隨著“金九銀十”的到來，各地樓市供應節奏加快，由此全國百城庫存呈現環比攀升的態勢。9月21日，上海易居房地產研究院發布 一期《全國百城住宅庫存報告》顯示，截至8月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量約4.84億平方米，環比增長0.8%，同比增長7.5%。其中，三四線城市的去化壓力 為突出，比如廣東清遠的庫存面積同比翻倍；而二線城市杭州庫存面積同比增長也超過半數。

在業內人士看來，庫存數據攀升并非負面信號，疫情對市場的影響已經過去，房企在加快促銷節奏的同時主動推盤，將有助于拉升交易量。

樓市供大于求，近七成城市庫存正增長

《全國百城住宅庫存報告》顯示，8月份，100個城市新建商品住宅供應量為5748萬平方米，而成交量為5341萬平方米，呈現了“供大于求”的態勢。

截至8月底，100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅庫存總量分別為2958萬平方米、24993萬平方米和20487萬平方米，同比增速分別為11.7%、11.8%和2.1%。

對于二線城市的同比拉升較為明顯的態勢，易居分析人士認為，過去幾年，房企加大了對二線城市的投資拿地，所以使庫存數據有了上升的可能，但是近期二線城市銷售市場開始受管控，在一定程度上導致庫存同比增速擴大。

截至8月底，100個城市中，有69個城市庫存出現了同比正增長現象。在商品住宅庫存面積同比增速排序中可以看到，廣東清遠的庫存面積同比翻倍，杭州增長超半數。

對此，報告分析認為，部分熱點城市類似杭州和成都，由于去年的庫存 規模并不高，加上今年預售證發放節奏加快的情況下，庫存數據容易反彈。而對于此類房價略偏熱的城市來說，庫存數據上升，也有助于抑制房價過快地上漲。

城新建商品住宅庫存面積同比增速排序

數據來源：各地官方房地產信息網、CRIC、易居研究院

事實上，不僅8月如此， 近三個月全國百城均呈現出“供大于求”的態勢。不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這并不是說銷售行情不好，主要在于各地預售證管控放松，尤其是一些高價項目也得以入市。由此，可能會影響傳統“金九銀十”的交易結構。

三四線城市去化壓力大，包頭去化周期超過35個月

在庫存上漲的同時， 上述報告顯示，8月份，100個城市新建商品住宅存銷比（即庫存去化周期）為9.9個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.9個月的時間。

業界認為，一般來說，庫存去化周期合理區間為12個月-16個月。

事實上，今年百城存銷比呈現倒U型走勢。前4個月，百城去庫存明顯受疫情的沖擊，去庫存周期陡然攀升；而5-8月份，去化壓力總體有所緩解，具體來看，8月份，在100個城市中，一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為11.6、9.6和10.1個月。三類城市存銷比都有所下降。

從百城新建商品住宅存銷比可以看出，去化壓力大的主要為三四線城市。8月份存銷比數值排名前10的城市中，除廈門外，剩下9個城市都是三四線城市。其中，包頭、日照和漳州名列前三，去庫存周期比較長，存銷比分別為35.7、34.7、34.1。不過，相比上半年的表現，也呈現了去化周期加快的良好態勢。在嚴躍進看來，若是“金九銀十”成色比較足，那么后續此類城市的去化壓力會得到進一步釋放。

百城新建商品住宅存銷比排序

數據來源：各地官方房地產信息網、CRIC、易居研究院

嚴躍進表示，從全國百城的庫存數據看，呈現了連續3個月環比正增長的態勢。今年上半年無論是供應節奏還是成交節奏，都是被抑制的。到了下半年房地產市場在逐漸復蘇，此類庫存數據攀升，說明市場上可選房源增加，其有助于促進后續市場交易的活躍。

而從9月市場趨勢看，樓市的活躍度明顯提升。中原地產 分析師張大偉預計，四季度市場有望繼續沖高。疫情對房地產市場的影響已經過去，后續市場將持續升溫。但調控政策的頻繁出現，雖然力度不足以讓房地產市場蕭條，但漲幅也會維持在恒溫的程度。

不過，嚴躍進認為，雖然當前全國房地產市場總體處于復蘇態勢，去庫存壓力有望進一步得到釋放，但是，也需要看到近期部分城市購房政策略有收緊、部分銀行貸款也有收緊傾向，因此在去化過程中也需防范風險。

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