時隔近20年，海南房地產波投資熱潮再次瘋狂涌動。

　　以浙江、東北大軍為頭，來自全國各地的投資客紛紛擁向海南，都想借助國際旅游島概念炒作地產升值套利。僅僅一張圖紙，或是打幾個樁的樓盤，房子就已賣空；更為瘋狂的是，幾乎所有的房子在銷售時，都是現金結算一次性付清。

　　開發商用較短時間悉數收回投資資金，炒房的也是依靠“自有資金”投資購房。《華夏時報》記者近日在海南采訪發現，這看似無風險的“海南地產熱”背后，卻隱現諸多漏洞。

　　1月27日，海南農信聯社信貸相關人士向《華夏時報》記者透露，開發商并未拿收回的現金償還銀行到期的貸款債務，而是又拿去開發、投資，且通過多個銀行來回倒騰資金。

　　不僅如此，表面看是在用現金購房，屬于自有資金，實質上有相當一部分是購房者從外地銀行等渠道貸款、融資后轉移過來的資金，其中各個環節上的風險并不小。

　　風險往往在看似安全的假象下滋生。問題是，誰會是較后一個接棒的投資客？

　　瘋狂炒作

　　1月25日上午10點，在三亞較貴的樓盤鳳凰島上，涌動著來自浙江和東北的投資客，來提前認購春節后才開盤的三棟公寓大樓，起始價為8萬元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭貸款。

　　鳳凰島已售出的兩棟樓內部認購價較低為3.5萬元/平米，而在1月11日開盤當天，從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米，700套房內被搶光。

　　據記者了解，鳳凰島住宅、酒店、商業、游艇分別由4個浙江老板開發。建設5棟大樓的浙江國都控股有限公司董事長柴慧京透露，兩棟樓賣完的50億元現金，就把他在整個鳳凰島的投資資金全回籠了，剩下的三棟為純賺，等到春節再開盤賣高價。

　　2009年12月31日公布海南將升格為國際旅游島后，再加上1月17日海南省政府暫停土地出讓，以三亞為龍頭的海南房地產一路瘋漲。明星章子怡代言的三亞鳳凰水城2009 年3月才賣6000多元/平米，但這兩個月飆升至2.7萬元/平米；海南東部文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價也水漲船高，不到一個月，海南房價普遍漲幅在一倍以上；連深居海南內地的保亭黎族苗族自治縣2個月前還是3000多元，現在也漲到六七千元。

　　但瘋漲的房價并未嚇倒外來者，記者在各處樓盤碰到的購房者來自全國各地，從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來搶房，開發商和業主們便趁機捂盤惜售，漲一個價。

　　溫州投資客李先生2009年下半年在三亞灣國際公館購了套220平米的房子，當時價格為3.3萬元/平米，現價已經漲到6萬元每平米，每天租金達1600元，他此次是專門來看鳳凰島和清水灣兩個樓盤，尋找剩下的投資機會。

　　記者在三亞的北部天澤湖畔樓盤采訪時看到，從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元，現在每天放兩套出來吊購房者胃口。而從位于機場的山水國際項目到南部的時代海岸城，再到三亞灣沿岸，幾乎所有的樓盤全是無房可售，海景房售價均在3萬以上，而三亞城北、城東無山無海的新房，均在2萬以上。就連三亞市區的小產權房都賣到五六千元了。

　　之前交定金購房的程序在這兒已不靈了。來自寧波的浙江合創律師事務所王瑰琦律師告訴記者，她是因為海南文昌、瓊海等地開發商收取定金后反悔不賣，替寧波投資客過來維權的。

　　火熱之下，更多樓盤開始推遲開盤。如山水國際別墅和鳳凰島的房子早已達到預售條件，但都要等到春節時才開盤。

　　二手房市場也跟著惜售。記者在丹洲小區一中介門店，見到一位來自北京的阿姨前來放租，一房一廳租金6000元，她原本打算賣房，但得知海南上升為國際旅游島后便決定不賣了，阿姨走時還甩了句“現在誰賣房誰是傻瓜”。

　　售樓處和中介得出的統計顯示，在炒房客中，浙江人大約占了一半，東北三省的占到四分之一，其余來自成都、重慶、山東、山西等地區。

　　現金爆炒暗藏風險

　　“必須一次性付清。”這是絕大部分開發商為了盡快回收資金，給出的限定條件。

　　海南某房地產評估公司總經理對記者說，鳳凰路林茵河畔2007年10月開盤時，500套房子中只有26個人是按揭貸款。鳳凰島當天回收的50億現金都是一次性付款，2009年上半年他們公司給鳳凰島做的評估價是3萬元/平米，結果半年多就漲了兩三倍，所以銀行也不給按揭貸款。

　　上述信貸相關人士告訴記者，外地人來海南購房，大多是一次性付款，在海南貸款的比例較少，因為所售樓盤必須是五證齊全，銀行才會放個人按揭貸款，但很多樓盤沒有達到預售條件便開始出售。

　　但一次性付款，哪來這么多資金？

　　上述溫州投資客李先生告訴記者，信息、人脈、資金是溫州人投資成功的三大法寶，不懂的人只要出資就可以跟著賺錢。

　　一位十年前親眼見證過浙江商會開會的人士告訴記者，浙江人投資一般是由三五個人牽頭，看中項目后，便召集會員開會，那時候就能融資3億，然后一起購房，有的出資人是直接按月收取10%的投資收益，民間集資是浙江資金來源的重要渠道。

　　但實際上，該人士說，并非全部是購房者的自有資金，他們從外地銀行貸款出來，再拿到海南購房，購購群體多的東北區域銀行存款近期直線下降，而貸款在不斷增加。

　　乍一看，如果房價下跌，這風險全部轉嫁給了個人，開發商、銀行、政府都不相關，但實際上，銀行人士和專家都表示，投資炒作的資金越是現金，潛在的風險就越大。

　　因為開發商并未將回收的銷售款用于償還已經到期的銀行負債，而是又去購地、投資。據上述信貸相關人士透露，海南地主海航置業在海南擁有150平方公里土地，在全國10個城市都是大肆圈地，已經把銀行和政府都給“綁架”了。

　　“我們已經貸款10個億給海航置業，也知道風險，但沒辦法不貸，如果不貸，那前期的貸款也別想拿回來。”據該人士透露，海航置業大多是采取集團和子公司之間相互擔保的方式貸款，用股權質押，而還款方式卻是通過各個銀行之間的借款來回倒騰。

　　據了解，海南2009年存款為3000億，貸款2000億，這個數字每年大約以30%的速度在增長，貸款中絕大部分是對開發商的貸款，個貸資金非常少。

　　“囤地多長期來看是沒問題，就怕資金鏈斷裂。而類似海航置業這樣的開發商不在少數。” 上述銀行人士表示，泡沫一旦開始破裂就沒成交量，開發商過度投資必然被套，如果貨幣政策再縮緊，開發商資金鏈一斷，海南爛尾樓就會再次出現。

　　在這個瘋狂炒作的海島上，投資客們都在做著成為贏家的夢，一場激烈的接力賽不停傳遞，每一個投資客都認為自己不是較后接棒的那一個。

　　據丹洲小區開店三年的中介卓亞地產置業顧問彭晶晶告訴記者，該片區二十多個樓盤屬2005年后的老社區，但即使是在較旺的旅游季節冬季，入住率也不到30%，夏天基本都是空著；而入住的人中，還有1/3是業主。

　　溫州專職投資客李先生投資還算保守，他給記者算了一筆賬，鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬，2012年8月才能交房入住，中間3年房價如果不漲3萬一平米，就不能保本，550萬存銀行，三年利息都夠每年來住五酒店了。

　　記者走訪時發現，海南配套設施并不健全，要建設為成熟的國際旅游島，還需多年，走遍三亞的旅游景點，基本都是國內游客。記者從市區鳳凰島打車前往位于陵水鎮的清水灣，大約52公里，50時辰總共150元，清水灣周圍仍是耕地，沒有幾戶居民。

　　李先生一個朋友在清水灣以1.7萬每平米的價格購了10套房，決定現在放盤一半。在沒有形成真正的需求之前，李先生他們也在擔心，投資客轉手來轉手去，較后誰來接盤？

　　開發商們也需要有人接盤炒作，在海南省政府暫停土地出讓后，海南土地價格也是一路狂飆，海口一位恒大的拿地人士說，他們在1月28日前一周時詢問土地價格才30萬一畝，一周后便要100萬一畝了。

　　“海南旅游島只是政府與一級、二級開發商的合謀共贏，加上媒體的聯手炒作而已，圈地飆升價格后轉手，國際市場如果起不來，只能是制造新的一場更大的泡沫。”國際商務策劃師崔元星告訴記者，2003年提出國際旅游島規劃，2006年開始炒作，在珠三角、長三角、環渤海的房地產都熱起來后，又輪到了海南。

　　會不會重演上世紀90年代那場泡沫破滅？

　　崔元星認為，如果有那么，可能會比那一場更嚴重，因為資金量更大，更多的土地實際控制權已在大的開發商手里，他們需要借勢炒作賣房子，有一部分是次泡沫還沒有顯現出來的。

　　如華潤集團守住石梅灣10平方公里近20年，中信泰富神州半島29.8平方公里是2006年才啟動的，包括魯能、中信泰富、中信國安、華潤、富力、長江實業、海航置業、駿豪集團等等在海南的土地，約為300平方公里以上。

　　“今年去的開發商都是跟風的二級小開發商而已，他們拿土地成本較高，較后接棒的就從這些小開發商中產生。”崔元星說，一場海南熱爆發起來，總是先外熱，外面的熱錢涌進海南，再內熱，國內的投資客再跟著炒后被套。

　　特寫：海南較后一個爛尾樓

　　幸福來得快，去得也快，上世紀90年代的樓市過山車，讓海南房地產一直久病不愈，而且這一拖，就是17年。

　　時來運轉，2009年末，借助海南國際旅游島的東風，海南再次瘋狂，連較后一個爛尾樓也復活了。

　　17年艱難復活

　　坐在三亞灣海灘上曬著太陽，隔著椰夢長廊往北看，沿線海景房與海灘風景都給人煥然一新的感覺。放眼望去，相距150米的海岸線外，早已分辨不出哪個是三亞較后一個爛尾樓。

　　擎天半島的復活可謂一波三折。它的個主人是海南機場臺亞實業有限公司，項目原名三亞臺亞國際航空

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