酒店式公寓的公寓分為產權式公寓酒店和酒店式公寓。產權式公寓酒店的實質是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業管理范疇，它所銷售的是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房。產權式酒店的本質在于購買者目的并非自住，而是將客房委托酒店管理公司統一經營和出租，以獲取客房利潤分紅和獲得酒店管理公司 一定期限的免費入住權。酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用"和“投資"兩大功效，但其本質仍然是公寓酒店式公寓是一種既吸收了 酒店較好的服務功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點；既可居住，又可辦公的綜合性很強的物業。酒店公寓與普通住宅樓比較起來，其結構和設計均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、 ，能為住房提供 酒店式的生活環境和物業管理。酒店式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。選擇酒店式公寓 的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。在2003 年12月1日起實施的《上海市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱新《規定》）中 對“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分別作出了定義，并明確其區分與界定。新《規定》中的名詞解釋第13條明確寫明：“公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。”第14條：“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理。”其根本的性質是按土地使用權的性質進行劃分：凡商業用地，土地使用年限為40年；凡住宅用地，其土地使用年限為70年。因此，土地使用年限為40年的屬“公寓式酒店”，按旅館建筑處理，屬于商業性質；土地使用年限為70年的屬酒店式公寓，是按居住建筑處理，屬于住宅性質。也就是說在2003 年12月1日之前已經預售的以“酒店式公寓”命名的樓盤，其土地性質如果是40年的商業用地，那樓盤所涉及的房屋其產證必然是與公寓式酒店相同歸類為商業性質的“旅館”。 土地使用年限和性質是政府統一規劃確定的。搞清這是兩種不同性質的物業，酒店式公寓屬于住宅類物業，公寓式酒店則是酒店類物業（非住宅）。正因為兩類物業性質不同，所以前者可擁有個人產權，可以居住、出租或轉售。由于此類房子往往集中在一個或幾個單體建筑內，便于某家機構或公司采用酒店服務方式進行統一管理，所以這種管理方式被冠名為“酒店式”。必須注意的是，因為這類物業屬于住宅，就不能開展經營。如果開發商提出為你開展“保值經營”的話，必定是假話。而公寓式酒店本質上是酒店類物業，整個物業只能由機構或公司進行投資再交由一家專業酒店公司進行管理。由于產權屬于機構或公司的，當然不能將客房分割出售給個人。

投資風險特征

居住功能差

一些改造的小戶型酒店式公寓，戶型單一，無獨立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價格上有一些優勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。

成本過高

由于酒店式式公寓的經營也相當非常復雜，所以定位時必須把握準確、條理、便捷的原則。盲目追求 ，不僅會增加成本，也會與市場脫節。另外，開發商缺乏此類產品開發經驗，卻堅持自己經營，也會為交房后的矛盾留下隱患。

低

多數酒店式公寓項目只有60%多的 ， 多也只有70%左右的 ，這就在無形之中抬高了其套內實際使用面積的折合單價，降低了其性價比，并直接影響其保值增值功能。酒店物業管理費大于公寓物業管理費

服務對象

酒店式服務公寓， 早始于1994年歐洲，，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是當時旅游區內租給游客，供其臨時休息的物業，由專門管理公司進行統一上門管理，既有酒店的性質又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業就成了酒店式公寓的雛形。在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服務，又能享受居家的快樂，住戶不僅有獨立的臥室、客廳、衛浴間、衣帽間等等，還可以在廚房里自己烹飪美味的家肴。早晨可以在酒店餐廳用早餐；房間由公寓的服務員清掃；需要送餐到房間、出差定機票，只需打電話到服務臺便可以解決了，很適合又懶又忙的IT小兩口。由于酒店式服務公寓主要集中在市中心的 住宅區內,集住宅、酒店、會所多功能于一體，因此今后要是出租，價格一般都不低。

酒店式服務公寓的概念 早起源于歐洲，是當時旅游區內租給游客供其臨時休憩的物業，由專門的酒店管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的臨時住家，這些物業就成了酒店式公寓的雛形。真正意義上的酒店式服務公寓的出現至今已有約30年時間。上世紀中葉，一些發達歐美國家的主要城市，尤其是在美國，經歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給更多人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結構趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產生了很大的變化，隨之開始對配有家具的公寓產生需求。而當 酒店式管理的概念被引進時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經濟飛速發展，人們生活不再拘泥于一個地區。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務”的公寓住宅功能日趨完善。國際標準化的酒店式服務公寓，是結合酒店的管理模式和設施標準，采用公寓房型設計的一種物業經營模式。由于價格低于酒店標準，而服務水準又大大高于普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。

產品主要特性

我國的酒店式服務公寓經過十幾年的發展，在原有基礎上已經形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統的酒店相比，在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更加家庭化。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務人士的青睞。

特性 完善的服務和管理

酒店式服務公寓借鑒豪華酒店的服務及管理模式，提供酒店式服務，主要包括家政服務、安全服務、交通服務等，比酒店更進一步的是酒店式服務公寓由于長租客比較多，更體現出一種家庭式服務，例如24 送餐、社區聚會、幼兒看護等。酒店式服務公寓融合了酒店式 服務和家庭式溫馨服務，較普通 公寓更完善，服務內容更多，更加人性化。

家庭式的居住布局

酒店式服務公寓與傳統酒店相比，在硬件上毫不遜色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。與酒店的標房不同，酒店式服務公寓的功能比較齊全，有居家的格局和良好的居住功能，廳、臥室、廚房和衛生間，具備較大的空間，以及比較個人的環境和家居化的家俱。再加上提供家居式服務，使酒店式服務公寓更增添了家的味道。

目標市場

酒店式服務公寓的目標市場主要以在華從事商務活動，較長期居住的外國人為主，雖然沒有特定的標準，較長期居住的定義一般在4天或以上。這個市場的主要客人有長期在華的商務人士，外企的經營管理者以及正在放長假的家庭來華旅游等。

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