在此輪新政的調(diào)整中，與會嘉賓一致認為，商業(yè)地產(chǎn)是先進沒有受到影響的領域，因此在本屆博鰲房地產(chǎn)論壇上，許多專家學者紛紛發(fā)表了有關商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之道的見解。

　　陳啟宗：商業(yè)房地產(chǎn)制勝之道

　　到現(xiàn)在為止，在中國我沒有看到太夠水平的商業(yè)發(fā)展，但很多人在商業(yè)房地產(chǎn)賺了很多錢，我的答案是因為競爭缺少，沒有競爭，你就變王了。老外有句話，在一個瞎子國度里，要是你有一只眼睛，你就是皇帝。——恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗

　　從增長來說，商業(yè)房地產(chǎn)這幾年增長量比住房增長量還要大。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，因為競爭的水平不夠，所以很多人雖然沒有做出世界水平級的東西，但是還可以賺錢。今天我是很簡單地要把恒隆的模式是如何成功的跟大家分享。

　　商業(yè)地產(chǎn)比住宅更賺錢

　　其實我們項目在內(nèi)地也不多，到現(xiàn)在為止也不過是3個項目，不過回報率非常好。我不知道你們住房回報率有多少，20%？我可以告訴你，恒隆地產(chǎn)能做到不貸款的回報率是多少呢？我們?nèi)ツ晔?1%。要是能貸點款的話，也就是說到了50%。也就是說兩年可以回本。

　　我不是天就可以拿到31%的回報率。這個平均來說要經(jīng)過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報率大概4%-5%，然后你把它養(yǎng)大，養(yǎng)到8年左右，才能達到30%的回報率。

　　雖然可以賺很多錢，但是絕大多數(shù)人沒有好好利用這個市場，沒有賺到可以賺到的錢。100元的租金有多少進入我口袋？恒隆地產(chǎn)的數(shù)字是每收100元租金，有85元進入我口袋。其他的公司，較高的一家是70元。也就是說，這里有很大進步空間。

　　做商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗很重要

　　當然很多人在這里就有一些難處，有一些是資金的難處，有一些是耐心的難處，很多人就是有資金，但是你有耐心等15年做到30%的回報率嗎？

　　要是想在商業(yè)地產(chǎn)成功，我有一些建議，我們要先承認姚明不是李寧。什么意思呢？住房的發(fā)展跟商業(yè)的發(fā)展就像姚明跟李寧那樣，都有較杰出的，籃球是姚明，體操是李寧，兩者是混不起來的。

　　搞住房是一個量的問題，你必須做大。搞商業(yè)房地產(chǎn)是一個質(zhì)的問題。搞住房是要賣的，搞商場是不能賣的，凡是賣了的商場或者分層出售的寫字樓，完全是三流的東西，你也不可能賺到那么高的回報率。

　　做住宅要快，做商場不能快。我常常說房地產(chǎn)不是一個高科技的行業(yè)，但是房地產(chǎn)是一個高經(jīng)驗的行業(yè)，特別是商場跟寫字樓，特別是高端的，是一個非常高的經(jīng)驗含量的一個行業(yè)。經(jīng)驗的含量在哪呢？那是在人的腦子里。

　　另外有人說你們招商團隊一定非常好。要是你選址好、設計好、建筑好，招商是較容易做的事情。凡是以為招商重要的人，都是不及格的房地產(chǎn)商。

　　張寶全：商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為搶手新娘

　　中國地產(chǎn)轉(zhuǎn)型時，應該關注新的需求，新的需求可能就是我們轉(zhuǎn)型的動力。轉(zhuǎn)型過程中，商業(yè)模式有效建立可能就是下一輪核心競爭力營造的過程。——今典集團董事長張寶全

　　中國地產(chǎn)前15年的繁榮我認為不會再出現(xiàn)了，中國就是因為在計劃經(jīng)濟時代，沒有商品房市場，當有這個市場后，到前幾年為止已經(jīng)差不多了。中國房地產(chǎn)動力是什么？我個人認為就是新的增長需求。新的增長需求一定會成為下一輪地產(chǎn)根本的動力。

　　商業(yè)地產(chǎn)面臨轉(zhuǎn)型

　　今天我想講商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)開始的時候就有了，比如社區(qū)的會所，包括一些酒店等等。中國地產(chǎn)有史以來，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個陪嫁的丫頭的位置。比如覺得這個地方?jīng)]有酒店不好，能不能在規(guī)劃里加一個酒店。大部分配給地產(chǎn)組團這樣的商業(yè)包括酒店，大部分可能都處于非盈利狀態(tài)或者說依然是虧損的狀態(tài)。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)就是搶手新娘，會被大家重視的原因是什么？就是剛才講的轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)商在新的形勢下轉(zhuǎn)型是什么？一定是從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品。

　　還有一個作為企業(yè)較重要的轉(zhuǎn)型就是，我們要從單一的開發(fā)向開發(fā)加投資來轉(zhuǎn)型。我們以前基本上蓋了房子就去賣，在今天，如果蓋的房全部賣掉，所掙的錢在今天來講，率已經(jīng)很低了。

　　以前用1000萬做3-5個樓盤，今天可能要動用1個億，回報率已經(jīng)很低了。如果不通過上市解決資金支持的話，企業(yè)發(fā)展基本上是很困難。

　　但是有一個趨勢中國經(jīng)濟高速增長通貨膨脹，這一定飄浮在我們周圍。這就帶來一個企業(yè)在發(fā)展過程中，資產(chǎn)怎么增值保值的問題。今天很多企業(yè)從單一開發(fā)向開發(fā)和投資結合。投資性的物業(yè)一定是以持有為原則。這一點大家都在探索。

　　消費轉(zhuǎn)型帶動商業(yè)轉(zhuǎn)型

　　目前除了行業(yè)轉(zhuǎn)型以外，中國市場在消費上也發(fā)生了一個非常大的變化，就是中國現(xiàn)在已經(jīng)達到人均3000美元的時候，消費里面發(fā)生了一個重大轉(zhuǎn)型，這個轉(zhuǎn)型就是從功能消費向體驗消費，也就是所謂的文化消費。

　　文化應當是我們生產(chǎn)方式和生活方式的綜合。比方在前幾年我們喝咖啡，大部分購的還是瓶裝的咖啡，但是今天這種現(xiàn)象已經(jīng)很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已經(jīng)不僅僅是銷售咖啡給你帶來的功能，更重要的是消費喝咖啡的方式，這是中國消費轉(zhuǎn)型很大的東西，這也預示著第三產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展得很迅速。

　　當功能消費到體驗轉(zhuǎn)型的時候，也正在全面從旅游向度假轉(zhuǎn)型，旅游產(chǎn)業(yè)和度假產(chǎn)業(yè)是兩個完全不同的產(chǎn)業(yè)，當人均3000美元的時候，就進入度假時代。

　　旅游市場是中國中低消費市場，度假市場是中國中高消費市場。如果不能夠很好區(qū)分的話，從我們規(guī)劃到我們開發(fā)或者到我們建設，我覺得是有問題的。

　　博鰲語錄

　　精彩回顧

　　商業(yè)地產(chǎn)是講長期持有商業(yè)地產(chǎn)，但長期持有商業(yè)地產(chǎn)回避了一個土地增值稅的清算問題，它的當年的收入除自有資金投入比，回報就很高。現(xiàn)在中國成功的商業(yè)地產(chǎn)都純粹是“官商地產(chǎn)”，地有多少不是招商引資進去，就是戴帽子指定的。“基礎價格非常便宜，傻瓜都會做”。

　　——廣州新城市投資控股有限公司董事長曹志偉

　　如果沒有足夠?qū)嵙ψ錾虡I(yè)地產(chǎn)，哪可能就栽下去了。新政也好、調(diào)控也好，對于每個開發(fā)商，只要做好自己的事，量力而行，自然就沒有事。做商業(yè)地產(chǎn)真的要考慮到一個問題，商業(yè)地產(chǎn)是要壓資金的。如果做完你切碎來賣，這是很大的不負責任，一個切碎的商業(yè)地產(chǎn)很難做好。所以做商業(yè)地產(chǎn)是有它好的一方面，能夠守得住的話，能夠享受到資產(chǎn)增值期間所帶來的利潤，但是你如果沒有那個實力的話，就要三思而后行。

　　——平安物業(yè)投資管理有限公司董事長鄒益民

　　商業(yè)地產(chǎn)是一個聚寶盆，也比較高。我建議各位做住宅的地產(chǎn)發(fā)展商，不妨分精力做一些商業(yè)地產(chǎn)，雖然比較長，但是較后起到中流砥柱作用的還是商業(yè)地產(chǎn)。

　　——昌盛中國地產(chǎn)集團董事長鄒錫昌

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