近日，南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)對(duì)外發(fā)布的《廣東長(zhǎng)租公寓發(fā)展報(bào)告（2020）》（簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，2020年，盡管在疫情和國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急劇變化等多重不利因素的疊加影響下，長(zhǎng)租公寓綜合成本急劇上升、空置率明顯走高，資金鏈持續(xù)緊張。然而，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固增長(zhǎng)，城市居民對(duì)綠色、安全、健康住宅需求的大幅增加，讓業(yè)內(nèi)人士看到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)潛在的增長(zhǎng)空間仍在。在政府的監(jiān)管規(guī)范和引導(dǎo)扶持下，不少企業(yè)及時(shí)通過調(diào)整發(fā)展策略和轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，克服短暫的經(jīng)營(yíng)困難，在降成本、保利潤(rùn)和穩(wěn)擴(kuò)張的同時(shí)，積極探索創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，聚焦差異化、高效化運(yùn)營(yíng)，整個(gè)行業(yè)在下半年逐步恢復(fù)元?dú)猓_始步入平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。

趨勢(shì)

人口凈增量 支持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展

當(dāng)前，我國(guó)正處在住房存量時(shí)代，廣東多年人口持續(xù)凈流入，使得住房租賃市場(chǎng)迅速崛起。為構(gòu)建“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”“租售并舉”的住房制度，滿足城市居民追求居住幸福和更美好生活的需求，在國(guó)家、地方相關(guān)政策的因勢(shì)利導(dǎo)以及金融機(jī)構(gòu)大力扶持下，廣東長(zhǎng)租公寓依然保持平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭，政策性租賃住房對(duì)人才住房需求的保障功能日益凸顯，企業(yè)和行業(yè)追求高質(zhì)量發(fā)展的信念和決心日益堅(jiān)定。

《報(bào)告》指出，2020年廣東長(zhǎng)租公寓發(fā)展總體呈現(xiàn)行業(yè)大趨勢(shì)：一是疫情倒逼行業(yè)加速洗牌，品牌化和集中度不斷提升；二是政策監(jiān)管和引導(dǎo)扶持雙向發(fā)力，政企銀合作深度和廣度持續(xù)加大；三是城市更新對(duì)住房租賃行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的引擎作用日益明顯；四是從純粹收租轉(zhuǎn)向以多元化的增值服務(wù)模式為核心盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2020年全國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到1.6萬(wàn)億元。根據(jù)天眼查大數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)年注冊(cè)量已近千家。

人口大規(guī)模凈流入和人們住房觀念的改變，繼續(xù)推動(dòng)廣東成為全國(guó) 主要的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年珠三角新增人口145萬(wàn)，而全省新增175萬(wàn)，繼續(xù)穩(wěn)居 。在廣州2200多萬(wàn)人口中，有超過1000萬(wàn)人需要通過租房解決居住問題。截至2020年11月，廣州市租賃住房總量達(dá)到505萬(wàn)套（間）。專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化民營(yíng)租賃企業(yè)達(dá)398家（含子公司），門店810家，經(jīng)營(yíng)房源約30萬(wàn)間，約占全市總房源的6%。另有9家國(guó)有租賃企業(yè)相繼進(jìn)軍租賃市場(chǎng)。

當(dāng)前，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)化主體包括以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為代表的房企系企業(yè)，以自如、相寓為代表的平臺(tái)企業(yè)以及以如家為代表的酒店系企業(yè)。此外，還有地方政府和金融機(jī)構(gòu)建設(shè)的國(guó)有平臺(tái)。今年的疫情正在加速行業(yè)洗牌，倒逼企業(yè)運(yùn)營(yíng)不斷往專業(yè)化、品牌化、精細(xì)化和規(guī)模化發(fā)展。

上半年，受疫情影響，廣東的住房租賃企業(yè)普遍面臨業(yè)務(wù)難以開展、運(yùn)營(yíng)成本增加、項(xiàng)目停工損失、現(xiàn)金流壓力攀升和員工壓力增大等困難。為應(yīng)對(duì)疫情影響和市場(chǎng)需求變化，一些企業(yè)采取合縱連橫和抱團(tuán)發(fā)展的策略來(lái)共渡難關(guān)和贏得更多的市場(chǎng)份額。為抓住年中就業(yè)潮帶來(lái)的80萬(wàn)高校畢業(yè)生租房需求，一些企業(yè)開始通過品牌升級(jí)和品牌加盟合作的方式，向市場(chǎng)推出更具潮流設(shè)計(jì)、安全管理和舒適配套的產(chǎn)品服務(wù)。與此同時(shí)，自如、冠寓、碧家、魔方等企業(yè)也在加大與地方政府和國(guó)有平臺(tái)的合作力度來(lái)穩(wěn)住地盤。自如等頭部企業(yè)和建融的國(guó)有平臺(tái)則繼續(xù)扮演著“大魚吃小魚”的角色。

2020年可謂長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管年，也是政企銀在住房租賃行業(yè)不斷加大合作深度和廣度的一年。國(guó)家、省、市等各級(jí)政府部分陸續(xù)推出管理新政，進(jìn)一步整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)市場(chǎng)亂象治理，凈化市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)前廣東大量的租房房源來(lái)源于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和城中村。這類房源往往違法違規(guī)問題突出、建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、公共衛(wèi)生環(huán)境臟亂、市政配套設(shè)施欠缺、社區(qū)服務(wù)設(shè)施落后。為引導(dǎo)全球人才加速向粵港澳大灣區(qū)集聚，我國(guó)早已提出要在大灣區(qū)打造具有全球吸引力的人居環(huán)境，其中，租賃性住房作為新型城市居住生態(tài)的重要組成部分，也有了更高的標(biāo)準(zhǔn)。在宜居大灣區(qū)建設(shè)加速推進(jìn)的背景下，“三舊”改造無(wú)疑是推動(dòng)住房租賃行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和滿足人們對(duì)生活品質(zhì)提升需求的 有力的抓手。

種種跡象表明，增值服務(wù)已經(jīng)被大多數(shù)的租房平臺(tái)視為未來(lái)租房行業(yè)的主要盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。基于線下的社會(huì)配套生活服務(wù)設(shè)施和門店，企業(yè)可以通過線上平臺(tái)開發(fā)出所有迎合用戶需求的各種服務(wù)新業(yè)態(tài)。只要經(jīng)過一定的培訓(xùn)、引導(dǎo)，這些便捷的服務(wù)體驗(yàn)很快就會(huì)讓租戶養(yǎng)成習(xí)慣，從而進(jìn)入企業(yè)預(yù)先設(shè)定好的商業(yè)閉環(huán)。在所有的增值服務(wù)里邊，又以租金貸等金融服務(wù) 受關(guān)注。

問題

四大痛點(diǎn)影響行業(yè)健康和高質(zhì)量發(fā)展

《報(bào)告》指出，當(dāng)前企業(yè)盈利難、市場(chǎng)格局散亂、法律和政策滯后依然是影響長(zhǎng)租公寓可持續(xù)發(fā)展痛點(diǎn)話題。

盈利難，是當(dāng)前整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的基本共識(shí)。即使在不考慮疫情帶來(lái)的空置率和綜合成本上升的情況下，就算整體的出租率能夠達(dá)到90%以上，企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)中扣除拿房成本、裝修成本、稅收成本，包括增值稅、租賃綜合稅等后，合法利潤(rùn)率至多不過3%-4%。企業(yè)若以自持物業(yè)形式去經(jīng)營(yíng)，能夠獲得的利潤(rùn)就更低。

此外，2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓違規(guī)改造、裝修污染等問題對(duì)行業(yè)信用帶來(lái)一些負(fù)面影響。天眼查大數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)目前已注銷或吊銷的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)約占總量的15%。此外，全國(guó)約有22%的長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營(yíng)異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾受到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。為此，廣州、深圳等地不得不發(fā)文提示租客慎防入坑。

長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)舶來(lái)品，在中國(guó)市場(chǎng)已發(fā)展近10年。近年來(lái)，在政策、市場(chǎng)和資本的推動(dòng)下，房企、酒店、中介、創(chuàng)業(yè)公司和各類互聯(lián)網(wǎng)公司爭(zhēng)相涌入這一領(lǐng)域開拓疆土，經(jīng)營(yíng)著數(shù)十萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。 近幾年，隨著社會(huì)資本的不斷涌入，房產(chǎn)中介公司和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)加快布局，推動(dòng)著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。尤其是2019年以來(lái)行業(yè)內(nèi)興起的一股長(zhǎng)租公寓企業(yè)上市潮，吸引一大批非理性的熱錢進(jìn)來(lái)掘金。截至目前，長(zhǎng)租公寓在廣東雖已發(fā)展到頗具規(guī)模，但整個(gè)行業(yè)仍呈現(xiàn)格局散亂、魚龍混雜的現(xiàn)狀，企業(yè)野蠻生長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)粗放的現(xiàn)象雖已得到遏制，但距離完全合法和規(guī)范經(jīng)營(yíng)還有一段距離。在政府的大力扶持和引導(dǎo)下，國(guó)有平臺(tái)、規(guī)模企業(yè)和專業(yè)機(jī)構(gòu)快速發(fā)展，但在整個(gè)市場(chǎng)中占比還比較小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到唱主角的地位。加上房東和租客習(xí)慣貪圖眼前利益，為小散亂企業(yè)和一些投機(jī)平臺(tái)提供了生存土壤，要短期改變這一格局仍有較大困難。而當(dāng)前出問題的恰恰以分散式公寓為主。

近年來(lái)，國(guó)家和地方針對(duì)住房租賃行業(yè)出臺(tái)監(jiān)管政策和整治行動(dòng)持續(xù)加壓，同時(shí)在一大批國(guó)有平臺(tái)和房企系機(jī)構(gòu)的帶動(dòng)示范下，廣東長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體逐步轉(zhuǎn)向健康發(fā)展的勢(shì)頭，企業(yè)和行業(yè)追求高質(zhì)量發(fā)展的信念和決心日益堅(jiān)定。

南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，監(jiān)管難的原因主要有以下幾點(diǎn)：一是市場(chǎng)參與主體眾多，行業(yè)格局散亂，對(duì)應(yīng)的主管部門太多；二是對(duì)新業(yè)態(tài)、新模式的法律和政策監(jiān)管仍存在盲區(qū)，尤其是對(duì)租金貸模式形成的巨大沉淀資金缺乏監(jiān)管；三是企業(yè)化、專業(yè)化和規(guī)模化的市場(chǎng)主體占比較小；四是職能部門以專項(xiàng)和階段性治理為主，常態(tài)化監(jiān)管難以到位等。

建議

完善信用體系，多措并舉化解企業(yè)生存難題

《報(bào)告》提出，企業(yè)遭遇困難本質(zhì)上還是因?yàn)橥度氤杀据^高、關(guān)系鏈條比較脆弱，同時(shí)經(jīng)營(yíng)效益不好。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)即認(rèn)為， 根本之處在于租賃需求并不持續(xù)，一方面租客不穩(wěn)定，長(zhǎng)租需求沒有被真正激發(fā)出來(lái)，另一方面租金問題導(dǎo)致長(zhǎng)租企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入相對(duì)單一。

要解決企業(yè)生存難的問題，也要完善配套政策，降低企業(yè)成本。廣東省住房政策研究中心 研究員李宇嘉則提出，要降低稅費(fèi)成本，提高長(zhǎng)租企業(yè)備案率；調(diào)整水電氣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行省府辦〔2017〕7號(hào)文，商業(yè)辦公改租賃后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；適應(yīng)市場(chǎng)多元化需求，長(zhǎng)租公寓房源籌集可轉(zhuǎn)向城中村品質(zhì)提升，工業(yè)廠房和商業(yè)辦公用房“改租賃”，政府也要在更新規(guī)劃、公共設(shè)施配套上給予扶持政策。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉則認(rèn)為，分散式長(zhǎng)租公寓與其說(shuō)是租賃模式創(chuàng)新，倒不如說(shuō)是把原本就有的“二房東賺差價(jià)”進(jìn)行規(guī)模化與美化包裝，屬于“偽概念”。在他看來(lái)，長(zhǎng)租公寓出租的房源， 起碼應(yīng)該是企業(yè)自己持有，或者簽訂大宗租約的不可售房屋。針對(duì)租金貸問題，廣東省住房政策研究中心 研究員李宇嘉提出，要規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管。

同時(shí)，要建立資金鏈監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，明確租金貸支出黑白名單制。李宇嘉建議，“收付租金差”（衡量盈利能力），流動(dòng)比例（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債），租金貸比例（短期資金鏈），經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投融資活動(dòng)現(xiàn)金流（衡量中期資金鏈）、凈利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入）等監(jiān)測(cè)指標(biāo)開展常規(guī)監(jiān)測(cè)。動(dòng)態(tài)上報(bào)和監(jiān)測(cè)主要長(zhǎng)租公寓租金貸合作方（金融機(jī)構(gòu)），建立租金貸流向渠道黑白名單，租金貸只能用于前期戰(zhàn)略性投入（裝修、營(yíng)銷等），不能用于房源擴(kuò)張；建立租賃租金托管制度，與銀行簽訂租金委托收付協(xié)議，設(shè)立機(jī)構(gòu)租金專用賬戶收付租金，實(shí)行專戶托管。

此外，李宇嘉認(rèn)為，還要鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，多渠道籌集資金。創(chuàng)新資本市場(chǎng)融資渠道，基于類基礎(chǔ)設(shè)施的民生屬性，盡快推出長(zhǎng)租公寓REITs；賦予租賃權(quán)以合法物權(quán)的抵押資格，創(chuàng)設(shè)穩(wěn)定的融資渠道；基于有效監(jiān)管（比如資金托管），在“租金貸”的基礎(chǔ)上推出普惠性租賃金融產(chǎn)品。

李宇嘉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓要放棄規(guī)模效應(yīng)和資本運(yùn)作，經(jīng)營(yíng)上要沉到線下，深耕服務(wù)，探索出精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)模式，提升并輸出品牌價(jià)值；對(duì)管理層來(lái)講，基于民生屬性、居民收入限制和對(duì)租金的敏感性，長(zhǎng)租公寓只能定位于多渠道租賃供應(yīng)的“小眾產(chǎn)品”；推動(dòng)龍頭企業(yè)更重視品牌價(jià)值、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，打造業(yè)內(nèi)典范、樹立行業(yè)形象，為規(guī)模化租賃貢獻(xiàn)正能量。

在李宇嘉看來(lái)，長(zhǎng)租公寓盈利空間還是有的。從供給端看，很多工商、辦公、老舊小區(qū)、城中村的空間成本都不高，適當(dāng)改造后增加居住體驗(yàn)，配上公共服務(wù)，年輕租客往往比較喜歡，所以有溢價(jià)空間；從需求看，大城市租賃兩級(jí)分化，除了城中村，就是租金比較高的商品租賃房，中間市場(chǎng)很大。未來(lái)政府要做的是，一攬子扶持政策落實(shí)到位，比如工改居等規(guī)劃調(diào)整，公共配套設(shè)施完善，水電“民用化”，消防安全驗(yàn)收，允許“N+1”（客廳改房間），空間合理利用等。

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