葉檀:房地產市場將完成輪回

　　海南博鰲房地產論壇十年。用一個詞概括房地產市場,就是,折騰。

　　政策折騰。每隔兩三年我們就會見證一輪波瀾壯闊的調控,也能見證調控大逆轉,由喜劇到悲劇、由悲劇到喜劇的非主流過渡,既鍛煉出了房地產市場的堅強神經,也讓房地產市場動輒草木皆兵。

　　輿論折騰。房價上漲過快,民意洶洶,中國實體經濟受到擠壓。房價一旦下挫,民意憂憂,銀行壞賬與地方政府財政赤字一股腦壓在納稅人頭頂。

　　購房者折騰。房價如過山車,被甩下車的人為錯過致富機會痛心疾頭,在車上的人洋洋得意,卻不得不一再對房產稅等舉起抗議的旗幟,以維護自身的資產收益。

　　開發商同樣折騰。降價促銷沒多久,政策和市場180度大轉向,抬價沒多久,又遭遇政策打壓。數錢數到手軟時,難免膽戰心驚,有大膽者出師未捷身先死,有膽小者靠著地方政府的關系用一畝三分低價地,吃著老本。而房地產市場真正的議題--房屋的品質、綠色環保、融資渠道、開發商的誠信等,全部沒有完成。

　　反思上述一系列現象,源于中國對房地產缺乏清晰的定位。

　　從1998年開始,房地產市場化發軔,到2003年,房地產市場放開,房地產的下游領域市場化。而上游領域則有一個個土地儲備,形成了一個個牢不可破的壟斷小王國,成為一個個較為私密的金庫。上下游之間通過差價與資產收益,構成了完整的利益鏈條。

　　你說房地產市場是市場?不是。你說是行政主導?也不是。就像其他資源性領域一樣,房地產領域形成了上游壟斷、下游放開、上下游腐敗層出不窮的惡劣生態。改革成本指望房地產支付,數年前,某一線城市專業公開叫賣房地產,并且坦言房地產支付了基礎建設與經濟轉型的主要成本。

　　房地產的公共屬性與市場屬性不分,房地產的商品屬性與投資屬性不分。十年保障房建設的嚴重缺位,已有的經濟適用房存在的嚴重腐敗、失信行為,讓無數民眾不得不望商品房興嘆。

　　投資屬性與商品屬性不分的結果是,在貨幣超發時期,在依靠房地產拉動內需的階段,投資定價取代了商品定價,無數工薪不得不跟在財大氣粗的投資者身后,成為艱難的托市者,而對于投資厚利缺乏二次分配機制,也讓房地產市場成為財富不均的源頭之一。

　　在房地產成功拉動內需之后,我們不得不面對現實:房地產成為信貸發放過程中較重要的抵押品,也因此,房地產市場漲跌與金融安全息息相關。牽一發而動全身,2010年房地產調控,房價尚未下降,銀行就大筆補充資本金,原因就在于此。

　　從2009年底開始的房地產調控,被賦予的使命。我們看到了2010年保障性住房建設的剛性指標,也看到了對于銀行的嚴厲控制,房地產調控與經濟轉型結合到一起,似乎不像以往無疾而終的投機性調控。市場在膠著,政策隨時在微調,公眾指望的房地產保障與實體經濟的發展能否成功,成敗在此一舉。如果此次調控以失敗告終,政策將顏面掃地,而未來中國的貨幣泡沫與實體經濟的崩塌,不會太遙遠。

　　十幾年的時間,房地產似乎正在完成一個輪回:從權貴市場化回到公共品與市場伴生的原點,從內需的支柱轉向內需與貨幣的平衡、實體與經濟的平衡發展。

　　這是美妙的遠景。在短期內,我們不得不承受市場的大起大落,不得不在消費與投資之間走危險的鋼絲。

　　無論市場有多少弊端,我們得看到,市場給了公眾以自由,以往靠單位分房、綁死在體制內的人獲得了更多自由,市場要素配置效率因此提升。但與此同時,一切極端的利益追逐手段終將覆滅,次貸也好、數十倍的地價暴利也好,任何人、任何事物都無法長期打破社會與市場的生態平衡。

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