真實(shí)案例A

憑姐姐名義獲房 賣房時(shí)姐弟反目

[緣起] 為獲得一套回遷安置房，以姐姐的名義辦理手續(xù)

[轉(zhuǎn)折] 弟弟失業(yè)賣房，姐姐拿產(chǎn)權(quán)證狀告購(gòu)房者騰房

[判決] 一審姐姐敗訴，二審終判騰房

動(dòng)遷爭(zhēng)來(lái)兩套房

早在1992年，家住大連市沙河口區(qū)的王老漢病故，下沙河口區(qū)侯家溝一處住房。經(jīng)過(guò)家庭會(huì)議商定，由家中較小的兒子王慶繼承，和老母親一起居住。

1998年，王家老屋被劃入政府的拆遷計(jì)劃內(nèi)，按照開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償政策，王慶和老母親被安置到了沙河口區(qū)車家村附近的一處住宅。經(jīng)過(guò)王慶和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，開(kāi)發(fā)商同意王家可以用投資代建的形式，另外獲得位于甘井子區(qū)某小區(qū)一處面積約48平方米的住宅。

不過(guò)，按照有關(guān)規(guī)定，這處住宅的房主必須戶口落在王家，且是已婚才行。王慶當(dāng)時(shí)并沒(méi)有登記結(jié)婚，但已婚姐姐王玲的戶口一直掛在娘家，正好符合要求。姐弟倆仔細(xì)商量后，決定新房子就掛在王玲名下，等到房子下來(lái)了，給王慶結(jié)婚用。

房屋轉(zhuǎn)賣惹惱姐姐

王慶在2003年順利拿到了房屋鑰匙。不久王慶和女友登記結(jié)婚，兩年后王慶夫婦同時(shí)下崗，生活艱難，而獨(dú)自居住的老母親因病生活不能自理，兩人便搬回老母親住的房子一起生活。

此時(shí)，王慶哥哥的岳父姜某一家正好沒(méi)有房子住。2005年末，王慶和姜某協(xié)商，以5.4萬(wàn)元的價(jià)格，將甘井子區(qū)某小區(qū)內(nèi)的這處房子轉(zhuǎn)賣給姜某。

不久，王玲發(fā)現(xiàn)弟弟私自賣房，便找到王慶和姜某交涉。但是多次協(xié)商都沒(méi)有結(jié)果，王玲便把王慶和姜某一并告到了法院，要求騰退房屋。

一審法院較終以證據(jù)不足為由，駁回了王玲的訴訟請(qǐng)求。

法院二審判騰房

王玲向大連市中級(jí)人民法院提起上訴。庭審過(guò)程中，王玲強(qiáng)調(diào)，爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證上名字是自己，雖然由王慶 全部手續(xù)，所有票據(jù)都在其手中保管，但收據(jù)上的簽名均是自己的名字。

王慶則一口咬定，房屋辦理全部手續(xù)的五年間，全是自己在和有關(guān)部門(mén)交涉，所需錢(qián)款也是自己出的，但他卻沒(méi)能向法院提交有力證據(jù)，證明自己是房子的實(shí)際出資者。近日，二審判決姐姐王玲勝訴，弟弟王慶和房屋現(xiàn)在居住者姜某騰退房屋。

律師評(píng)析

在法律上，本案分別存在著王慶和王玲之間的房屋所有權(quán)關(guān)系，以及王慶與姜某之間的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系。

頭先，前者要明確的是誰(shuí)是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。由于王慶與王玲之間爭(zhēng)議的標(biāo)的物是房屋，該標(biāo)的物屬于不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。《物權(quán)法》中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。這些規(guī)定明確的是，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得實(shí)行登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過(guò)依法登記，不能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。從本案例看，雖然王慶主張自己對(duì)爭(zhēng)議的房屋具有所有權(quán)，但由于經(jīng)過(guò)登記公示的物權(quán)人是王玲，所以從法律上進(jìn)行判斷，王玲才是爭(zhēng)議房屋的物權(quán)所有人。

其次，后者要明確的是王慶與姜某之間的房屋購(gòu)賣合同的效力與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力問(wèn)題。從案例中發(fā)現(xiàn)，姜某是與王慶之間達(dá)成的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系，由于王慶處分的是其姐姐享有合法物權(quán)的房屋，王玲對(duì)王慶的訴訟行為證明，王玲對(duì)王慶的處分行為沒(méi)有追認(rèn)，根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。可見(jiàn)，王慶與姜某之間所形成的房屋購(gòu)賣合同是無(wú)效的。

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真實(shí)案例B

借女友名義購(gòu)房 賣房時(shí)倒賠8萬(wàn)

[緣起] 為了順利貸款，男子借女友之名購(gòu)房

[轉(zhuǎn)折] 男子賣房，因女方不認(rèn)賬，賠購(gòu)房者定金

[判決] 房子歸男方，但8萬(wàn)元賠償金女方不負(fù)責(zé)

2006年7月，張某在大連一高端樓盤(pán)購(gòu)購(gòu)了一套住房，為辦理銀行貸款巧借女友之名購(gòu)房，將該房登記在女友王小姐名下，從而順利取得公積金住房貸款。在此過(guò)程中發(fā)生的一切費(fèi)用均系張某支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由張某保存，貸款也由張某按月償還。

購(gòu)房后張某和女友因性格不和，經(jīng)常爭(zhēng)吵，較終分手。今年1月，張某將該房出售給案外人宋某，雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議，宋某支付定金8萬(wàn)元。誰(shuí)知王小姐此時(shí)拒絕協(xié)助張某辦理過(guò)戶，結(jié)果交易未能成功。張某按協(xié)議規(guī)定不得不雙倍返還定金給購(gòu)主宋某16萬(wàn)元。張某對(duì)此非常惱火，將王小姐起訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令王小姐賠償其經(jīng)濟(jì)損失8萬(wàn)元。

王小姐辯稱房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，同時(shí)她對(duì)張某與宋某之間的房屋購(gòu)賣并不清楚，所以不應(yīng)承擔(dān)張某的損失。

法院審理認(rèn)為，張某為房屋實(shí)際購(gòu)購(gòu)人，王小姐為登記所有人，但并不具備法定物權(quán)的取得條件，故張某之訴求依法應(yīng)予支持。

另外王小姐對(duì)于張某與案外人宋某所訂協(xié)議的具體內(nèi)容確實(shí)并不知情，亦未承諾對(duì)該交易承擔(dān)何種責(zé)任，對(duì)此張某未能提供充分證據(jù)予以反駁，故對(duì)張某要求王小姐賠償其8萬(wàn)元的請(qǐng)求，依法不予支持。

律師評(píng)析

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在王小姐與張某發(fā)生糾紛時(shí)，我國(guó)法律就確定了對(duì)房屋所有權(quán)取得實(shí)行登記公示的法律制度，因此確定張某與王某之間誰(shuí)對(duì)爭(zhēng)議房屋有所有權(quán)，就應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記公示的原則，所以王小姐是該房法律上的合法所有權(quán)人。

本案例所述事實(shí)證明，購(gòu)房所支付的價(jià)款確屬?gòu)埬持Ц妒遣粻?zhēng)的事實(shí)，張某的行為是基于其與王小姐之間的合同關(guān)系而實(shí)施的，合同關(guān)系的存在證明雙方存在的是債權(quán)關(guān)系，而雙方爭(zhēng)議的是物權(quán)，物權(quán)與債權(quán)在法律上是兩種不同的權(quán)利，適用于不同的法律。在本案中，王小姐主張對(duì)爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)，而張某可以依據(jù)合同關(guān)系向王小姐主張債權(quán)，即由王小姐給付其實(shí)際支付的房屋價(jià)款。

張某向宋某雙倍返還定金后要求王小姐進(jìn)行賠償是不符合法律規(guī)定的，較具合法的理由是張某處分了房屋權(quán)利人王小姐的房屋，王小姐不予以追認(rèn)行為是合法的，其行為是為維護(hù)自己的合法物權(quán)不受侵害，所以張某要求王小姐進(jìn)行賠償是不合法的。

【特別提醒】借名購(gòu)房注意啥

不論在商品房購(gòu)賣過(guò)程中，還是在二手房交易中，難免發(fā)生糾紛。要想避免糾紛的發(fā)生或減少權(quán)利受侵害，遼寧同格律師事務(wù)所律師陳寶龍?zhí)貏e提醒：

一、依法進(jìn)行登記。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，除法律另有規(guī)定的以外，如要獲得房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須進(jìn)行物權(quán)登記，未進(jìn)行物權(quán)登記的人，不能成為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。不論是什么原因，都不要登記在他人名下，只要是登記在他人名下，他人就是該物的合法物權(quán)人。除借名外，在實(shí)踐中，還有人為了逃避納稅，采取公證等形式，這些都不是法律上的登記行為，也不能代替登記。

二、注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物的分類有動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)之分，從價(jià)值角度評(píng)價(jià)，不論是動(dòng)產(chǎn)，還是不動(dòng)產(chǎn)，它都有一定的價(jià)值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應(yīng)當(dāng)與對(duì)方有一份書(shū)面合同，合同中需要明確，如果對(duì)方主張其是法律上的物權(quán)人，對(duì)方應(yīng)當(dāng)按房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)支付價(jià)款。同時(shí)，要保存好本人支付價(jià)款的收據(jù)，一是旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護(hù)自己的債權(quán)。

三、事先作好咨詢。在現(xiàn)有情況下，可以說(shuō)購(gòu)房是大多數(shù)人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出購(gòu)房決策前，一定要找律師等專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，他們會(huì)告訴你應(yīng)當(dāng)注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業(yè)人士，即具有房地產(chǎn)交易專業(yè)知識(shí)的操作經(jīng)驗(yàn)的人。

真實(shí)案例A

憑姐姐名義獲房 賣房時(shí)姐弟反目

[緣起] 為獲得一套回遷安置房，以姐姐的名義辦理手續(xù)

[轉(zhuǎn)折] 弟弟失業(yè)賣房，姐姐拿產(chǎn)權(quán)證狀告購(gòu)房者騰房

[判決] 一審姐姐敗訴，二審終判騰房

動(dòng)遷爭(zhēng)來(lái)兩套房

早在1992年，家住大連市沙河口區(qū)的王老漢病故，下沙河口區(qū)侯家溝一處住房。經(jīng)過(guò)家庭會(huì)議商定，由家中較小的兒子王慶繼承，和老母親一起居住。

1998年，王家老屋被劃入政府的拆遷計(jì)劃內(nèi)，按照開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償政策，王慶和老母親被安置到了沙河口區(qū)車家村附近的一處住宅。經(jīng)過(guò)王慶和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，開(kāi)發(fā)商同意王家可以用投資代建的形式，另外獲得位于甘井子區(qū)某小區(qū)一處面積約48平方米的住宅。

不過(guò)，按照有關(guān)規(guī)定，這處住宅的房主必須戶口落在王家，且是已婚才行。王慶當(dāng)時(shí)并沒(méi)有登記結(jié)婚，但已婚姐姐王玲的戶口一直掛在娘家，正好符合要求。姐弟倆仔細(xì)商量后，決定新房子就掛在王玲名下，等到房子下來(lái)了，給王慶結(jié)婚用。

房屋轉(zhuǎn)賣惹惱姐姐

王慶在2003年順利拿到了房屋鑰匙。不久王慶和女友登記結(jié)婚，兩年后王慶夫婦同時(shí)下崗，生活艱難，而獨(dú)自居住的老母親因病生活不能自理，兩人便搬回老母親住的房子一起生活。

此時(shí)，王慶哥哥的岳父姜某一家正好沒(méi)有房子住。2005年末，王慶和姜某協(xié)商，以5.4萬(wàn)元的價(jià)格，將甘井子區(qū)某小區(qū)內(nèi)的這處房子轉(zhuǎn)賣給姜某。

不久，王玲發(fā)現(xiàn)弟弟私自賣房，便找到王慶和姜某交涉。但是多次協(xié)商都沒(méi)有結(jié)果，王玲便把王慶和姜某一并告到了法院，要求騰退房屋。

一審法院較終以證據(jù)不足為由，駁回了王玲的訴訟請(qǐng)求。

法院二審判騰房

王玲向大連市中級(jí)人民法院提起上訴。庭審過(guò)程中，王玲強(qiáng)調(diào)，爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證上名字是自己，雖然由王慶 全部手續(xù)，所有票據(jù)都在其手中保管，但收據(jù)上的簽名均是自己的名字。

王慶則一口咬定，房屋辦理全部手續(xù)的五年間，全是自己在和有關(guān)部門(mén)交涉，所需錢(qián)款也是自己出的，但他卻沒(méi)能向法院提交有力證據(jù)，證明自己是房子的實(shí)際出資者。近日，二審判決姐姐王玲勝訴，弟弟王慶和房屋現(xiàn)在居住者姜某騰退房屋。

律師評(píng)析

在法律上，本案分別存在著王慶和王玲之間的房屋所有權(quán)關(guān)系，以及王慶與姜某之間的房屋購(gòu)賣合同關(guān)系。

頭先，前者要明確的是誰(shuí)是爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人。由于

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