后，開始對新增房貸使用LPR來報(bào)價(jià)。“短期的波動不可避免，不過從目前已采取新報(bào)價(jià)方式的銀行來看，基本上是為了方便管理，與之前的實(shí)際利率水平相比仍基本保持穩(wěn)定。”

　　中原地產(chǎn) 市場分析師張大偉表示，從長期趨勢來看，對于購房者而言，利率的平穩(wěn)是主流。

　　旺季不旺，調(diào)控政策收緊是主要原因。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次，同比上漲31%。

　　值得注意的是，4月份，在四個(gè)一線城市今年以來 出現(xiàn)全面上漲后，住建部4月、5月連續(xù)兩次對近四個(gè)月新建、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的共10個(gè)城市發(fā)出預(yù)警提示。

　　與此同時(shí)，房企融資渠道受到越來越多限制。今年5月份開始，多家房企被列入暫停公開市場發(fā)債業(yè)務(wù)名單，監(jiān)管部門收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。7月，銀保監(jiān)會、國家發(fā)改委下發(fā)文件，要求對信托、海外發(fā)債和銀行等房企融資渠道進(jìn)行約束。7月30日召開的中央政治局會議 提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

　　政策效果很快傳導(dǎo)到土地市場。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，8月份，全國40個(gè)城市土地庫存去化周期為22.4個(gè)月，該數(shù)值相比7月份的22個(gè)月略微增長。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　在市場分化趨勢明顯的大背景下，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策的調(diào)控指導(dǎo)原則。8月末，湖南省臨澧縣宣布，規(guī)定的時(shí)限內(nèi)在縣城區(qū)購買符合條件的商品房可享受購房貨幣補(bǔ)貼，其子女入學(xué)可就近申請學(xué)位；9月，浙江嘉興規(guī)定，已還清公積金貸款后再次購買自住住房的，仍可享受60萬元的額度；河南對符合條件的農(nóng)村教師實(shí)施購房優(yōu)惠，幅度不低于20%。

　　易居企業(yè)集團(tuán) 執(zhí)行官丁祖昱表示，地方因城施策主基調(diào)并沒變，考慮當(dāng)前的市場環(huán)境，市場壓力大的城市可能先調(diào)整。

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