擁有一套屬于自己的住房，是很多人的夢想。要購房，大多數人都會需要貸款，因而央行的房貸政策一直都備受關注。今年 3月 17日，央行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，房貸利率再次上漲，購房人的還款負擔又有所加重。已經貸款購房和準備貸款購房的市民，要怎樣應對新房貸政策呢？　　

央行宣布從 3月 17日起調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，將住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，并允許商業銀行較多將貸款利率下浮到相應期限檔次貸款基準利率的 0.9倍。同時，個人住房公積金貸款利率各檔次也都上調了 0.18個百分點。

央行的房貸新政策給了商業銀行更多的自主權。在新政策頒布以后的幾天里，各家銀行總行都在緊張制定自己的應對措施，由于需要等候總行的通知，本市的房貸業務甚至一度處于暫停狀態?，F在各家銀行都已制定了新的房貸利率表，房貸業務也已恢復正常。

據了解，目前本市有的銀行已決定實施下浮 10％的房貸利率，有的銀行則根據申請貸款市民的具體情況、貸款樓盤的情況，以及同業競爭的狀況等給不同的借款人不同的貸款利率。也就是說，現在市民到銀行辦理住房貸款，有的人可以得到下浮 10％的利率，有的人則只能得到基準利率。新簽訂房貸合同的市民現在就已開始按照新的利率水平還貸，而 3月 17日前已經簽訂了房貸合同的市民則要從明年 1月 1日起執行新的貸款利率。

新政策在事實上引起了住房貸款利率再度上漲。假設一位市民在銀行辦理了一筆 20萬元公積金貸款、 10萬元按揭貸款組成的總額為 30萬元、貸款期限為 20年的組合貸款，以等額本息還款法償還貸款。對于 20萬元的公積金貸款部分，調整前的年利率為 4．23％，每月應償還的貸款本息為 1236．34元，調整后的年利率為 4．41％，每月應償還的貸款本息為 1255．60元，調整后比調整前每月要多還 19．26元。在整個還貸的 20年中，利率調整后公積金貸款部分要多還 4624．02元。對于 10萬元的按揭貸款部分，調整前的貸款年利率為 5．31％，每月應償還的貸款本息為 677．20元，利率調整后，如果執行 6．12％的基準利率，每月應償還的貸款本息為 723．37元，比調整前每月多還 46．17元；如果執行 5．508％的下浮利率，每月應償還的貸款本息為 688．34元，比調整前每月多還 11．14元。在整個還貸的 20年中，如果執行基準利率，按揭貸款部分要多還 11080．96元；如果執行下浮 10％的利率，則要多還 2673．3元。也就是說，對于這筆總共 30萬元的組合貸款，如果新政策實施后執行的是下浮 10％的利率，則每月要比以前多還 30．4元，總共要多還 7297．32元；如果執行的是基準利率，則每月要比以前多還 65．43元，總共要多還 15704．98元。

央行在新房貸政策中還同時規定，對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款較低頭付款比例可由 20%提高到 30%；具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定。據了解，目前本市多數銀行為市民辦理新房按揭貸款時，仍然執行了頭付款比例較低兩成的政策。

央行行長周小川指出，央行出臺這項政策，有一個目的是引導消費者對未來的資金價格產生一個合理的預期。消費者應對未來利率變化可能產生的支出負擔和風險有所認識、考慮。房貸利率的微調是對消費者的一個風險提示。

怎樣貸款更劃算

對于發放住房貸款，各家銀行都有一套嚴格的審核標準。雖然銀行人士表示具體的審核標準不便透露，但據了解，一般有關市民年齡、教育程度、從事的行業及這個行業的發展前景、在工作單位中擔任的職務、所在單位的聘用制度、擁有的專業技能證書、是否有穩定的收入來源、收入水平、還款意愿等情況，都是銀行在審批貸款時要考慮的問題。

根據每位市民的不同情況，銀行會決定是否接受他的貸款申請，如果決定向其發放住房貸款，還要再給出允許的較長貸款年限和較高貸款金額。市民可以在銀行允許的范圍內，確定自己到底要貸多少錢、貸多少年。那要怎樣貸款才更劃算呢？招行的理財專家對幾個典型案例進行了點評，供準備貸款的市民參考。

案例一

劉先生今年 27歲，是一家 IT企業的“白領”。大學畢業以后，劉先生工作非常努力，現在在工作的 IT企業里已經“站穩了腳跟”，并且獲得了相關專業技術職稱和專業技能證書。劉先生在家是個獨生子，父母都有自己的收入來源，因此劉先生的家庭負擔比較輕。他與大學時的女友相處幾年，準備結婚，要貸款購購的房屋就是結婚用的“新房”。

銀行人士指出，在審核貸款時，銀行還要考察劉先生配偶的情況，比如是否有正式固定的職業等。如果她從事的是會計、護士或者超市主管等工作，就可以認為是有正式固定的職業。劉先生現在只有 20多歲，以后在工作單位提升的可能較大，而且收入水平一般也會逐漸漲高。在這種情況下，劉先生可以在購房時少付一些頭付款，盡量多爭取一些貸款，貸款年限也可以長一些，將還貸的壓力放在后面。

銀行人士同時指出，并非所有 20多歲的年輕人都會被銀行認為是提升機會多，或者收入曲線呈上升趨勢。這個年齡段的市民一般都是剛參加工作不久，處于比較活躍的階段，與 30多歲的市民相比， 20多歲的人“跳槽”的可能性更大?，F在很多單位采用了“聘用”制度，“終身制”已經很少了。一些單位一個“聘期”在 3年左右，長的 5年，還有的單位對員工是“一年一聘”，這也給人才流動創造了條件。有些人“跳槽”可能是因為在原先的單位工作“不如意”，也有些人本來在原單位干得挺好，收入也不錯，但為了獲得更好的待遇，也選擇了“跳槽”?！疤邸币院?，就可能遇到兩種情況：一種情況是新單位的待遇的確比以前好了，市民的收入水平與以前相比有所提高；但也有可能由于新單位的效益下降，結果市民的收入水平還不如以前。市民如果“跳槽”以后收入水平下降，還款就會比以前吃力，銀行的貸款也就要面臨更大的風險。因而并不是說所有 20多歲的市民都能獲得高額度、長期限的住房貸款。

案例二

李先生今年 35歲，是一家大型企業的中層專業。他有一個孩子正在上小學，家里父母已上了年紀，但身體還算健康。李先生想貸款購一套面積大些的住房，以便改善家人的居住條件。

銀行人士分析，李先生這個年齡段的市民，一般已經工作多年，擁有了比較豐富的工作經驗。因為現在很多單位在招聘員工時，都要求年齡在 35歲以下，所以李先生“跳槽”的可能就比 20多歲的人小了很多。這個年齡段的人一般都已找到了比較合適的工作崗位，在單位工作比較踏實，因此收入的穩定性比較高。到 40歲左右的時候有希望獲得提升，所以收入水平也有可能隨之上升，但上升的空間已比較小。 30多歲的市民還有一個普遍的特點，就是“上有老，下有小”，孩子要上小學、中學，學費就是一筆“巨額”開銷，而父母年齡逐漸增大，其健康狀況也會下降，如果生病住院，醫藥費也需要李先生支付。因此李先生作為一個家庭主要的經濟來源，家庭負擔比較重。建議李先生辦理貸款時“量力而為”，盡量減輕自己的還貸壓力，降低將來出現無力還款的可能性。因為一旦還不上貸款，李先生的社會聲望就會受到影響，甚至已經獲得的社會地位和收入也可能不保。

銀行人士同時指出，這個年齡段的市民有一些可能已經擁有了 20000元左右的月收入，但如果家庭負擔太重，比如月收入的絕大部分都要為家人支付醫藥費，銀行在審批貸款時仍然會認為他的收入水平較低，而不向其發放額度太大的貸款。還有的市民已經擁有了自己的企業和住房，雖然在銀行申請貸款時說的是購房自住，但實際上可能是將新購來的房屋當作員工宿舍。這種情況會使銀行的放貸風險增加，因而放貸時也會仔細考慮。

案例三

張女士今年 50歲，是一位大學教師。她的兒子已經工作，并有不錯的收入。張女士希望貸款購購一套住房，供自己晚年居住。

銀行人士指出，張女士現在年齡已經比較大，按照銀行規定，一般市民辦理住房貸款只能貸到退休，對于個別從事收入較高且比較穩定的工作的市民，銀行較多寬限到 60歲或 65歲。也就是說，張女士較多還能貸款 10年左右。

張女士在辦理貸款時要保持清醒的頭腦，認識貸款對自己的壓力。此外，張女士還應對自己的身體狀況有一個比較客觀的認識，比如是否能在貸款期間保持身體健康。因為這個年齡段的市民身體狀況已經開始“走下坡”，如果在貸款期間生大病，就很可能無力償還貸款。來自家庭其他成員的經濟支持對張女士來說也非常重要，比如兒子的收入狀況如何，因為如果張女士自己將來無力還貸，還可以由兒子幫助渡過難關。

50歲左右的市民，銀行允許的貸款年限已經比較短，因而申請相同金額的貸款，每月需要償還的金額就相對較多。也就是說，這個年齡段的市民貸款，要比年輕人貸款承受更大的還貸壓力，所以建議張女士考慮是否可以以兒子的名義申請貸款。這也要求張女士必須全面衡量整個家庭的經濟狀況，考慮各個家庭成員之間的關系是否和諧，判斷自己的健康狀況到底如何。　　　　　

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