近日，國家統計局公布了10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況以及房地產開發和銷售情況，這是反映房地產市場運行的兩組關鍵數據。

數據顯示，10月各線城市新房和二手房價格環比均呈略降態勢，同比漲幅繼續回落。

整體測算70城新房價格指數，環比下跌0.3%，這是2015年一季度以來的*大跌幅；70城二手房價格指數環比也下跌0.3%，一二三線城市分別下跌0.4%、0.3%和0.4%。

房價下跌的城市數量增多，新房房價環比下跌的城市有52個，相比9月份的36個明顯增多；二手房降價城市數量達到了64個，大概有90%的城市出現了明顯的降價現象。

但更重要的是，下跌城市中80%左右的城市跌幅不超過0.5%，跌幅較小，其實還是微跌。

注意到房價微跌，并且成交量也在持續下行。1-10月，商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為7.3%和11.8%，繼9月以11.3%、16.6%創下年內*低之后，仍然沒有看到止停的可能。

實際上，成交量自今年下半年已經開始轉入下行通道。7月以來，單月銷售規模從同比增長開始轉為下降，8月和9月，降幅一直維持在兩位數。其中，作為傳統銷售旺季的9月，商品房銷售面積同比下降13.2%，銷售額同比下降15.8%。

開發投資數據方面也不容樂觀。

1-10月房地產開發投資額同比增速為7.2%，而這一數據年初為38.3%，年內增速持續收窄。開發投資增速收窄與房屋新開工面積增速的持續下行緊密相關，數據顯示，1-10月，房屋新開工面積同比下降7.7%，其中住宅新開工面積下降6.8%。

土地端，1—10月份，房地產開發企業土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%，土地市場持續遇冷。

房價、銷量、開工面積、投資額、土地購置……上述所有數據均在驗證著一個現象：樓市持續轉冷。

樓市遇冷有很多原因，但直接原因還是因為錢不夠了，房地產信貸收縮引起的大型連鎖反應。

今年下半年以來，包含“三道紅線”、房貸集中度管理等在內的房地產金融審慎管理機制全面落地，同時影響了個人按揭貸款和房企融資，需求端與供給端雙雙降溫。

其實之前多個城市已經出現了住房按揭貸款額度受限、利率上升、放款時間不斷拉長的現象，抑制了需求釋放，導致需求端迅速冷卻，二手房價格開始下跌。

市場的冷卻導致銷售下行，房企的銷售回款下降明顯，而銷售回款恰恰是房企重要的資金獲取途徑之一。

房企的另一條資金獲取途徑——市場融資，也遭遇了全面收緊。

部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上加劇了部分企業流動性緊張。

此外，疊加個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。

由此，房企不得不加大促銷打折力度，新房價格繼而出現下降；以收定投也決定了房企的開發投資熱情下降，反過來影響土地市場熱度。

融資與銷售雙重擠壓之下，也有部分企業出現債務集中到期問題，繼而引發流動性危機。

看起來這是房地產市場的*冷冬天，但是冬天來了，春天其實也不遠了。筆者預見，市場下行局面有望在年底或明年年初筑底。

首先，9月以來，央行多次表態“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”，并對部分金融機構執行房地產金融審慎管理制度進行糾偏。

其次，10月以來，金融信貸政策正在轉變，房地產市場的合理資金需求正得到滿足。10月房貸利率出現了年內首 次下降，部分城市放款速度在加快；房企融資環境也在適度調整，有利于改善市場預期。預計到明年，房貸供需關系也將回歸正常，有利于合理住房消費正常滿足。

但是需要注意的是，不應該將政策的調整理解為“放松”，而應該是“適度糾偏”，未來走向更傾向于“平穩”。

高層在10月中旬的一次表態中，就曾對房地產市場做出定調，“房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”這也意味著，房地產長效機制是一直未變的目標，不會大幅放松，也不會強力加碼。

所有調整指向房地產的居住屬性和民生屬性，在弱化“投資品”的屬性后，房地產業在國民經濟中的地位仍然重要，并且將以新的面貌繼續發揮作用。

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