國內房地產調控政策效果剛有所顯現，樓市牛頭初被遏制，而以黑石集團為代表的外資卻開始涌入國內房地產業“抄底”，此舉引發了調控效果被外資對沖的擔憂

黑石激起千層浪

日前有消息稱，美國私募股權投資巨頭黑石集團(Blackstone)同香港大型地產商鷹君集團達成協議，黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高端公寓。

此舉也在鷹君發布的中期業績報告中得到間接驗證，鷹君表示，集團持有大連項目50%權益并擔任項目經理，余下的50%權益由一獨立第三者持有。但未透露該獨立第三方的身份。大連項目總樓面面積約為28.6萬平方米，挖土工程預計于今年三季度展開。

由此，全球的私募投資公司“借道”進入中國住宅市場。早在2008年10月，黑石集團便投資了頭個中國房地產項目，以9.5億元的總代價獲得了上海長壽商業廣場95%股權。

在當前國內房地產正經歷著史上較嚴厲宏觀調控政策的背景下，國內樓市量減價滯，房地產投資也顯現減緩勢頭。但此次黑石的投資并非個案，外資對于國內房地產市場的熱情卻近幾月來未見消減，還有增加趨勢。

據商務部統計，2010年1-7月，外商直接投資房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為248億元，同比上漲10%，而前6個月的累計總額為203.92億元，同比上漲4%。前7個月利用外資進行房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為302億元，同比上漲近11%，其中，前6個月累計總額為249.88億元，同比上漲近3%。值得注意的是，自2009年5月起，房地產開發資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數，而從今年6月起，外資資金的同比增幅開始轉正，并呈現迅速增長。僅6月份當月利用外資的資金額就達到80.91億元，超過了4、5月份的總和。

經不完全統計，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內房地產業。

業內人士分析認為，外資當前在中國房地產市場的頻繁活動基于多方面原因。由于銀根收緊及房地產調控政策，國內不少房地產企業融資困難，缺乏資金的房地產商將“橄欖枝”拋向手握大量資金的外資；另一方面，盡管正經受著房地產調控的“陣痛”，但從長遠來看，中國房地產業前景依然良好，而房地產業是典型的暴利行業，外資的逐利本性使得國內房地產業對于外資充滿誘惑，當前的房地產調控也提供了所謂的“抄底”契機，能夠以較低的成本獲得投資機會。

與此同時，人民幣升值預期也被認為對外資流入房地產市場產生了積極影響。齊魯證券指出，匯率升值初期，大量外幣會選擇轉換為人民幣從而享受人民幣升值帶來的益處，外匯占款的增加無疑間接擴大了貨幣供應量，將直接提高房地產行業的景氣程度；同時，房地產本身的金融屬性使得房地產成為外幣轉換成人民幣后的主要投資品種。

國內開發商借道海外融資

國內開發商主要通過發行股權投資基金和債券的形式，吸引外資進入樓市。

金地集團今年4月份與瑞銀環球資產管理集團合作發起房地產基金，頭期募集簽約金額約1億美元；6月下旬，中國海外子公司中國海外興業也聯手HarmonyChina房地產基金共同投資西安、青島、沈陽的三個項目，并將西安項目30%股權、青島項目30%股權和沈陽項目31.85%股權出售給基金公司，總價12億港元。

除了通過股權基金的形式吸引外資外，一些開發商通過發債也籌集了大量資金。8月4日，碧桂園發布公告稱，將針對海外市場發行4億美元的五年期優先票據。事實上，早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場進行過一次5.5億美元的融資計劃。

統計顯示，金地集團、龍湖地產、遠洋地產等相繼推出海外融資計劃。僅在地產新政發布的4月份，國內就有恒大地產、碧桂園等7家房企宣布在香港發行優先票據。

然而大批房企的海外融資代價十分高昂。以發行海外債券為例，從發債的利率看，雅居樂債券利率區間定在8.875%-9%；碧桂園的債券利率為11.25%；恒大地產為13%；佳兆業則高達13.5%。顯然，發行高息債券雖然籌得了資金，但是高額的利息支付比率也相應吞噬了企業的部分利潤，并且加大了債務的成本和風險。

監管存在薄弱環節

今年4月，國務院《關于進一步做好利用外資工作的若干意見》發布，規定《外商投資產業指導目錄》中總投資(包括增資)3億美元以下的鼓勵類、允許類項目，除《政府核準的投資項目目錄》規定需由國務院有關部門核準之外，由地方政府有關部門核準。商務部也于6月份發布《關于下放外商投資審批權限有關問題的通知》，再次對該審批權下放進一步說明。

該意見發布之時，便有學者提出質疑，認為將會助推熱錢流入。也有地產業內人士認為，當前土地收入是各地方政府收入的主要來源，不少地方政府也把推高房價作為謀求GDP增長的工具，因此，審批權的下放，在一定程度上便利了外資涌入房地產。

一位人士指出，外資對于國內房地產行業的大舉進入，使得國內產業結構及發展模式扭曲的態勢進一步惡化，同時也會造成國內居民財富分配越來越不公，一些外資存在著投機成分，對于國內房地產價格的推高作用顯而易見。

目前國內對外資投資房地產的政策性規定并不多。2006年，建設部、商務部等部委聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，規范外商投資房地產企業的市場準入，提高了部分外商投資房地產企業注冊資本金在投資總額中的比重；也對外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為進行規范。

《意見》還明確了各相關部門和地方人民政府的監管責任，要求加強對外資進入房地產市場的管理和引導，并提出了完善外資進入房地產市場監測分析工作機制的要求。

經濟學家陳湛勻認為，四年前出臺對房地產市場外資準入規范和管理辦法，現在看來很有必要，比如外國人想投資中國房地產，必須設立外資企業，注冊資本不得低于投資總額的50%，這樣可以控制市場風險，具有合理性。

但有業內人士認為，目前國內進行的房地產調控，通過銀行、資本市場收緊閘門的方式，壓縮國內開發商資金，以逼迫其加快推盤變現，增加市場供應，從而達到遏制房價過快上漲的目的。但是外資資金來源于外國，基本不受我國對房地產商融資調控的影響，而目前歐美不少國家貨幣政策仍然十分寬松，因此外資進入我國房地產領域，一旦形成趨勢，將在一定程度上對沖我國房地產調控的效果。然而，除了已有的一些政策外，在這次房地產調控中，并未出臺專門針對外資投資房地產的相應政策。因此，業內人士建議，政府應密切監視外資的舉動，必要時出臺相應調控措施。

不過，也有不同意見認為，房地產市場的投資更多屬于市場行為，無論是外資也好，內資也罷，政策不應過多加以干涉。

國內房地產調控政策效果有所顯現，樓市牛頭初被遏制，而以黑石集團為代表的外資卻開始涌入國內房地產業。是抄底，還是投機？外資的流入會否干擾我國房地產調控新政？對此，業內眾說紛紜。（來源：中國證券報）

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