前一陣兒，剛剛畢業(yè)兩年的董先生物色到鐵西區(qū)滑翔附近的一套50多平方米的"老式房"，正期待著沈陽秋季房交會(huì)的開幕，好與房主過戶交易。

董先生說，"十一"之后就去找?guī)准曳慨a(chǎn)中介，把房產(chǎn)掛牌"出租"。

"半間臥室自己住，一室的出租。"才到手的房子，為什么選擇跟別人合住呢？原來董先生畢業(yè)不久，目前月收入2000元左右，如果每月要負(fù)擔(dān)按揭還貸，還要應(yīng)付日常生活開銷，比較吃力，所以出租另一半房屋，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)房，可減少還貸壓力。

9月11日，記者了解到，購購一套高端小區(qū)商品房自住，將"老房子"出租，這種"以房養(yǎng)房"的房產(chǎn)投資方式在沈陽已蔚然成風(fēng)。

"以房養(yǎng)房"是否劃算要算賬

"以房養(yǎng)房"是否劃算呢？從事房產(chǎn)中介多年的奧隆職業(yè)房產(chǎn)總經(jīng)理夏先生介紹，原則上來說，如出租房產(chǎn)年收益率高于銀行按揭貸款利率，則應(yīng)出租，反之則出售。

他舉例說，一套位于富民小區(qū)、建筑面積60平方米左右的老式住宅，目前市值估價(jià)為24萬元左右。如果以月租金750-800元出租，那么一年的租金收益為9000-9600元，年租金收益率為3.75%-4%。從這一點(diǎn)，我們不難得出結(jié)論：出租后的收入，超過銀行貸款利率是有一定難度的。而且租金收益要受到市場供求關(guān)系和定價(jià)的影響，但新購的房子每個(gè)月銀行貸款是固定的，也就是財(cái)務(wù)上的"收入不穩(wěn)定而支出剛性"。按照上述計(jì)算結(jié)論，"以房養(yǎng)房"是不如"賣房款存銀行"的。

但是，夏先生告訴，計(jì)算的結(jié)果是"以房養(yǎng)房"不劃算，但是這個(gè)例子是沒有考慮到二手房本身的價(jià)值增長，如果算上房價(jià)未來的上升空間，就是另外的結(jié)果了。

業(yè)內(nèi)人士介紹，沈城"以房養(yǎng)房"的人群不占少數(shù)。今年1-7月商品房銷售合同備案均價(jià)為3729元/平方米，比去年同期上漲5.4%，據(jù)此推算，沈城存量房價(jià)格每年的增長幅度應(yīng)該在4%左右，再加上3.75%-4%的出租收益，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率了。因此，在沈陽"以房養(yǎng)房"是非常劃算的。

"月光族"轉(zhuǎn)身變"房東"　

"本來可以購單間，總價(jià)低，但住著不舒服。

此外，我單身，還考慮到外地父母要要來沈陽落腳，所以選擇了購購了這個(gè)50平方米的'一室半'，但是總價(jià)上去了，按揭壓力也大了。"準(zhǔn)備十一以后出租的董先生坦言。在此矛盾下，"月光族"的他便想出了這套房子以"自住+出租"的形式賺取收益，不僅實(shí)現(xiàn)了購房計(jì)劃，而且真正成了"房東"。

這類"一半出租，一半自住"的房東大多數(shù)是高校剛畢業(yè)，或者是工作不久創(chuàng)業(yè)初期的年輕人，房款頭付由父母資助，按揭款主要由個(gè)人承擔(dān)，因?yàn)樵趧?chuàng)業(yè)初期，每月的按揭還貸成了不小的負(fù)擔(dān)，于是，就想著出租部分房間收租金的方法，緩解經(jīng)濟(jì)壓力。

"以房養(yǎng)房"派生"以房換房"

在沈陽，"以房養(yǎng)房"已經(jīng)走進(jìn)公眾視線并為很多人熟悉，而由此派生出來的"以房換房"卻并不是被人所了解。

據(jù)了解，目前在很多房產(chǎn)網(wǎng)站上，諸如"環(huán)境好，交通方便，配套設(shè)施齊全。入住子女可讀育才小學(xué)。欲換面積大約在100平方米左右的房子……"這樣換房信息眾多。

據(jù)在北陵電影院從事房產(chǎn)中介五年有余的李先生介紹，"以房換房"較初被家族內(nèi)部所使用，后來規(guī)模得以壯大，在陌生人與陌生人之間進(jìn)行。"以房換房"的初衷頗多，"有的家長為了孩子上學(xué)，圖一個(gè)好的學(xué)校，但手頭資金又不富裕；有的需要資金，但房屋售出后又沒有住處；有的想提高生活質(zhì)量，擴(kuò)大房屋面積，而在短時(shí)間內(nèi)，自用房屋還難以出手……"李先生說。

而且，換房還有一個(gè)好處，就是在稅務(wù)上有所減免。房主選擇以房換房，可以申請(qǐng)退還轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。在《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定，"為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。"

"以房養(yǎng)房"要考慮三險(xiǎn)

"以房養(yǎng)房"風(fēng)險(xiǎn)也不小。

9月11日，工商銀行遼寧分行營業(yè)部個(gè)人金融業(yè)務(wù)部金融理財(cái)師王健接受采訪時(shí)認(rèn)為，采用"以房養(yǎng)房"的方式理財(cái)，除了每月固定要支付銀行貸款本息外，還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險(xiǎn)。

王健認(rèn)為，盡管房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其價(jià)值的波動(dòng)性相對(duì)比股市要小一些，但在某些特定情況下，其波動(dòng)幅度同樣很大。尤其是在形成高價(jià)的房地產(chǎn)"泡沫"破裂后或經(jīng)濟(jì)危機(jī)及經(jīng)濟(jì)衰退期則更是如此。

另外，供求關(guān)系變化的風(fēng)險(xiǎn)同樣不容忽視。房產(chǎn)的供給量與客戶的有效購購量是動(dòng)態(tài)變化的關(guān)系。在供應(yīng)量超過購購量時(shí)，房價(jià)就會(huì)掉頭向下。較后是按揭還貸風(fēng)險(xiǎn)，如果還貸額占收入或資產(chǎn)比重較大，將來一旦出現(xiàn)沒有預(yù)料到的事情，就很容易出現(xiàn)還貸困難，甚至有"斷供"的可能。

總體上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，"以房養(yǎng)房"的風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)房地產(chǎn)商的房子賣不出去時(shí)，就意味著市場已經(jīng)飽和，市場飽和的結(jié)果是有更多的房屋用于出租，這樣，"以房養(yǎng)房"所承受的風(fēng)險(xiǎn)就更大了。

"以房養(yǎng)房"如何應(yīng)對(duì)加息風(fēng)險(xiǎn)

以房養(yǎng)房，就是用一套房子的租金去還另一套房子的貸款。

那么如果遭遇加息，就將直接增加購房者的每月還款額，肯定影響到購房者的收益。那么，"以房養(yǎng)房"者應(yīng)如何規(guī)避加息風(fēng)險(xiǎn)呢？

工商銀行理財(cái)師解聰杰認(rèn)為，如今，銀行放貸一般要求購房者還貸額度不得超過家庭收入的50%。一方面是為了保證銀行放貸的安全性，另一方面也考慮到購房者家庭的正常生活。所以，這個(gè)50%比例成了貸款購房的一條"警戒線"。

以距離較近的較后一次加息為例，5年以上房貸利率從7.56%上調(diào)至7.83%。那么一筆30萬元20年期房貸款，若采用等額本息還款，每個(gè)月增加的還款額應(yīng)該約50元左右。"以房養(yǎng)房"就要重新算一筆賬了。

解聰杰建議，要保證"以房養(yǎng)房"順利進(jìn)行，須符合以下要求，即租金收入＋家庭其他收入(包括工資、存款利息等)要大于還貸額度＋家庭正常開銷。在家庭收入以及正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸額度越低，家庭財(cái)務(wù)安全系數(shù)也就越大。所以，"50%"的"警戒線"，對(duì)于"以房養(yǎng)房"同樣很適用。

"新房東"的"腦筋急轉(zhuǎn)彎"

記得20年前，曾經(jīng)有一個(gè)關(guān)于房屋消費(fèi)的"腦筋急轉(zhuǎn)彎"故事，中國人習(xí)慣于用攢一輩子的錢購一幢房子，較終卻留給了兒女；美國人卻用房屋貸款的方式早早住上大房子。

20年后，當(dāng)人們的生活更進(jìn)一步時(shí)，如何換掉舊房子，住進(jìn)更好的新房子，又成為理財(cái)新問題。是"以房換房"還是"以房養(yǎng)房"，這就是一個(gè)腦筋急轉(zhuǎn)彎的問題。

"以房養(yǎng)房"就是貸款購置了套房產(chǎn)后，出租其中一套房產(chǎn)，以租金收入償還月供的投資方式。如果一個(gè)人的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點(diǎn)地區(qū)，那么就可以考慮采用這個(gè)方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。稍稍將頭腦轉(zhuǎn)個(gè)彎，"以房養(yǎng)房"不僅可以改善居住條件，更可以積累財(cái)富。

一些認(rèn)為未來房價(jià)將持續(xù)上揚(yáng)的房主，自然不會(huì)立刻把房屋出售變現(xiàn)。因?yàn)榉績r(jià)在上漲，房產(chǎn)就不斷升值。于是購購新房后，如果資金充裕，仍然保留舊房，將其出租而不售。隨著"以房養(yǎng)房"群體的不斷壯大，"以房養(yǎng)房"也開始由單純的購房籌資行為演變成一種房產(chǎn)理財(cái)行為，形成了房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)一個(gè)新的投資群體--新房東。

根據(jù)投資經(jīng)驗(yàn)，"新房東"大致可分成三類人群。一種是出租舊房，用所得租金償付銀行貸款來購置新房；一種是投資購房，出租還貸。購一套用來自住的新房后，再購一套租價(jià)高、大的房子專門用來出租，用每個(gè)月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息；還有一種是將舊房出售或抵押，再購新房。

投資市場向來都是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的地方，既然是投資就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，"以房養(yǎng)房"也不例外。采用"以房養(yǎng)房"方式除了每月固定要支付銀行貸款本息和物業(yè)管理費(fèi)外，還要承受出租收入不穩(wěn)定、房產(chǎn)市場波動(dòng)、物業(yè)貶值等多種風(fēng)險(xiǎn)。即使已經(jīng)租出去的房子中間也很有可能"斷檔"，這就需要購房者有充分的心理準(zhǔn)備和經(jīng)濟(jì)承受能力。

"新房東"們不僅要有投資眼光，腦筋必須多幾次轉(zhuǎn)彎，充分預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在"以房養(yǎng)房"的過程中將每一筆購賣賬算清楚，才能做到穩(wěn)中求勝。

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