投資回暖之下，房企上半年拿地投資呈現“先抑后揚”曲線，百強房企拿地金額同比上漲和下滑企業各占一半。碧桂園、融創中國和萬科等頭部房企在公開市場拿地相對謹慎，而部分浙系房企投資則相對積極。

“頭部房企前兩個月比較謹慎，大企業要考慮運營安全問題，上半年在公開市場拿地縮減，但在收并購或協議拿地方面進行了補倉，整體看投資拿地力度并不弱。”同策咨詢研究部總監張宏偉向《證券日報》記者表示，二季度公開市場土地價格上漲之后，部分房企投資邏輯開始轉變，尤其頭部房企更關注協議拿地、舊改或者以收并購等方式增加土地儲備。

“房企有能力進行土地擴充，一方面來源于自身較好的財務結構與穩定的資金流動性。” 貝殼研究院 分析師潘浩向《證券日報》記者表示，另一方面，上半年金融環境的相對寬松，銷售業績超預期恢復，各地方政府土地政策積極等均給予房企足夠的機會和市場預期。

二三線城市成拿地主戰場

據克而瑞統計數據顯示，2020年上半年，百強房企新增貨值門檻達到79.6億元，環比上漲19%，同比上漲1%；百強房企新增總貨值近4.4萬億元，同比下降2%，總量較去年同期減少1000億元。

克而瑞地產研究指出，分梯隊來看，10強房企新增貨值占百強總貨值的36%，同比下降7個百分點；第二梯隊房企新增貨值占百強總貨值的25%，同比上升了6個百分點。總體來看，新增土儲資源主要被20強房企所搶占，占比超六成，資源仍高度集中。

“從房企拿地城市來看，奧港澳大灣區和長三角兩個經濟圈仍是房企重點戰略投資區域，TOP30主流房企投資傾向回歸二三線城市，少部分下沉到三四線城市。”張宏偉向《證券日報》記者表示，總體來看，二三線城市樓市市場容量高，有高周轉空間，是房企投資布局的主戰場。

據不完全統計，投資潛力大的城市、以及部分城市優質地塊將面臨更激烈競拍，尤其以一二線城市和長三角三四線城市 為明顯，房企“撿漏”難度持續提升。二季度金地、中海、新城在重點監測城市參拍重點地塊的次數超過70次，但 終競得的概率僅有兩成左右，熱點地塊的競拍激烈程度可見一斑。此外，綠城、濱江、德信等浙系房企逆市在深耕區域納儲，杭州、蘇州等核心城市供地積極性也明顯提升，其中百強房企上半年在杭州拿地建面同比增幅超七成。

頭部房企拿地另辟蹊徑

考慮到目前經濟下行壓力及疫情反復帶來的不確定性，不同梯隊的房企在拿地投資上明顯態度不同，拿地方式也是各顯神通。

克而瑞地產指出，頭部房企因土儲貨值高、去化周期較長，且重倉一二線城市的房企持續保持理性拿地態度；第二三梯隊房企為了進一步提升業績，納儲需求迫切，大概率會保持積極的態度。此外，中下游房企則受制于銷售、現金流壓力，拿地力度提升有限，必須謹慎拿地、控制風險。

“對于土地市場，公司一貫保持‘且走且看’的平和心態，不拿地王，不拿高價地，用頻率換概率。今年以來，公司緊抓市場窗口期，在一二線高能級城市合理增加了一些土地儲備，但整體溢價率一直保持在較低水平。”龍湖集團相關人士向《證券日報》記者表示，具體拿地方式方面，市場特別熱時，公司會采取收并購結合TOD 物業的方式來拿地。今年上半年，龍湖在土地市場累計獲得五個TOD項目，分布于長沙、東莞、武漢、杭州和西安，共同特征是均位于核心城市群高能級軌道交通節點，復合業態綜合開發，對開發企業綜合能力要求較高。

“頭部房企土儲規模較高，前期已有大量的土地積累，從中長期的戰略角度，在土地策略上主要聚焦調整空間結構、購地成本和業務結構。而收并購、舊改、與TOD項目可以利用更低的土地成本獲取更優質的城市資源。” 貝殼研究院 分析師潘浩向《證券日報》記者表示，更重要的是，目前境內外金融市場對房企融資用途監管嚴格，不得直接用于購地等行為，而在城市更新、舊改、TOD等項目中可以設有專項融資債券以及REITs等在資本市場獲取更多資金資源。

對于下半年的市場格局，克而瑞地產也指出，整體來看，疫情過后本輪重點城市加快核心地塊的出讓，對于有資金實力的企業而言是調整土儲結構、獲取核心資產的好機會；而對目前以“活下去”為 要務的中小房企而言，還是應該理性對待回溫的土地市場，以“促銷售、緊投資”為工作重心。

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