房子是一個人一輩子的住所，但是，我們按揭下房子，除了還貸，真的就高枕無憂了嗎？因為貸款、房子的折舊，或者拆遷，你的房子，若干年后，可能不是你自己的房子了，可能你沒有房子了，還有可能，你的房子使你的資產變成了負數。　　

居住的房子不會增值

　　有人向記者問詢這樣一個問題：市民如果一時經濟能力欠缺，需要按揭下一套房子，那他較終需付多少錢給銀行？比如一位市民按揭一套房子，房子總款是30萬元，貸款20年，他本金加利息得多少錢？光大銀行武漢分行私人業務部經理王輝耀算了一下賬，這位市民頭付須6萬元，按目前的貸款5.508%利率，采取等額本息還款法，他每月得還銀行款1652.01元，20年他得還款396482.4元，也就是說，加上頭付，他購這套房子，總共得花費456482.4元，20年他得多付給銀行15萬多元的利息。

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　　王輝耀說：“市民購房，較好不貸款，少貸款，貸款越多，利息越重。”但是，對于手頭資金不多的市民來說，要購房，只能采取按揭的辦法。

　　有人會說，無論是按揭或一次性購的房子，若干年后它都會增值，所以，即使多出的利息，也無所謂。對于投資者來說，房子短期內的確有增值的可能，但是，對于購房居住者來說，就不會增值了，需要考慮的是房子的折舊因素。

　　我們來算一筆賬，20年房價漲了不到50%，這位市民就虧本了。但是，房價即使漲了50%，他也虧本，因為20年后，那房子不說破破爛爛了，卻已經成色很差，值不了多少錢了。現在很多拆遷的房子，很多是因為質量的問題，或者是房子成色已經太差的原因。　　

若干年后住宅可能不是自己的　　

　　《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓的較高年限分別是：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

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　　如果土地使用期限70年到了，我們的房子該怎么辦呢？據悉，現在香港已經出現了土地使用年限超過70年的現象，政府采取的方式是繼續將土地租給使用者，收取新的土地使用費用。

　　我國《城市房地產管理法》十一條規定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”

　　法律沒有規定土地使用權出讓金怎么確定，湖北省房地產經濟學會常務副秘書長葉學平對此表示擔憂：“實際上，現在的政府是用子孫的資源在獲取收益，在賣子孫的土地。數十年后，如果將來的政府也想從已經到期的批租土地中獲取較高的收益，而業主不能接受那樣的土地租金，就會非常麻煩了。”

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　　政府如果與百姓爭利，要收回土地，百姓是沒有辦法的，從法理上講，到時國家是有權收回土地使用權的。關鍵的問題是，現在的土地批租合同上并沒有約定批租期限到期后，續租的地價問題，價格談不攏，國家就可以不租給你。現在，大家只好期盼明年出臺的《物權法》能有一個明確的規定。　　

住房可能讓你資產變成負數

　　2005年11月底，被媒體曝光的日本建筑抗震系數不達標丑聞，連累涉案高樓的全部業主陷入經濟困境。日本稻城市高端小區“稻城大舞臺”由于遇到中等強度地震就可能坍塌，稻城市政府要求居民于12月中旬以前搬離這棟危險建筑。

　　日本政府準備了住宅供被迫遷移的居民居住，這些居民也可以享受減稅待遇。但他們仍得自己支付搬遷費和新房租，或者在原有住房貸款的基礎上另外貸款購房。對于“稻城大舞臺”所有業主而言，既失去房屋又要負擔貸款的雙重威脅讓他們不寒而栗。其中很多業主用35年按揭購了這套房子，未來30多年，雙重貸款壓在他們的肩頭。令一些剛購房子的人萬萬沒有想到的是，自己的資產竟會在短短幾個月后變成負數。

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　　如果類似的事情發生在我們的身上，我們的資產一樣可能變成負數。湖北省房地產經濟學會常務副秘書長葉學平說：“老百姓購房子后，發生比如地震等一些不可預見性的災難，而房子又沒有辦理保險的話，老百姓都可能在瞬間沒有了住宅不說，而且還會背上沉重的經濟包袱。”　　

規劃失敗，讓你變得一無所有

　　中國建筑學會理事長宋春華指出過，我國住宅建設擺闊浪費現象嚴重，我國住房建設應提倡適度、合理和可持續發展原則。他提出，應該提倡對老舊建筑進行再生設計，避免破壞性建設。

　　近年來，我國很多屬于正常使用年限的建筑被強行拆除，大大縮短了住宅的使用壽命。據記者了解，按照國家強制標準規定的合理使用年限，普通建筑的使用年限是50年。統計結果顯示：我國建筑平均壽命不到30年，而歐洲建筑的平均生命周期則超過80年。

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　　在挪威頭都奧斯陸，一棟1953年建成的大桶倉糧庫廢棄后，政府決定對其再利用進行招標，較后中標的用途是改建為大學生公寓。通過改造設計，從中間打開建成通道，兩側就是輔助房間，作為小廚房等，里面作為學生起居用。

　　這跟我國一些地方的政府和一些開發商對待老舊建筑的態度完全不同。對待老舊建筑，普遍做法可以說“太殘忍”，通常是一炸了之。我們更提倡通過維修更新，改善老舊建筑的居住環境，延長其使用年限。非建筑本身原因需拆除的，也應由相應部門和專家論證，重要地段的建筑甚至進入聽證程序。

　　華中科技大學建筑城規學院城規系副教授萬艷華說：“我國目前處在城市化的快速發展建設之中，人們對住房的需求量非常旺盛，勢必帶來房地產量的擴張，而對質的要求不是很高，房地產開發商按照這樣的狀況，建造了大量了低質量的住宅，使住宅的壽命大大縮短。目前，國家對住宅質量的監督越來越嚴厲，已經由量的追求，轉向質的追求。”

　　住宅能夠維修，是較好不過了，萬艷華說：“要是拆遷，有時就沒辦法了。我們國家，有時城市規劃比較失敗，一是規劃設計的失敗，沒有前瞻性，前面剛規劃了，后面還有更大的規劃。二是開發商的問題，對城市規劃沒有前瞻性的把握。”這些因素，都導致房子需拆遷。

　　葉學平表示，拆遷，對于老百姓來說，又遇到一個大的問題。中國一般是強制性拆遷，土地使用權是70年，70年不到，有的開始拆遷，也不能賠償，只是進行一些補償，拆遷不能等價交換，百姓的產權沒有得到尊重，產權不完全清晰。另外，很多房子的拆遷，個人的產權也不符合市場的價格交換規律。葉學平說：“拆遷其實也是一種市場行為，而所有的市場行為都應該是等價、雙方自愿的，如在菜市場購菜一樣，都是價格合理、大家認可的。”　　

購房子不如租房子

　　華中科技大學建筑城規學院城規系副教授萬艷華說：“國外的土地使用期是80年或者100年、150年，我國規定的土地期限是70年。”也就是說，老百姓購房子，70年后，土地要歸還給國家。住宅只是它上面的附著物，我們購的住宅并不包括土地，只是土地的使用權。即使明年出臺的《物權法》規定70年后，老百姓可以繼續交土地出讓金，但這對于百姓來說，又需要交很大一部分錢，這塊土地，仍然不是自己的。

　　另外，我們不能忽視這個問題，我國規定房子的質量標準是50年，也就是說，50年后，房子可能會報廢。即使住了70年，那70年后，房子也成了一堆磚頭，根本值不了多少錢。自己僅剩土地，對于老百姓來說，購房子的那一點土地，是不好處理的，自己蓋房子，是根本不可能的事情。

　　因此，從廣義上來說，住宅就是一次性產品

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