由于房價的快速上漲,近期頻頻釋出信號,將遏制部分城市房價過快上漲,抑制投資和投機性購房行為,相應政策措施也逐漸出臺。那么2010年樓市將走向何處,是高位盤整還是將出現拐點?對于投資者來說,明年樓市是否還具有投資的價值,也是一個必須思考的問題。

　　樓市“降溫”政策密集出臺

　　過去短短半個月時間,樓市政策密集調整幾乎令人應接不暇。

　　12月6日結束的經濟工作會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,為2010年樓市政策定了一個基調:以穩為主,略有調整。

　　隨后,12月9日,國務院常務會議開始具體著手調整:個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施。消息剛出,不少業內人士長舒一口氣。調整僅僅涉及二手房營業稅,比此前預期小了很多。

　　不過,這些業內人士并沒有高興太久。12月14日召開的國務院常務會議指出,要綜合運用土地、金融、稅收等手段,加強和改善對房地產市場的調控,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議還出臺了4條具體措施,當中包括要“繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度,切實防范各類住房按揭貸款風險。繼續整頓房地產市場秩序,加強房地產市場監測,完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理”。這個被業內稱為“國四條”的全新表述,比前一次國務院常務會議更為收緊。此前“打擊投資性購房”的表述也已變為“抑制投資投機性購房”。

　　很快,12月17日,財政部、國土資源部、央行、監察部和審計署五部委聯合出臺了《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發商以后拿地時,“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年,特殊項目可以約定在兩年內全部繳清,頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

　　中國樓市是個政策市,政策的松或緊直接影響到樓市心理預期、成交情況和景氣程度。因此討論2010年是否適合投資樓市,把握好政策的大趨勢至關重要。

　　市場:近期房價仍將高位運行

　　目前已經明確的樓市利空政策主要是兩項,一是二手房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；二是開發商購地頭付比例不得低于50%。營業稅政策調整主要打擊投機性購房行為；而購地頭付提高到50%主要是對開發商的資金鏈形成壓力,遏制部分炒地、囤地行為。這在較短時間內對投資者心理和房地產業有一定負面影響。不過客觀來看,這兩個政策雖然能對遏制部分城市房價過快上漲起到一定作用,但對樓市的直接影響并不大。

　　我們從歷史來看,2007年導致樓市出現拐點的關鍵因素是二套房貸的收緊。此前業內擔憂的也是二套房貸優惠從明年起取消,從而導致樓市重新進入調整通道。不過,經濟工作會議確定2010年將保持宏觀政策的連續性和穩定性,并支持居民自住和改善性購房需求。因此樓市政策不太可能采取“一刀切”的辦法。14日的國務院常務會議雖然提出要“加大差別化信貸政策執行力度”,但由于仍需鼓勵改善型需求,因此業內普遍認為,二套房貸政策不會突然收緊。

　　因此,盡管樓市政策的調整很可能繼續,但綜合已出臺的政策和可能出臺的政策來看,這些調整只處于“微調”層面,真正的“殺手锏”不會輕易放出。國泰君安報告指出,從目前宏觀經濟和地產行業所處階段看,政策實際拐點還看不到。目前開始嚴厲的政策打壓將影響8月才開始實質性恢復的房地產投資及其產業鏈、9月才開始加大供應的地方政府賣地財政收入,進而影響全局。

　　合富輝煌頭席分析師黎文江還指出,從表面上看,可使用財稅、金融、行政、法律等手段,打擊炒房遏制房價。比如可收緊二套房貸、增加房屋交易環節稅費等。但從以往經驗來看,這些辦法在現實中有可能一一被化解。“比如即便二套房貸緊縮,也約束不了有門路的投機客和那些善于違規的銀行?！?/P>

　　此外,由于去年開發商采取了收縮策略以縮減開工面積,加上今年的銷售暢旺,目前可售房源大概僅相當于4個月的銷售量。較之去年房市較低迷時的22到24個月的存貨大大降低。而像廣州,由于明年將舉辦亞運會,也會有大約2個月時間的停工期,新增貨量的不足也將導致房價高居不下。

　　工商銀行投行部研究高端分析師張貽倫表示,目前來看,樓市短期內不會出現大的波動,房價在一段時間內仍將高位運行,價格即便出現小幅調整,較早也將在明年6月以后。省房協會長蔡穗聲則分析,明年三季度樓市到底會不會出現調整,還要看政策收緊到什么程度,以及上半年樓市的總體情況。

　　預測:虎年樓市漲跌專家分歧大

　　如果這些關于明年樓市整體情況的預判成立,那明年到底是否適合投資樓市呢?

　　張貽倫預測,明年經濟總體情況將好過今年,而從流動性來看,美元貶值和人民幣升值的預期,將成為流動性增加的主要因素。12月16日有媒體表示明年總體信貸規?？赡苓_到7.5萬億元,加上今年沒有消化的2萬億元,信貸規模將基本與今年持平?！傲鲃有猿渥?存貨又少,可以說是錢多房少,想購趁早!”

　　當然,并不是所有人都像張貽倫如此樂觀。中原地產胡廣東表示,經濟工作會議以來,政策調整密集,未來還有可能繼續。而目前一線城市房價普遍偏高,投資應該充分考慮政策風險。從目前明確要“抑制投資投機性購房”來看,相信仍會有具針對性的政策出臺,明年應該不是投資的較好時機。

　　胡廣東表示,“我個人覺得,較近幾個月是敏感期,不建議出手。明年房價還是有可能會降,即使不降,上升空間也很小,基本是高位盤整的狀態,對投資來說,沒有太大的盈利空間。”不過他指出,從長期來看,房價是波段上升的,目前通脹預期高漲,如果長線操作,更多從保值的角度考慮,倒仍可以投資房產?！爱斎?也可能有比房地產更好的保值手段?！?/P>

　　還有業內人士指出,房地產投資除了要把握大勢,踩準一些重要的結點也很重要。無論什么時候,一些交通基礎設施的開工,重大項目的立項等等,都可能帶動周邊樓市的上漲預期,抓住機會就可能從中獲利。而一些具有稀缺資源的物業,也往往具有投資的價值。

　　大項目帶來投資機遇

　　雖然從整體來看,2010年可能不是投資房地產的較佳時機,但市場中同樣存在一些的機會。如近期武廣高鐵、港珠澳大橋大型基建項目相繼通車或開工,交通改善對于人們出行與生活的影響非常直接,從而會明顯提升周邊物業的投資。抓住這些機遇,或許你就能從中挖得一桶金。

　　機遇一武廣高鐵

　　本月底,武廣高鐵就將通車。武廣高鐵通車后,廣州到武漢的乘車時間將從過去約12公里縮短到3個多公里,廣州到長沙的乘車時間也將從過去的約7個公里減少到2個多公里。

　　合富置業頭席市場分析師龍斌認為,僅就樓市而言,武廣高鐵將給房地產市場帶來持續的新的置業投資需求,也帶來新的開發投資需求,三市都將受益。

　　他表示,三地樓市中,廣州的更成熟,而另兩個城市處于城市建設高速發展期,供求量都非常大；從房價來看,目前廣州一手樓平均交易價格超過1萬元/平方米,相對是高地,其他兩個城市是“洼地”,目前成交均價大約為廣州的一半?！皬V州有大量的湘籍、鄂籍的人群,武漢、長沙兩地平均40萬—60萬元一套的新建商品房,會吸引一些回鄉改善居住以及兼顧投資的資金”。

　　龍斌表示,大大縮短的便利交通也將刺激這種從高樓價市場流向低樓價的置業投資行為,武漢、長沙兩地的中高端樓盤迎來新的需求；而武漢、長沙兩地的富豪也可能將置業投資目光投向廣州高端市場,因為這里的豪宅具有本地無法媲美的品質和吸引力,低洼地帶的部分財富也將被高地吸走。“廣州的部分優勢商業項目也會再上一個臺階?！?/P>

　　機遇二港珠澳大橋

　　近日,港珠澳大橋正式開工。大橋建成后,港珠、港澳之間駕車時間將從目前的3個多公里,縮短到約半個公里。業內人士指出,交通的便捷將大大延長購房半徑,這對珠江口西岸尤其是珠海樓市來說,無疑是重大利好。甚至有投資者認為,港珠澳大橋通車后,珠海市區房價可能會從目前的9000多元/平方米的均價,漲到1.5萬元/平方米。

　　天澤房地產策劃公司副總經理徐立新表示,港珠澳大橋作為一項重大基礎設施,會有“三波效應”,波是立項,也就是方案敲定；波是開工；第三波是建成通車。“所以就目前來說,港珠澳大橋的效應還沒有完全發揮出來,很多產業會跟著發展起來?！睒鞘斜厝粡闹惺芤?。

　　當然,由于港珠澳大橋立項已久,概念炒作也已很久,部分上漲空間已經提前預支。因此徐立新表示,希望港珠澳大橋造成房價飛漲,是不現實的。有專家表示,購房者不需要盲目恐慌,急著入市,對于投資者來說,也應該對物業進行精心挑選。

　　機遇三廣州亞運會

　　明年11月,廣州亞運會就將如期舉行。大型體育盛事帶動廣州的配套建設,提升城市形象,對房地產業發展同樣起到重要促進作用。以北京奧運會為例,有業內人士指出,房地產行業可以說是北京奧運會受益的行業:巨大的基礎設施投入提高了這個城市房地產的價值；大量的人流也帶來很多的購購力。那么,對廣州而言,這種作用會有多大,其中又蘊涵了怎樣的投資機遇呢?

　　胡廣東表示,廣州的房地產業將普遍性從亞運會受惠,一些特定的區域會出現明顯的投資機會?！澳壳皝砜?番禺亞運村周邊地區,由于市政設施的建設和交通改善,利好很明顯。但是,我們也應該看到,此前番禺已經透支了部分預期升值空間,目前番禺的房價其實也不便宜,因此具體還有沒有上升的空間,需要購房者自己判斷?！?/P>

　　他表示,其實早幾年更是投資番禺地產的好機會,之前那一帶什么都沒有,亞運利好后立刻就有所反應,“投資不用等成型的亞運產品出來,應該提前行動”。

　　機遇四珠三角城際軌道

　　日前,《珠江三角洲地區城際軌道交通規劃》獲批。規劃的

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