隨著國家調控房地產政策信號不斷明確，不少投資者開始重新評估手中的房產。值得注意的是，中國房產市場十年大牛市中所經形成的一些投資理念，從價值投資角度看，卻是絕非理性、乃至十分荒唐的。正如巴菲特所言："只有退潮之后，才知道誰在裸泳！"

誤區一：土地稀缺，房價必漲

很多開發商說投資房地產永遠不會虧本，因為土地是稀缺資源，土地和房子只會越來越貴。事實上，不僅是土地，石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是資源，但資源價格并非永漲不跌。從實用的角度出發，石油是較難替代的資源，然而國際油價也曾經從較高點147美元/桶下跌至35美元/桶；即使是黃金，也曾經從1980年代的612美元/盎司，跌至2000年的279美元/盎司。

實證：此次房產調控后，北京較新推出的通州地塊，僅僅折合平均樓面價約3000元，順義地塊更是流標待售；上海拍賣的新江灣C4地塊，更是比年底價格下跌50%以上。由此可見，土地價格并非一成不變，政策、宏觀經濟和市場心態是決定性因素。

誤區二：城市化助推房價

城市化水平不斷推升，是不少投資者看好房產的投資依據。但數據顯示，我國城市容納人口已到達7億，隨著農產品價格上升和新增農村勞動力減少，短期內城市化進程恐難以加快。目前，中國東部省份平均人口密度是每平方公里132人，遠小于日本、韓國和印度，而這些國家人口大多居住在低層或獨棟住宅里，相比之下，我國城市人口大多居住在多層和高層建筑里，人均居住所占用的土地面積要遠小于日韓。

實證：康巴什是鄂爾多斯打造的一座豪華新城，耗資超過50億，面積高達32平方公里，歷經五年建設。按計劃，康巴什將成為鄂爾多斯的新，容納100萬人，但是由于缺少人氣，較新的統計顯示這里的居住人口為2.86萬人，被稱為"鬼城"。由此可見，城市化并非一帆風順，"大躍進"式的發展模式教訓慘重。

誤區三：政府不會讓房地產下跌

一般認為，房地產是中國經濟的支柱產業，對GDP增長有著重要的作用，房地產繁榮，政府稅收就多。但是值得關注的是，即使地方政府不愿房產下跌，但政府更關心長遠發展和全局性的問題。如果房地產業繼續膨脹，形成泡沫，進而影響到金融系統，這種后果將是政府不能承受的。

實證：從歷史上看，政府并非始終鼓勵房產上漲。上世紀90年代，輪房地產熱較終導致海南等地的房地產泡沫崩盤，較終導致了海南發展銀行和廣東國際信托公司的破產。以史為鑒，金融體系對房地產熱始終保持警惕，本次調控以來更是尤為明顯。

誤區四：坐收租金，穩賺不賠

中國人理財思維的誤區在于：輕視資產支出，而過于重視名義現金流。一些人認為：每月支出房租是較劃不來的，而收取租金則是穩賺不賠的生意。而按照目前平均約400-500倍的租售比，租金收益已經遠抵不上月供，房產投資者實質上是在付出現金流，而絕非收取。

實證：以目前各主要城市常見的房產為例。假設某人目前以月租金2000元租房，而該房屋售價100萬，則該租客的月支出為2000元；若其付出30萬頭付款和20年70萬按揭貸款購下該房屋，則其月供支出為4619元，加上頭付款本來能獲得的利息562元，實際流出現金5181元，比單純租房高出3181元。所以，不論購房人是自住還是出租，都無法改變負現金流的本質。

誤區五：裝修也要計提折舊

會計原理告訴我們，凡是固定資產，都是要計提折舊的。這一點看起來很簡單，可真正想到這一點的人并不多。其實，出租房屋價值和裝修代價，應當分別計算折舊。否則，房屋出租的賬面利潤會很高，但實際的收益卻很低。

實證：一般房屋以50年計提，而裝修和家電則以10年計提。假設某套房屋的價值為100萬元，另加裝修費用是10萬元，則每年的折舊費為3萬元。即每月租金必須超過2500元，而實際租售比為440倍。若僅僅計算房屋折舊，則每月租金只需達到1667元，租售比為600倍。顯然，后一種計算法方式高估了房產價值。

(作者：張若斌)

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