12月26日，國(guó)務(wù)院總理 在人民廣播電臺(tái)直播間與網(wǎng)友交流時(shí)表示，將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機(jī)，并承諾“在任期內(nèi)一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平”，并且表態(tài)將“為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會(huì)退縮”。

　　在流動(dòng)性過(guò)剩和通脹壓力等多重考驗(yàn)下，樓市調(diào)控能否給瘋狂的房?jī)r(jià)“降溫”？理財(cái)一周報(bào)記者采訪了高力國(guó)際華東區(qū)董事長(zhǎng)翁琳、全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟上海副主席李驍、中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍、華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系主任華偉以及上海高勝行投資咨詢有限公司高原蘭等業(yè)內(nèi)人士。

　　今年調(diào)控初見(jiàn)成效

　　理財(cái)一周報(bào)：今年的樓市調(diào)控已近尾聲，您認(rèn)為從調(diào)控思路到調(diào)控結(jié)果是否令人滿意？

　　李驍：無(wú)論是“國(guó)四條”還是“國(guó)十條”，今年房?jī)r(jià)就是下不來(lái)。如果以市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的預(yù)期來(lái)看，今年的調(diào)控并不令人滿意。但從的考量來(lái)看，顯然樓市調(diào)控并不是以打壓房?jī)r(jià)為較終目的的。如果沒(méi)有今年的這一系列政策出臺(tái)，全年的房?jī)r(jià)漲幅恐怕會(huì)突破20%，甚至直逼30%的高位，而以社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全年房?jī)r(jià)的漲幅已被控制在15%左右。從這個(gè)角度來(lái)看，至少“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，調(diào)控是成功的。

　　宋會(huì)雍： 現(xiàn)在保障房的口徑更多地轉(zhuǎn)向公租房，可以看出政府思路的變化，但住房保障是否應(yīng)當(dāng)涉及產(chǎn)權(quán)房，保障對(duì)象究竟是哪類人群，這些還沒(méi)有清晰的界定，我們希望看到保障性住房的較低線能被早日劃定。

　　在商品房方面，政府抑制投機(jī)的目的較為明確，但對(duì)土地囤積和房屋囤積的打擊力度仍舊不夠，而且兩頭調(diào)控較為分散，沒(méi)有形成合力。針對(duì)土地囤積剛出臺(tái)了眾多措施，逼著開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)造房，但到了市場(chǎng)中房屋又被投資客囤積了起來(lái)，因此無(wú)論怎么打擊囤地，還是很難形成有效供給。

　　2011年房?jī)r(jià)或被暫時(shí)壓制住

　　理財(cái)一周報(bào)：2010年政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控表現(xiàn)出的重視，各項(xiàng)政策齊發(fā)，頻次之多始無(wú)前例， 4月“國(guó)十條”牽出今年的頭輪調(diào)控，10月二次調(diào)控登陸。在此背景下，2011年的房地產(chǎn)政策環(huán)境將有怎樣的轉(zhuǎn)變？是延續(xù)“快、頻、狠”，還是會(huì)更有針對(duì)性、靈活性？

　　翁琳:雖然扼制通脹是政府經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的，但中國(guó)政府仍將保持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。中國(guó)明年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策基本取向定調(diào)為“積極審慎”。2011年中國(guó)政府的總體經(jīng)濟(jì)政策仍為力保較快穩(wěn)定的發(fā)展。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一輪又一輪的宏觀調(diào)控政策，在現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和再次加息的影響下，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格將不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑跡象。到目前為止，中國(guó)政府對(duì)于即將出臺(tái)的政策采取了審慎的態(tài)度，從目前的新政狀態(tài)看，樓市調(diào)控逐步走向綜合調(diào)控，而不是采取立竿見(jiàn)影的單一打擊政策。在政府尚未采取較為明顯的通脹調(diào)控政策的情況下，預(yù)計(jì)這種綜合調(diào)控的模式將會(huì)被保持下去。預(yù)計(jì)在2011年，中國(guó)一些大中型城市的房?jī)r(jià)將被暫時(shí)壓制住，部分城市、部分地區(qū)會(huì)出現(xiàn)小幅下調(diào)的趨勢(shì)。與2010年相比，這些組合政策也將導(dǎo)致房地產(chǎn)成交量減少。但是，中國(guó)政府已經(jīng)多次出臺(tái)過(guò)這樣的臨時(shí)調(diào)控政策扼制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，而中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍保持旺盛增長(zhǎng)，長(zhǎng)期來(lái)看，2012 年或以后，中國(guó)住宅市場(chǎng)將會(huì)步入健康發(fā)展階段。

　　宋會(huì)雍：臨近年關(guān)，溫總理對(duì)于房?jī)r(jià)表態(tài)說(shuō)，“在任期內(nèi)一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的水平”。對(duì)于這樣的表述盡管不能過(guò)于咬文嚼字，但至少可以看出決策層所釋放出的積極信號(hào)，明年的調(diào)控只會(huì)更加收緊，絕不會(huì)放松。

　　華偉：從經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略決策趨向于重保障、輕調(diào)控。可以想見(jiàn)，政府將花大力氣加快保障房發(fā)展步伐。與此同時(shí)，將嚴(yán)令地方堅(jiān)決執(zhí)行此前出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策。 總理也承認(rèn)，政府對(duì)于房?jī)r(jià)的管理是有限的，政府應(yīng)該把保障性住房管好，而商品房理應(yīng)遵循市場(chǎng)化原則。我認(rèn)為明年商品房與保障房之間的界限將會(huì)比較清晰，政府會(huì)傾向于微調(diào)。這幾年調(diào)控之所以會(huì)推高房?jī)r(jià)，就是因?yàn)檎芰颂嗖辉摴艿氖隆?/p>

　　高原蘭：在調(diào)控層面，我認(rèn)為明年較為突出的特點(diǎn)就是保障性住房的建設(shè)將得到的重視，而保障房部分的推進(jìn)也可以緩解市場(chǎng)焦慮。在普通商品房方面，一旦保障房大量上市，保障房項(xiàng)目周邊的樓盤價(jià)格將相對(duì)穩(wěn)定，從而扭轉(zhuǎn)今年“地王”頻出、推動(dòng)地價(jià)樓價(jià)瘋漲的現(xiàn)象。在豪宅板塊，穩(wěn)定的客戶群始終存在，如果明年限購(gòu)局面沒(méi)有較大的變動(dòng)，投資客恐怕對(duì)總價(jià)較高的產(chǎn)品會(huì)愈加趨之若鶩。

　　李驍：從一個(gè)大的周期來(lái)講，我認(rèn)為2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，未來(lái)幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不會(huì)像今年這么樂(lè)觀。近期，可以發(fā)現(xiàn)從輿論到政府口徑，均在傳遞著這樣的信息——房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位將得以淡化。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性愈下降，調(diào)控的手段和空間就會(huì)愈加打開(kāi)。無(wú)論從哪個(gè)層面分析，明年的調(diào)控肯定不會(huì)放松，只是調(diào)控效果不會(huì)如市場(chǎng)預(yù)期的徹底、迅速。在調(diào)控方法上，我認(rèn)為明年還會(huì)以行政手段為主。可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)泡沫的去化需要時(shí)間，泡沫在數(shù)輪調(diào)控中逐漸變成實(shí)體，這不是一兩年的事情，也不是一代專業(yè)人任期內(nèi)能夠解決的事情。

　　理財(cái)一周報(bào)：社科院近期發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》預(yù)計(jì)，2010年房?jī)r(jià)漲幅約為15%，那么2011年房?jī)r(jià)漲幅與今年相比會(huì)有怎樣的調(diào)整？

　　華偉：鑒于近年來(lái)發(fā)行的貨幣量過(guò)大，明年國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)于管理層而言，會(huì)面臨“高房?jī)r(jià)、低物價(jià)”與“低房?jī)r(jià)、高物價(jià)”的兩難選擇。我認(rèn)為，政府很可能會(huì)托底住房保障，同時(shí)對(duì)社會(huì)需求適度有序開(kāi)放中高端商品住宅市場(chǎng)。所以漲是必然的，尤其是上海這樣的城市。漲幅方面，至少會(huì)比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快一倍。

　　高原蘭：在通脹壓力之下，貨幣轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的動(dòng)力較強(qiáng)。如果沒(méi)有結(jié)構(gòu)性的新政落實(shí)，比如房產(chǎn)稅，那么2011年房?jī)r(jià)仍將慣性上漲，漲幅至少會(huì)有10%。

　　宋會(huì)雍：據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，僅今年1月至11月份，上海市一手房房?jī)r(jià)總體上漲了35% ，二手房房?jī)r(jià)飆升了32%，由此可見(jiàn)全年的房?jī)r(jià)漲幅還是比較大的。我認(rèn)為明年房?jī)r(jià)上漲壓力較大，不會(huì)出現(xiàn)回落，但幅度不會(huì)像今年這么大，預(yù)計(jì)會(huì)在10%左右。由于政策累加的后續(xù)效應(yīng)正發(fā)揮作用，2011年市場(chǎng)需求會(huì)有所放緩，因此房?jī)r(jià)整體將呈現(xiàn)緩漲的態(tài)勢(shì)。

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