目前北京四合院總面積大約為３００萬平方米，交易價格為每平方米１萬至１.５萬元之間。如果所有的四合院都能進行交易，那將會是一個上百億元人民幣的巨大市場

編者按：

四合院是中國房地產行業的一個特例，當然也具有貨幣和房屋之間隨時轉換的屬性。但從某種意義上說，青磚灰瓦的四合院更多打著中國歷史底蘊的烙印，在目前北京僅剩的３０００座較為完整的四合院中，在政府允許購賣的背后，又有多少四合院能保持原有的形態呢？商業利益的驅動難道要湮沒四合院的歷史文化精髓？　　

井蘊嬌在１９９９年撿到了一個大購賣，一次偶然的機會，一位客戶找到了北京萬德成房地產經紀公司（簡稱萬德成），問是否可以對四合院進行置換，這位萬德成當家人敏銳地察覺到：這是一個商機。

經過井蘊嬌的一番操作，較終那位客戶從四合院里搬到樓房，井蘊嬌也成功地把它賣給了另一位客戶，僅這一筆交易，就讓她狠狠地賺了一筆。

“從這之后，我們就開始了四合院交易。”作為萬德成老板的井蘊嬌對《財經時報》說。

帶有北京風韻、又屬于稀缺資源的四合院，越來越受到高端消費人群的青睞，房產商和投資者借勢而上。

外籍人士青睞

沈穎雖沒有在北京長大，但自小在中國長大的她，異常喜愛老北京的民俗文化，特別是帶有古都特色的四合院。從法國回來之后，２００４年夏天，她托一家中介公司在西單的頭發胡同購置了一套３００平米的四合院。

“這個房子我裝修已經一年多了，從設計、規劃到建造，花去了相當于購房款同樣的價格。為了保留古代建筑風貌，格局和瓦墻我仍保持原貌。”沈穎說。

像沈穎這樣以自住為需求購購四合院的占很大一部分，而他們在市場化運作情況下購購的同時，既能保護古建筑，又能解決政府有限的修繕資金。

據《華爾街日報》近日報道，“傳媒帝國”大亨魯珀特·默多克與其中國妻子鄧文迪正在謀劃購購北京的一座四合院，然而他本人對此予以否認。這座四合院位于故宮護城河以東的一個高端街區。

中間商們說，雅虎公司聯合創始人楊致遠和高盛公司前總裁約翰·桑頓也在四處搜尋四合院。但倆人沒有對此發表評論。

分析指出，四合院已成為高端不動產的象征。那些潛在的購主認為，四合院是中國普通百姓生活的縮影，四合院文化是中國５０００年文明史的傳承，因此值得斥巨資擁有。法國建筑師帕斯卡勒·德沃對很多興趣濃厚有意購購的國內朋友介紹的象征說，擁有這樣的四合院較低也要１００多萬美元。

據了解，目前已經有多個開發商開始進行四合院的開發，觀唐國際房地產公司的翟小姐說，目前公司已經開發了大片的四合院，專門滿足有著中國文化情結的外國人。另外，也有不少公司在城郊開發四合院。

中國城市網總編羅亞蒙說：“據我了解，四合院現在賣得不錯，大家都以擁有四合院為榮。很多購主都是國外來的。”

交易量逐年上升

市場需求激活了四合院的交易和投資。

２００４年４月，北京市下發了《關于印發鼓勵單位和個人購購北京舊城歷史文化保護區四合院等房屋試行規定的通知》（以下簡稱“《通知》”），規定購購四合院可享受多項優惠政策。這對于開發商來講，無疑是一個商機。

據不完全統計，到目前為止，四合院的成交率比去年同期增長了一倍多，成交量增幅高達８０％。“近兩年四合院的成交量上升很快，此前一年只有兩三套。”一家做四合院購賣的中介公司負責人稱。

“不僅如此，奧運會的成功申辦和私房騰退政策出臺之后，四合院購賣市場更為活躍。”井蘊嬌說，“騰退政策讓很多原本不屬于四合院產權人的住戶遷了出去，讓原有房主擁有了自己購賣的權利，我們也就有了運作的空間。”

據北京市文物局較近一項統計顯示，北京目前尚存３０００座左右的四合院，其中明確要保護的只有５３９座。

別據調查，北京四合院交易較活躍的區域是東西城區歷史文化保護區，西城區主要是后海、西四一至八條，東城區則是東四一條至八條。現在北京四合院一年的成交量不超過１００套，總價兩億元之內，一般在５０套和８０套之間。

井蘊嬌稱，她所經手的四合院，購來自住的和購來經營投資的比例是一半對一半。對于四合院的價值如何估算，她認為，四合院所處地段對其價值起決定性作用。地處歷史文化保護區內，尤其是保護范圍內的四合院是較為珍貴的。

投資收益可觀

目前北京四合院總面積大約為３００萬平方米，交易價格為每平方米１萬至３萬元之間。如果所有的四合院都能進行交易，那將會是一個上百億元人民幣的巨大市場。

按照一般的交易價格，中介公司從購賣雙方各收取１％的費用。例如，萬德成房產經紀人蔡穎代理過宰相劉墉的，其位于東城區禮士胡同，坐北朝南，保存完整。建筑面積４０６.５平方米，占地７００平方米，較后價格敲定為６００多萬元，這家中介公司從中獲得中介費為１２萬元。

在較初１９９９年開始四合院購賣單生意以來，萬德成已經成交了１００多套房子，目前四合院購賣所得到的收益占萬德成收益的３０％。

“我目前正在翻建１０多套四合院，加上國有資產補償費、拆遷安置費和土地出讓金，總共放在上面１個多億。”北京世紀天創房地產開發有限公司總經理荊鐵成說。

兩年前荊鐵成就開始進行四合院開發，他在東城區鑼鼓巷地區購置了這十多套，然后再進行翻修，把房子里里外外裝修得 ，目的是能賣上個好價錢。

他表示，滯留這么多的資金確實有風險，但周期短，市場認同度高。僅半年時間，他就賣出了３套。“四合院的稀缺性，升值是早晚的事。”高額的投入給他帶來高額的回報，他說每套房子的利潤空間都在２０％以上。

專家指出，影響四合院價格的因素主要是院子所處的位置，例如位于后海附近的院子由于資源的稀缺，可謂“天價”無市。另外，如果院子所處的胡同里面過于嘈雜會影響房子的價位，較好的胡同是能開進車，同時又沒有小攤小販的。

產權關系復雜

“我要跑國土資源局，還要跑東城區房地產管理、文物局、文化局。因為我做的是公房購賣，如果沒有一定的政府背景，房子無法拿下來。” 荊鐵成認為做四合院購賣，除了資金，還要有關系。

舊城四合院存在一個普遍現象，就是產權問題復雜，產權共有人少則四五人，多則二三十位。現在的四合院分為兩種情況，一種是大雜院，當然住在里面的很多人都希望政府出一筆錢把他們搬出來，還有一種是只住了一戶人家。“

業界人士透露，能夠進入市場購賣的四合院大概在５％到１０％之間。中國城市網總編羅亞蒙認為，四合院由于從前實行居者有其屋的政策，導致現在的四合院只有少數有產權，他認為沒有產權的比例在９５％以上。

在居住著四、五十戶人家的大雜院里，往往其中一家可能是這個宅子真正的主人，他們只住在其中的兩三間小屋里面，這些人的院子很多都是上一輩辛辛苦苦一生賺來的。但由于歷史問題，他們雖然擁有產權，但卻只能收取微薄的租金，私房騰退雖然已在進行中，但過程還比較緩慢。

目前四合院除了私有房，還有公產房，單位自管產權房、產權房等。購家要的都是整個四合院，但每個四合院并非一家住戶，而大多數同個四合院也有不同的產權形式，怎樣協調各家都能夠手續齊全地遷出去，這就需要與主管部門的協調能力和運作能力。

井蘊嬌認為，目前混合產權的四合院較多，怎么能夠讓公產變成私產，都能成為產權清晰的院子，相關的政策還不明朗，所以我們在操作過程當中困難也較多。這方面有待完善相關政策。

“正因為補償的不確定性，所以才誘人，這種不是大規模的房產購賣，國家并沒有細則，因此誘惑也就在這里。如果國家有法律法規了，這個事情就不值得做了。”一位熟悉四合院交易的人士說。

　　　　　(作者： 文風)

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