日前，提高房貸頭付的新聞在業(yè)內(nèi)被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。“提高房貸頭付比例一旦落實(shí)，而且是‘一刀切’式的推行，對(duì)于投機(jī)、投資型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)此項(xiàng)措施會(huì)增加一次性投入成本，將有望抑制投機(jī)行為，但對(duì)于頭次置業(yè)的普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。”中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新聞)不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理趙晨明告訴記者，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在售的項(xiàng)目來(lái)看，多為大戶型項(xiàng)目，小戶型所占比例較少。

根據(jù)保守計(jì)算，一般大戶型套型面積在100平米以上，以目前房?jī)r(jià)計(jì)算，一套大戶型住房的總價(jià)得100萬(wàn)元以上，頭付提高到40%-50%后，購(gòu)房人將必須一次性支付40多萬(wàn)元，這將使普通購(gòu)房人的購(gòu)房壓力進(jìn)一步加大。而如果普通購(gòu)房者希望以30萬(wàn)元以下的頭付購(gòu)購(gòu)住房，選擇范圍只能局限在郊區(qū)甚至于遠(yuǎn)郊。

對(duì)于自住性的普通購(gòu)房者，有人建議頭付提高后，普通購(gòu)房者可以選擇低總價(jià)的小戶型。趙晨明認(rèn)為，建議雖好，卻很難實(shí)現(xiàn)。

雖然“90/70”政策實(shí)施已經(jīng)一年多的時(shí)間，但從北京小戶型的供應(yīng)量來(lái)看，目前在售的小戶型項(xiàng)目大約只有40個(gè)左右，其中公寓所占比重近五成。在公寓項(xiàng)目中，酒店式公寓占三成，其它多為精裝修、靠近商圈的高端公寓。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料顯示，這些小戶型的公寓項(xiàng)目整體均價(jià)大約在18000元/平米，其中均價(jià)超過20000元/平米的公寓占28%。購(gòu)購(gòu)一套位于市區(qū)的50平米左右的小戶型住房總價(jià)也在90萬(wàn)元以上。可見，這些小戶型的公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格也是普通購(gòu)房人難以承受的。

另外，酒店式公寓的土地使用年限不超過50年，而且物業(yè)管理費(fèi)高于住宅性質(zhì)的商品房，一旦將來(lái)土地使用期滿，商用土地還需要補(bǔ)交地價(jià)款或是交付地價(jià)稅，購(gòu)房成本進(jìn)一步增加。除去公寓，適宜自住、低總價(jià)的小戶型普通住宅項(xiàng)目則是供不應(yīng)求、“粥少僧多”的局面，其結(jié)果只能是一部分普通購(gòu)房者無(wú)房可購(gòu)。

普通購(gòu)房者雖然可能購(gòu)得起限價(jià)房，但在戶籍、收入等條件的嚴(yán)格限制下，也無(wú)資格購(gòu)購(gòu)。而經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)資格則更為嚴(yán)格，廉租房又針對(duì)特困家庭。因此，普通購(gòu)房者在經(jīng)歷房貸頭付提高無(wú)力購(gòu)購(gòu)商品房之后，保障性住房也向其緊閉大門，普通購(gòu)房者究竟該何去何從？

“如果真的提高房貸頭付，應(yīng)實(shí)行梯級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。”分析人士認(rèn)為，對(duì)于頭次置業(yè)的普通購(gòu)房者目前暫緩提高頭付比例，或是實(shí)行小幅提升但小于40%的比例；對(duì)于二次以上的多次購(gòu)房者，房貸頭付可以提高到40%-50%。如果出臺(tái)這一政策僅僅是為了打壓投資性需求，抑制房?jī)r(jià)上漲過快，趙晨明認(rèn)為，可以通過其他多種手段促成，如提高多次購(gòu)房的貸款利率，或是對(duì)套、第三套房征收物業(yè)稅等手段實(shí)現(xiàn)。

　　　　　(作者：王小霞)

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