不論是以持有還是投資為目的的購房，大部分購房者只關注物業本身的投資價值和未來的增值潛力，很少會注意自己貸款的方式是否較適合？從理財角度而言，是否是較經濟？

在房貸產品和還貸方式推陳出新的今天，我們是否應該重新審視一下自己的房貸呢？總不能明知房貸"有病"，也不醫治吧？下面的幾個現實的"病例"，希望能有所啟示：

病例一：

病情描述：郭先生2004年以按揭貸款形式購了一套位于奧 運村區域的房產，面積145平，購價為100萬元，開發商指定的銀行為他提供的還款方式是20年期的等額本息還款方式，貸款額為70萬元。

隨著2008年奧 運會的臨近，奧 運村區域房地產迅速增值，郭先生的房產已增值到210萬元，但尚有貸款本金64萬元未結清。他現在計劃以30萬元重新 子，但現金不足，此外，銀行節節升高的貸款利率，也讓他倍感壓力。

專家處方：

"等額本息"還款很容易讓人感覺在利息上掏了很多"冤枉"錢(因為起初幾年的還貸額中，貸款利息占相當大的比重)，其實郭先生可以利用房產增值部分，"借力"加轉按揭，完成裝修夢想并節省利息支出。

步、可先將貸款余款部分結清(此步驟可以借助擔保公司完成，亦可自籌資金完成)，然后按照房產評估現值重新向銀行申請抵押貸款，根據不同銀行政策，貸款額可以達到105 ~ 126萬，這樣剔除原有的未結清貸款額64萬，郭先生仍可增加41 ~ 6 2萬元的貸款額度，足以滿足郭先生30萬元裝修貸款的需求。

步、鑒于郭先生的現狀：A、收入狀況有所提升--可以負擔得起增加的貸款月供要求；B、沒有足夠的投資經驗和渠道--除留足生活必需的備用金外，其余均可用于還貸。建議郭先生選擇"等額本金"的還款方式。

病例二：

病情描述：王女士，現年40歲，某國有企業負責人，現有收入可滿足日常需求，但工作繁忙無暇顧及投資。王女士兒子8歲，讀小學二年級，去年離婚時，法院將一處地處繁華、260平米的商住公寓判歸其所有，現有20年期200萬元未結貸款，每月物業費等支出1500元，貸款月供15000元。另公寓月租金可達26500元。

王女士希望能將房產過戶到自己名下并在保證現有生活水平條件下，將此房產做為自己退休計劃和兒子上大學的支出保障。

專家處方：

步、需要做一未結清貸款的離異夫妻產權變更，以避免不必要的糾紛。

步、制定合理的還款計劃。王女士據法定退休年齡還有20年的工作時間，收入狀況穩定，可保證目前的家庭支出；兒子還有10年上大學，加上本碩階段7年的時間，合計17年。可以先滿足教育計劃再做退休養老計劃。

根據目前該房產的租金收益情況，王女士可以選擇15年期限的200萬元的等額本金還貸計劃。這樣，十年后的房屋租金(按現有標準算)，每月至少在25000萬元，而以現有的利率水平算，十年后的月供低于15000元，每月會有10000元的租金凈收益，足以滿足兒子的求學計劃(假設相關參數比例保持一致)；20年后，房屋租金每月凈收益不低于25000元，足夠用于養老。

病例三：

病情描述：李小姐，27歲，未婚，去年研究生剛剛畢業，目前在合資企業工作，月薪4000元。李小姐和父母住在一套50平米的小兩居內，位處三環內(租金參考價為2300元/月)。李小姐母親53歲，月薪3000元，父親55歲，月薪6000元，家庭存款35萬元。全家人選擇適合的貸款方式，購購他們幾經篩選的一套總價100萬元，120平米的小三居。

專家處方：

整合現有資源，"以租養房"。如果以李小姐作為借款人，即使以較長的貸款期限30年來算，其現階段收入也無法滿足銀行的月供要求。但如果以父母作為借款人，因為接近退休年齡，只能申請到很短期限的貸款，月供壓力大。

步、父女共同還款。李小姐年紀輕，未來的收入會穩中有增，而父親的還款能力雖然在減弱，但收入高。所以以李小姐為借款人，其父親為共同還款人一起來申請貸款，申請30年期70萬元的貸款，頭付款為30萬元(其余5萬元用于繳納相關稅費等臨時性支出)。

步、在搬入新居后，將現有住房出租，將租金補貼月供或累計起來進行一些穩健型投資或用于提前還貸款，減輕還款壓力。

病例四：

病情描述：陳小姐，32歲，2006年時通過商業貸款購了一套總價65萬的一居，當時貸款30萬，去年加息時選擇了部分提前還貸，現在還有15萬未結清，扣除月供1700元。陳小姐月收入為10000，有住房公積金，因為準備接父母來京養老，陳小姐決定再購置一套總價100萬的房子給老人住。因為還需要貸款55萬，但現在的銀行政策對個人購置二套房產貸款利率要上浮10%，如果貸款25年的話，兩套房產的月還款就要5600左右，超過了月收入的50%，貸款很難申請。

專家處方：

充分利用公積金的貸款政策優勢，從容應對還貸壓力。經過計算，陳小姐完全可以通過公積金貸款貸到55萬。

因為現階段公積金貸款不受二套房產上升貸款利率政策的影響，還可以享受公積金的正常利率，計算下來兩套房產每月的月供不到5000元，對其生活不至產生太大影響。

從上述"病例"可以看出，從投資理財的角度來講，我們應當在不同時期，結合自身的財務狀況和政策變化要求，選擇較適合自己的貸款產品和還貸方式、對原有的方案進行跟進和調整，才能保證所選得的房貸產品較適合自己，輕松享受金融產品創新為我們帶來的便利。

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