與以往京城房展會人們摩肩接踵的火爆場面不同，剛剛在國貿結束的以投資型物業為主打的“北京四季房展頭屆商務地產展”卻顯得有點冷清，記者了解到，４天的展期里展會的總意向成交金額僅８千余萬元。在商務地產展的相關論壇上，有專家指出，隨著近幾年來北京的投資型房產項目迅速增多，市場高燒退后，投資型物業的各種風險也開始顯現。

“高回報”風險

現在商鋪、酒店式公寓等投資型物業在推廣時往往會承諾一個８％－１０％的高回報率，但是，誘人的“高回報”其實也有風險——回報可能無法兌現的風險。比如，去年以產權式商業投資物業熱賣的“第五大道”、“巨庫”、“西單７７ＴＨ”等項目接連出現經營問題，導致回報率大幅下降甚至為負數。

某商業投資機構研究部負責人對此評價說，投資房地產的暴利時代早已結束了。目前國內房地產行業逐漸規范，雖然投資房產比投資其他行業的收益水平稍微高些，但普遍行業利潤率大概在６％—８％之間。產權式投資主要涉及租金水平和出租率水平，影響這個物業類型投資的因素主要是經營水平等因素，產權式投資出現問題的癥結大都出現在經營和兌現上。

對投資者而言，投資型物業的風險來源于經營公司能否按合同約定兌現返租。一位房地產業內人士指出，目前一些項目宣傳的率動輒達到每年１０％以上，投資期限動輒１０年或２０年，個別開發商為了吸引客戶，不惜在回報率的高低上做文章，有些回報率高得離譜，這就不能不要求投資者提高風險意識，在面對開發商和經營公司高額返租的承諾時，考察周邊項目普遍的租金水平以及經營公司所涉足行業的平均收益水平，以提高投資的安全性。

擔保風險

現在有一些項目是開發商以自身資產或部分經營收入來承擔擔保責任。在這種情況下，投資者就應該辨別開發商或擔保單位用來擔保的資產品質和規模。

專家指出，在一種極端的情況下，開發商把項目賣出后，所得利潤已在股東中分配，這時一旦經營公司違約，即使開發商的股東或上級單位非常有實力，但開發商作為獨立法人主體實際可承擔擔保責任的資產很可能也只是一張空頭支票。放入擔保中其他項目的經營收入，則由于收入本身的不確定性，擔保也就存在不確定性。由此可見，投資者在辨別時一定要分清用來擔保的法人主體是什么，用來擔保的真實資產是什么。

專家認為，一個規范的產權投資項目應當具備４個基本條件：有高水平的經營公司進行經營管理，并且經營應已納入正軌；承諾的率應在一個合理的水平，不能嚴重背離行業的平均收益；要有資信等級高的擔保公司進行擔保，并在法律框架內保障投資者的投資收益；要有合理的投資期限，符合房地產經濟運行的周期性規律。

加息風險

央行在半年內連續兩次提高了房貸利率。對于自住購房者月供還款金額雖有增加但影響不大，而對于房產投資者特別是高端物業投資者而言，則影響相對較大。頭先，近年來高端物業租金下降、投資收益降低，利率連續上調顯然會大幅度提高“以租養貸”的成本。同時，隨著今后房地產稅的開征，高端物業持有成本將進一步加大，這樣一來高端物業的率將會明顯降低。同時政策表明平抑房價仍將是２００５年政府宏觀調控的重要組成部分之一，如果今后房貸持續加息，必將會進一步提高投資成本。

面對投資型物業的加息風險，“我愛我家”的專業人士提出了三種解決辦法：那些對房地產期望較大，前期已獲利的短期投資者，建議他們先將手中房屋獲利出售，暫時退出房產投資市場；那些資金實力充足，對房地產市場長線看好的投資者，建議他們提前還清貸款或提前部分還貸；而那些期望“以租養貸”的普通型投資者，則建議他們適當延長貸款年限，即辦理加按揭，以減少月還款額度，這樣做的副作用是，如果選擇比較長的貸款年限，利率就高，所付利息就多，且貸款保險額也較高。　　　　　(作者：陳志平)

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