王玨林：大家下午好！咱們搜狐焦點給我提供很好到海口參加咱們國際旅游島房地產發展論壇暨搜狐焦點戰略發布會這個機會，也同時也給我提供了和大家近距離交流的機會，非常感謝。剛才主持人說的挺好，談一談個人看法，時間比較短所以說要控制住，今天談一下對房地產政策形勢分析主要談幾點，為什么要對我國房地產市場進行調控？主要基于以下幾個方面的原因，一個是房價漲幅過快，因為09年的房價可以說出乎所有人的意料預期，所有的城市漲價，漲50%以上，有的樓盤都是在翻倍增加，我所知道的北京樓盤基本上都是每個月甚至兩月都漲一次；，投資性購房比例過大，凡是市場過熱的城市或地區基本上都是投資性比例過大造成的，我問了一下，北京、上海等城市房地產企業，我說你外地購房的比例有多大？他們告訴我不少于50%。第三點，土地競爭硝煙再起，大家都清楚去年下半年尤其是年底這一段時間，購地可以說是搶地一樣，過去一些長期從事房地產的一些大的企業在市場上都有競爭的條件，實在受不了的都退出市場，所以大家看到去年地價節節攀高迅猛上升，炒地炒房雙項兼顧，大家知道八十年代有炒地皮，07年以前有炒地炒房的，09年這種情況更加突出。所以為什么要購那么多地呢？主要還是他們看見了市場的預期，他不是現在開發，它是等待機會，將來可能過幾年以后賣地掙錢，在06、07年大家都知道溫州炒房團來了，炒得火熱，所以09年這種情況又開始了，不僅溫州包括山西、內蒙、黑龍江從事煤炭企業的全在做。

 　　看一下圖表，09年到今年4月份我們的房價是這樣的情況，09年和08年房價對比一個顯著下降一個顯著上升，99年到09年的趨勢圖，可以看出房價一直上升，從來沒有降過，尤其是09年的房價上升幅度。，世界經濟剛剛走出低谷，發達國家房地產市場還在低迷中徘徊，我國的房地產為什么這么熱、這么火？主要原因：一是投資帶動力太強；二是社會流動資金過剩；三是消費傾向過于集中；四是管理不規范。大家都知道為了穩定我國經濟，我們09年采取了進行了經濟戰略調整，也就是保增長促消費調結構，所以跟往年比我們進行大量的投資，而在投資方面大部分是基礎設施建設。

 　　方面社會流動資金過剩，為什么出現搶地而且競爭那么激烈？很重要的原因就是由于我們外貿指標下降，發達國家的訂單在減少因為我們的出口國是美國、日、本歐洲，他們消費能力、購購能力在降低，使我們出口受到極大的影響。去年惠州出現那種停出口的情況，是因為他們都是出口加工企業沒有訂單還做什么。所以，有些企業的資金無定向無去處，但是企業也要發展不能把錢放那，所以大量資金轉移到我們市場。再一個消費過于集中，你想想30多年的改革，現在咱們老百姓都有一些積累，但是我們的錢無去處，投資無方向，增值無把握，放在銀行大家都知道，由于物價的增加增長，我們的資金在貶值，股市在變風險又太大，而且我們家庭現在基本保障還沒有解決，幾方面保障帶來重重壓力，養老問題、醫療問題、孩子上學教育問題，在這些問題沒有解決，投資無方向情況下房地產住房成為較好選擇，所以大量消費集中在這個市場。

 　　第三，不僅我們房地產市場，現在我們國家發展處在這個時期，各個市場都是發展的快，管理的不是很好，現在市場出現許多問題是因為我們整個的管理手段，管理方式以及管理的水平影響了，看看咱們4萬億投資，37.5%用于基礎設施，25%用災后重建，10%用于保障，大部分用在基礎設施上，大家都知道房地產的發展跟發展環境有關系，它要具備發展條件，所以基礎設施是我們較主要的發展條件，現在發展較快的是鐵路、**、機場、高速，這些都是我們房地產業發展的原動力。你有一個好幼兒園、學校、醫院、商業、廣場都可以帶動一個區的房地產發展。

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　　二、調控

　　大家都知道國十條，其實這次國十條出臺對于市場的把握是較準確的，而且措施也切中要害較得力的，主要是三點，以前沒有提到過增加市場的供應量，以前從沒提高過，因為這是我們城鎮化發展過程中隨著人口的大量轉移帶來的必然需求，為什么供需矛盾？供需矛盾是多方面的，很大一部分是我們供應量不足問題，國家提出解決辦法。一是增加土地供應，今年的土地供應18萬公頃，去年不到8萬公頃，是前幾年平均的2.2到2.3倍，另外不僅解決土地供應還解決資源供給問題，比如說通過規范管理增加房源，通過二手房和租賃市場增加房源來盤活這個市場這是點；點，完善市場制度規范市場秩序，所以這一次它不僅要解決我們市場大家都清楚的囤地、囤房不按規定辦事等等解決這些問題，更重要的從制度上建立，從規則的建立來解決兩個供給問題，一個企業在市場上的公平競爭，一個是購賣公平，我們購房和賣房公平競爭我覺得這個更重要。所以，現在土地過去大家都知道，很多企業問我，說地價沖擊房價，有道理是有道理但是不完全，你要建立公平市場。所以要從嚴管理、加強管理，從制度上著手。第三點，大家說的比較嚴格就是差別化的消費，這個傾向于自住型，增大二套房的成本，所以國十條主要是三大方面。下面，為什么要出臺新五條，一方面國十條出臺以后我們確實能夠落實的落實，沒有多少個城市出臺細則，所以，我概括為叫什么呢？行動緩慢、力度不夠。光知道檢查就可以看出來土地有多少違規的，不知道大家知道多少家，曝光多少例子，這樣我們政策才能執行更明白。三是措施單一，即使有的城市在政策上抓的很緊，但是在市場上供應也沒有達到理想效果，因為政策再緊市場供應不上去你政策調控肯定達不到效果。你調控什么呢，沒有東西你調控什么，所以，應當一是有政策執行，市場跟上我們政策，這樣效果才能好。

　　二是調控任務還很艱巨；一是有些城市房價還在漲有的漲幅也不小，二是商品房銷量過大，過大也不是好事真正反映市場是供應量銷售量，三是市場有很多問題沒有得到解決就是市場秩序沒有建立起來。其實國十條很清楚，進一步重申也就是問責，實行統一性，第三套房貸款全國統一，前一段時間有的政府說這個城市執行那個城市不執行的，這樣很難達到好的效果。第三方面就是強化執行力，你不執行要采取一些措施，調控效果檢驗。什么時間調控結束效果？現在應該是取得階段性效果，一是房價高漲停止到松動，你想想要不調控我都不敢想象今年的房價得是什么樣子，二是土地競爭趨緩土地供應明顯加大，現在也有流拍一些二三線城市。三是投資性購房比例明顯下降；四是保障房建設進入快車道，這應該我們取得初步階段性的成果，從四月份以后看到房價下去了，4月17號國十條出來的，我們投資現在比以前都猛，投資達39.4%。1到9月份是調控政策走向。一是保持政策的連續性穩定性，防止大家從政策看市場預期，我們前面有一個說我們政策間斷性，把政策看的比市場還重。二是解決市場中突出的問題。三是盤活住房資源增加市場供應。四是切身落實國十條的要求。五是推進市場法制化建設和管理，這應當我們政策一個方向及走向問題。

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　　三、調控效果度量

　　一是房價快速增長得以遏制；二是市場突出問題得到解決；三是市場管理走向規范；四是投資比例趨于合理；我們前幾天一個博士寫一個文章跟我說，我說合理區間就是我們必須有這些比例，因為能夠解決我們二套房和租賃市場的供給問題，要沒有投資就沒有二級市場一級市場，如果過大說明有水分，過小說明我們整個也存在問題要達到中間這叫合理。四是法制化管理得到推進，大家有意見你動不動就調控，實際上我們市場較好的管理辦法是法制管理，但是，我們法制措施法制規則、法制手段遠遠跟不上市場發展。所以我們應當加快法制管理。市場發展趨勢一是開發投資積極性；二是土地供應保持較快增長；三是熱點城市房價會有所下降；四是消費觀望的機會更長；為什么這么講？因為9月29號剛剛又有一些政策要求，所以消費者肯定在等待，實際上也不要把現在市場看得過于悲觀，我統計一下07年到09年一月均銷售量為1644點多，而我們今年1到8月份月平均銷售量1688平方米還高于前幾年，所以要正確看待市場發展。

　　較后幾點看法，一是兩限問題，大家知道限購限貸，限貸就是三套房貸款，限購就是房票，北京限購就是每戶家庭只允許再購一套房，你有錢也不讓你購，你不貸也不讓你購，深圳是兩套，現在限購已經14個城市，都是我們沿海一帶再就是經濟發展比較好的城市，它對房地產影響肯定是有的。因為已經排除一部分消費者，但是反過來看，在我們求大與供這個時期，反過來看對于我們這個城市來講它對市場影響又不是那么大，因為剛性需求現在足以支撐這個市場。北京并不是說咱們沒有消費能力，并不是我們本地沒有購購人群，主要是觀望希望房價購出較好的性價比。

　　二方面就是房地產稅的問題，房地產稅實際上是市場管理過程中必然出現的事物，因為大家沒有接觸過不了解它，大家有什么擔心，居民擔心是不是我購房子交那么多錢還要繼續交錢呢？從企業講是不是增加我的負擔，另外是對市場銷售影響，按現在的情況看價格比和收入各方面積累消費能力改善他的影響很有限的，比如說一百萬二十年每月增長115點多，二套房才130多現在的房價增值比肯定是這樣。較后一點是加息的影響，房產稅大家不知道出臺什么東西，所以現在大家都在打鼓，加息115和130，加息對企業貸款來說是有影響的。

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