日前，北京市有關職能部門頒發文件，規定：按成本價購購的房改房上市出售，除在購購合同里和原產權單位有特殊約定的外，無須單位同意蓋章即可直接上市。

新文件頒發已半個月，記者走訪諸多交易市場，房改房上市場情況依然是波瀾不興。

上周五，在由“置業家園”組織的“京房置換模式”簽訂會上，一些職能部門專業及專家學者對此問題進行了深入的研討。

公房上市手續待簡

與會者普遍認為北京市已購公房上市的門檻還是有些高。這主要表現為手續、收益制度和評估三個方面。

已購公房上市仍面臨“頭已過，但肩膀未過”的情況。在北京市近100萬套已購公房中屬北京地方的近一半，即使在這半數的已購公房中，一部分與產權單位有協議。大部分出售者都面臨“產權單位優先購購”和上市后誰交供暖費等具體規定的限制。據悉，北京市目前對“產權單位優先購購權”的時間限制尚沒有具體解釋。

另據介紹，已購公房的供暖費是一筆不小的開支，一般由原產權單位支付，已購公房上市取消產權單位的公章，但如果不對供暖費由誰交等具體問題作出界定，上市仍然很難。這些手續問題是阻礙二級市場發展的因素。不算購方賣方要提供的有關證明、批復、確認、評估、登記制證等中間步驟，就是提出申請上市交易、辦理過戶、發證等手續也需要100個工作日。 字串9

收益制度盼望調整

稅費及交易收益制度也是百姓關注的問題。除向中介交納的代理費外，北京二手房交易過程中，大致涉及到以下幾種稅費：契稅、印花稅、土地出讓金、手續費等。其中土地出讓金是交易額的3％，契稅是2％。賣方還需按不同的百分比計算個人的交易收入。據了解，在稅費制度上，上海市采取了低稅費、低“門檻”辦法，取消了原先就很低的綜合稅，其中包括土地出讓金，契稅、印花稅、手續費三者共合交易額的0.88％，由購方賣方分別交納。

購賣雙方估價懸殊

評估體系尚未建立。房價的構成及方式太多，造成購賣雙方心理上的差距。賣方對自家房子自估普遍過高，有的與新商品房價作參照，有的與附近曾發生過的高價作參照，有的與拆遷房價格作參照，總之其二手房價直逼新建商品房；而想購二手房的人卻把房改房想象得過于便宜。連當地新建商品房的50％都不到，其估價是以低于成本的重置價作為參照的。協調購方和賣方的中介，其評估體系也有待于完善。如何讓中介的評估價具有客觀性和權威性，還有很多事情要做。從上海等外地的經驗看，舊房價格是同一地段的新建商品房價格的2／3，評估系統由人工評估和電腦評估共同組成，具體價格由評估系統作出的報告決定。如果購方不能接受，中介便將之購回，再售。使評估具備了嚴肅性。 字串5

是否推行代理制

會上，職能部門的一些負責人還對北京市二級市場的規范進行了討論，如何發揮中介的作用。據悉，截至上周，北京市房地產中介已有586家資質證書。現行制度決定了這些中介只能替交易雙方作委托代理的工作，今后如何使這種代理制發揮到有效，正有待于進一步研究。一種思路是推行代理制，打破大而全的市場管理模式，實行市場專業化管理，使一些事務社會化，屆時，中介代理機構可代行房地產交易部門的部分職能。

市場發展需要培育期

針對市場開放初期的冷清場面，有關職能部門的負責人專家認為，這是意料之中的事，相關政策不可能一步到位，它需要根據市場的情況逐步調整制定。而任何一個新興市場的發展都需經過一個培育期，北京的二手房市場也是如此。隨著政策的不斷完善，交易市場的日益規范，北京的二手房市場也將興旺，并帶動一、三級市場的發展。

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