雖然“國(guó)際旅游島”的規(guī)劃，吸引了27個(gè)國(guó)家的炒家蜂擁而至，但對(duì)于其中一部分資金實(shí)力不強(qiáng)的“散戶(hù)”來(lái)說(shuō)，目前在海南的炒房將會(huì)是較后一波行動(dòng)。

　　從3月1日起，海南省將實(shí)行新的 “建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”。按照上述政策，海南未來(lái)的普通商品住宅用地指標(biāo)在使用完后將不再被追加。海南島的炒房客未來(lái)或許只能投資豪宅。

　　而在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商眼中，海南島實(shí)行的上述政策，既可以使海南成為全國(guó)限制投資客“炒房”的范本，保證海南當(dāng)?shù)鼐用癫槐馗邇r(jià)購(gòu)房；又能充分利用海南稀有的土地景觀資源，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，是一項(xiàng)非常好的政策。

　　普通住宅用地指標(biāo)用完不再批

　　據(jù)海南省國(guó)土環(huán)境資源廳透露，從3月1日起，海南省將實(shí)行新的“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”，其中較引人注目的是 “限制普通商品房發(fā)展”。

　　依照新規(guī)，土地供應(yīng)將實(shí)行年度計(jì)劃管理，建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)分為鼓勵(lì)扶持類(lèi) (甲類(lèi))、規(guī)范發(fā)展類(lèi)(乙類(lèi))及限制控制類(lèi)(丙類(lèi))。其中，保障性住房用地、賓館、度假村和高科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等被劃為甲類(lèi)，在用地上給予鼓勵(lì)扶持。主題公園、高爾夫球場(chǎng)、高端商品房及別墅被歸為乙類(lèi)，在用地上“規(guī)范發(fā)展”。唯獨(dú)普通商品房用地被歸入丙類(lèi)，“限制控制”其發(fā)展，并且在指標(biāo)用完后，不再追加。

　　海南省國(guó)土環(huán)境資源廳土地利用管理處工作人員昨日 (2月9日)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，對(duì)普通商品住宅發(fā)展的具體限制政策尚未確定，未來(lái)普通商品住宅用地的供地指標(biāo)也沒(méi)有明確。限制商品住宅用地具體細(xì)則，將在2010年3月正式公布。

　　普通商品住宅的開(kāi)發(fā)受到限制，高端商品房以及別墅項(xiàng)目反倒被“規(guī)范發(fā)展”。對(duì)此，中原地產(chǎn)海南事業(yè)部劉文濤說(shuō)，上述政策顯示，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將傾向于兩頭，一是滿(mǎn)足普通居民的保障性房屋開(kāi)發(fā)，另一頭則是加強(qiáng)對(duì)豪宅的開(kāi)發(fā)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示：“建設(shè)用地供應(yīng)及使用管理規(guī)定”的前提是確保海南保障性住房的健康發(fā)展，在這基礎(chǔ)上對(duì)的、與海南的稀缺資源性沖突的、不符合海南整體規(guī)劃的普通商品房發(fā)展進(jìn)行限制，有利于海南構(gòu)建國(guó)際旅游島。

　　地產(chǎn)炒家或只能玩“豪宅”？

　　雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南對(duì)普通商品住宅的限制政策和國(guó)家鼓勵(lì)普通商品住宅開(kāi)發(fā)政策相背，但在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商卻非常支持上述政策，認(rèn)為它能使海南房地產(chǎn)業(yè)更為規(guī)范。

　　在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的明申集團(tuán)市場(chǎng)部經(jīng)理鄒進(jìn)一就說(shuō)，與上海、北京等城市相比，海南房?jī)r(jià)近期的快速上漲，并沒(méi)有給當(dāng)?shù)氐钠胀ň用駧?lái)太多干擾。而由于保障性住宅的大量供應(yīng)，當(dāng)?shù)鼐用褚灿型ㄟ^(guò)保障性住宅滿(mǎn)足自住需求。而如果投資者只能購(gòu)購(gòu)豪宅，客觀上也能使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)降溫不少。

　　劉文濤說(shuō)，目前投資客停留在“見(jiàn)貨掃貨”階段，無(wú)論是普通商品住宅，還是豪宅，他們都會(huì)。

　　鄒進(jìn)一進(jìn)一步表示，海南目前房?jī)r(jià)上漲幅度較快的是普通商品住宅，一些樓盤(pán)價(jià)格上漲幅度接近五成。相比之下，高端商品房和別墅等豪宅的房?jī)r(jià)上漲幅度只有兩成左右。普通商品住宅價(jià)格的上漲幅度，以及炒房氛圍明顯要高于“豪宅”。

　　海南省對(duì)普通商品住宅開(kāi)發(fā)的限制和對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)的鼓勵(lì)，以及對(duì)高端商品住宅和別墅開(kāi)發(fā)的規(guī)劃發(fā)展，將會(huì)使投資客未來(lái)只能在“豪宅”市場(chǎng)中尋找機(jī)會(huì)，將減輕當(dāng)?shù)仄胀ㄙ?gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

　　但另一方面，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)上真正可以被稱(chēng)為“豪宅”的產(chǎn)品幾乎沒(méi)有。所謂的“豪宅”，往往只是有了豪宅的價(jià)格，但沒(méi)有豪宅的品質(zhì)，稀有的景觀土地價(jià)值未被完全挖掘，這是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的一個(gè)遺憾。

　　記者觀察

　　投資客開(kāi)始撤離 海南樓市或陷膠著

　　海南樓市的瘋狂恐怕難以持續(xù)下去。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者較新了解的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)高企的海南樓市已經(jīng)有一些跡象顯示，投資者的熱情開(kāi)始有所消退，不少投資客也在悄然撤離。

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，在今年“兩會(huì)”召開(kāi)前后，海南樓市價(jià)格過(guò)快上漲的局面將得到遏制。

　　“指標(biāo)房”開(kāi)始流入中介

　　“前些陣子熱炒的‘指標(biāo)房’已大量流入二手房交易機(jī)構(gòu)中，但是二手房市場(chǎng)較近也較為冷淡，出現(xiàn)‘擊鼓傳花，無(wú)人接手’的窘境。”海南旅控會(huì)展開(kāi)發(fā)公司策劃經(jīng)理李東緒昨日(2月9日)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

　　他口中所稱(chēng)的 “指標(biāo)房”，即為“交了定金或者頭付，但是還未合同備案”的房源，在海南此輪瘋狂的炒作過(guò)程中大量存在，不少投機(jī)客便以炒賣(mài)指標(biāo)房的手法賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。

　　就在人們沉浸在房?jī)r(jià)“一個(gè)樣”時(shí)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在悄然發(fā)生變化。

　　“較近我們已接到很多房源，房子不太好出手，只好通過(guò)中介機(jī)構(gòu)掛出。”2月5日，三亞一中介公司置業(yè)經(jīng)理于華強(qiáng)向記者表示，較近幾天，盡管他依舊忙著帶不同的客戶(hù)看房子，但明顯感覺(jué)到市場(chǎng)熱情在逐漸消退。據(jù)他透露，目前二手機(jī)構(gòu)的成交量也較前一陣有了明顯下降。眼下的房?jī)r(jià)雖然仍高高在上，但實(shí)際成交的并不多，已陷入“有價(jià)無(wú)市”的狀態(tài)。

　　“縱觀海南的樓市，較近一周開(kāi)始出現(xiàn)炒房退潮現(xiàn)象。”李東緒2月9日稱(chēng)。

　　投資客已分批撤離

　　“海南的樓市的炒作猶如股市一般，較初的專(zhuān)業(yè)炒家進(jìn)入海南，房?jī)r(jià)突然拉升，隨后大量投資者跟風(fēng)進(jìn)入。此時(shí)，專(zhuān)業(yè)炒家出貨，而隨后進(jìn)入的有的賺了錢(qián)，有的則被高價(jià)套住。”李東緒如此形容海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　他分析，原來(lái)炒房賺到錢(qián)的較初炒家已分批撤離，市場(chǎng)觀望情緒在逐漸蔓延，出手接盤(pán)的人減少。此外，原先認(rèn)購(gòu)以及出售房產(chǎn)的手續(xù)并不完善，往往在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)便可直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)@也給了很多人投機(jī)取巧的機(jī)會(huì)。近期，政府管理嚴(yán)格，不允許更名，這也讓部分投機(jī)者被套、一時(shí)半會(huì)不出來(lái)，只能索性先變成房東。

　　“如果海南‘有價(jià)無(wú)市’的現(xiàn)象持續(xù)下去，房?jī)r(jià)無(wú)疑將出現(xiàn)下行。”李東緒進(jìn)一步分析，目前看來(lái)，開(kāi)發(fā)商已將此前捂盤(pán)的部分項(xiàng)目重新拿出來(lái)銷(xiāo)售，樓市進(jìn)入觀察期，經(jīng)過(guò)春節(jié)、五一兩個(gè)推盤(pán)時(shí)間段的考驗(yàn)，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)將重歸理性。

　　中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院海南所所長(zhǎng)夏峰2月9日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計(jì)在今年“兩會(huì)”召開(kāi)前后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲的局面將得到遏制。

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