1、準(zhǔn)備投資二手寫字樓之前，如何計(jì)算年回報(bào)率？

答：年回報(bào)率＝（每平方米的租金÷每平方米的售價(jià)）×12個(gè)月。如果某個(gè)二手寫字樓單位年回報(bào)率達(dá)到8％－10％，則可投資購(gòu)購(gòu)。超過10％的年回報(bào)率，自然較佳。

2、哪些片區(qū)的二手寫字樓投資及升值空間？

答：目前地王商圈、國(guó)貿(mào)人民南商圈、上海賓館商圈、區(qū)及車公廟片區(qū)等投資及升值空間。以單位每平方米價(jià)格為例，地王商圈此前2萬－3萬港幣／平方米，目前各樓層均價(jià)約1萬港幣／平方米；國(guó)貿(mào)人民南商圈此前超出1萬元人民幣／平方米，目前各樓層均價(jià)4000元－5000元人民幣／平方米；上海賓館商圈此前1萬元人民幣／平方米，目前各樓層均價(jià)7000元人民幣左右；區(qū)及車公廟片區(qū)的二手樓價(jià)格一直在漲，像車公廟創(chuàng)新科技廣場(chǎng)，此前售價(jià)3800元／平方米左右，目前價(jià)格已達(dá)到6000元／平方米左右。而目前區(qū)在建項(xiàng)目很多，像特美思廣場(chǎng)、大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)、聯(lián)通大廈等，已建成的寫字樓則有中電信息大廈、國(guó)際商會(huì)大廈、商務(wù)大廈等。區(qū)寫字樓全面啟動(dòng)，預(yù)計(jì)總供應(yīng)量將超過50萬平米，這些大廈無論從外觀、配套還是物業(yè)管理等方面看，較目前市場(chǎng)上的存量寫字樓均更具競(jìng)爭(zhēng)力，尤其受中小企業(yè)青睞。

3、片區(qū)位置在投資中真的很重要嗎？

答：是這樣。目前上海賓館商圈、區(qū)、車公廟片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，需求也很大，入駐的公司主要是一些廣告、貿(mào)易、IT、咨詢、設(shè)計(jì)及駐深辦事處等中小型公司和創(chuàng)業(yè)公司，其對(duì)寫字樓的形象、功能設(shè)施等要求較高，而上述片區(qū)的寫字樓非常適合其要求，這些寫字樓又具有如下特點(diǎn)：外觀形象突出，智能化高，檔次高，面積較小，可自由分割，24公里辦公，空調(diào)單獨(dú)控制。如早期的創(chuàng)展、國(guó)際文化大廈及近期的天安數(shù)碼時(shí)代、國(guó)際商會(huì)大廈等，均得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。

4、公共交通在二手寫字樓投資中占據(jù)什么位置？

答：寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。如某個(gè)寫字樓地處偏遠(yuǎn)交通不便，或交通擁擠，不適合投資。如寫字樓處于**旁，價(jià)格又合適，可以投資。除此外，寫字樓所擁有的停車位多少，也很重要，必須列入考查范圍。

5、寫字樓層高及電梯容量、數(shù)量重要嗎？周邊配套設(shè)施呢？

答：很重要。像地王大廈，高達(dá)69層，在里面辦公，即感覺心情舒暢。而電梯數(shù)量的多少，決定上下班時(shí)的便利度，電梯容量則決定載運(yùn)貨物時(shí)是否便利，以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了。選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，一定要周密考查周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等，功能是否齊全很重要。

6、寫字樓周邊自然景觀及樓層小花園、綠化等，起什么作用？

答：如果某個(gè)寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。因?yàn)槿斯ぷ鞯揭欢〞r(shí)候，勢(shì)必疲憊。樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達(dá)到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠(yuǎn)眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。

7、寫字樓的大堂和走廊重要嗎？

答：當(dāng)然重要。試想一想，如某個(gè)寫字樓一樓大堂和走廊陰暗狹窄，客戶進(jìn)入該寫字樓會(huì)怎么想？而寬敞明亮高空間的大堂和走廊，必讓人心情舒暢工作愉快。大堂也是決定寫字樓檔次的標(biāo)志之一。

8、為寫字樓服務(wù)的物業(yè)公司重要嗎？

答：非常重要。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司直接決定某個(gè)寫字樓的用水、用電、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。目前深圳物管公司達(dá)幾十家之多，選擇投資某個(gè)寫字樓時(shí)，調(diào)查物管公司情況亦不容忽視。

9、如何辦理租賃手續(xù)？

答：投資者購(gòu)購(gòu)了某寫字樓后，如有租客求租，可先收租客定金，然后到寫字樓所在的租賃管理所領(lǐng)取一式四份市國(guó)土局印制的房屋租賃合同，并辦理稅本（納稅登記本）。與租客簽訂完四份租賃合同并收取押金和稅金后，到租賃管理所呈交四份合同，由租賃所蓋章生效，并按稅金額繳納租賃管理稅費(fèi)。（合同租賃所留置一份，業(yè)主一份，租客兩份，其中一份到工商局辦理公司注冊(cè)登記或公司地址變更之用。）

10、選擇帶租約的二手寫字樓如何？

答：此乃明智之舉，尤其帶租約的大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，租約長(zhǎng)達(dá)3－5年的二手寫字樓，哪怕售價(jià)與附近寫字樓相比高出2000－3000元／平方米，也劃算。因深圳高端寫字樓普遍管理費(fèi)高，管理費(fèi)加空調(diào)費(fèi)已高出租金的一半以上，如幾個(gè)月空置，管理費(fèi)的損失對(duì)寫字樓整體租金收入影響很大。　　　　　(作者：新永基地產(chǎn)研究)

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