房地產新政一百余日，房地產商齊聚博鰲，中國經濟中的這一特殊群體，主要向外界傳遞出兩個聲音

　　　　【財新網】(記者付濤)8月11日至14日，由觀點地產網主辦的"2010年博鰲房地產論壇"，一時成為業界關注的焦點。房地產新政一百余日，房地產商齊聚博鰲，中國經濟中的這一特殊群體，主要向外界傳遞出兩個聲音：一是新政調控無須加碼；一是房地產商亟待轉型。

　　　　8月12日，中國房地產協會副會長朱中一在發表題為《當前房地產形勢》的主題演講時表示，中房協7月份多次向國務院有關部門建議暫緩出臺新的緊縮性房地產調控政策。

　　　　朱中一演講的原話為："鑒于今后幾個月，引發經濟二次探底的可能性不大，完成全年經濟增長保八的問題我估計也不大。所以本人估計政府調控樓市的政策不會松動，但又鑒于市場不確定因素比較多，包括房地產上下游影響，一些企業對購地問題、開發問題、進度的放慢也會影響明后兩年房地產市場，所以我們7月份的時候跟國務院有關部門匯報當中，多次建議目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩定市場的預期，要盡量發揮市場在現行政策框架內的調節作用，同時抓緊制定十二五城鎮住房建設規劃和中長期建設規劃。"

　　　　8月13日，朱中一的部分言論被媒體"裁剪"后放入新聞標題，引起市場的廣泛的關注、猜測甚至駁斥。當天，地產股全線上漲，并將滬綜指拉上2600點關口。

　　　　8月14日，考慮到媒體報道可能引起的誤讀，朱中一通過新華社記者發表的報道再次向外界發聲，意在澄清：近期房地產市場信息比較混亂，影響了市場預期，"在這種情況下，我們建議國家應強調嚴格執行現行政策不要放松，這是前提性條件。然后在現行政策框架內，由市場自身來調節。"

　　　　實際上，朱中一提到，一些主要城市的住房竣工面積在同比下降，上半年北海同比下降6.4%，北京同比下降6.9%。這說明不少企業竣工的速度在放慢，一些地方也可能面臨后續供應不足的問題。

　　　　無論是朱中一，還是任志強，以及多位參會的房地產商，都不同程度地表示，目前房地產調控已顯成效，增加市場供給，是接下來真正需要做的事情。

　　　　任志強稱："很多人不太承認新政已經發揮作用，較重要是大家認為價格還沒有跌到他們認為的心理價位。今年統計局公布的數據，一線城市41%的人認為還要繼續下跌。老百姓預期心理錯誤理解了"國十條"目標，認為一定要大跌和暴跌才能滿足他們的欲望。大概很多媒體也是這樣宣傳，造成老百姓的誤解，但是實際上價格下降幅度已經很大了。"

　　　　萬科副總裁肖莉稱，萬科內部測算，國內主要是14個城市在調控前(1月至4月)與調控后(5月至6月)住房均價下降了約20%。當然，其中存在結構性因素，比如調控之后，主要的新樓盤在離城區較遠的地方，高端產品銷售較少。

　　　　朱中一稱，從抑制部分城市房價上漲過快上漲的情況看，調控效果已經很明顯。但觀望情緒依然比較濃厚的情況看，還不符調控的措施要求。

　　　　"年底前調控不加碼"，確為此次博鰲房地產論壇中，房地產商們無言的呼聲。

　　　　8月12日，巴曙松作為主持人，問臺上六位房地產界人士，下半年房價會調多少。無一人認為年底前房地產會有大的調整。

　　　　金地董事長凌克表示，在建項目量與銷售量的比值若是2.5左右，房價一般要上漲；達到4或5，則要跌。他認為，目前北京的商品房存量只有1000萬平米，對于這樣的城市，兩三千萬平米的存量才是正常的。現在存量仍比較小。

　　　　關于房地產商轉型，一個被廣泛關注的話題是，住宅地產發展商是否要拓入商業地產，以規避頻繁調控帶來的住宅地產市場的風險。

　　　　恒隆置地董事長陳啟宗給未來的內地競爭對手，一個"下馬威"。他以姚明和劉翔打比方，說明住宅和商業地產是兩種差異很大的產品，缺少經驗的內地房地產要謹慎涉足。

　　　　陳啟宗稱，我們在內地的項目到現在為止也只有三個，但回報率非常好。住房回報率也許20%很好了。我們去年不貸款的回報率是31%。要是能貸點款的話，就是50%。兩年可以回本。你說這樣的生意，為什么沒有很多人做呢？因為很多原因，因為我不是天就可以拿到31%的回報率。這個平均來說要經過15年。7年才能把它蓋起來，蓋起來后，開始的租金回報率大概4%-5%，然后你把它養大，養到8年左右，才能達到30%的回報率。30%的回報率，挨15年我能夠挨下去。如果每年30%回報率，長遠來看這是很可觀的。

　　　　在北京開發過海晟名苑的港商鄒錫昌稱，2008年較危急的時候，正是廣州的中華廣場這一他多年培育的商業地產項目提供的穩定現金流，讓他免于破產。

　　　　盡管有陳啟宗的警告，多家內地住宅房地產開發商，并不避談發展商業地產的戰略。肖莉稱，萬科之前商業地產這塊是跟GIC和凱德置地合作，現在開始自己做，架構上沒有特別的設置，還是區域公司負責，利潤貢獻也沒有設定目標。按照參與舊城改造項目的要求來看，商業配套占比大約是6%。-

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