在通過資格預審之后，物業管理公司便可按以下步驟實施投標：

　　(一)購購閱讀招標文件

　　物業管理公司要想取得招標文件必須向業主購購，而取得招標文件之后，何閱讀成為關系到投標成敗的重要環節。

　　頭先，招標文件可能會由于篇幅較長而出現前后文不一致、某些內容不清晰的情況。這些錯誤雖是由于招標業主的原因，但若投標企業在投標前不加重視，甚至不能發現，將可能影響投標標價的制定，以至影響投標的成功，甚至還可能影響中標后合同的履行。因此，投標氽業在這一階段，應本著仔細謹慎的原則，閱讀并盡可能找出錯誤，再按其不同性質與重要性，將這些錯誤與遺漏劃分為"招標前由業主明確答復"和"計入索賠項目"兩類。

　　其次，從事國際投標的公司還應注意招標文件的翻譯。不同的翻譯可能會導致招標文件內容面目全非，而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法。

　　此外，招標公司還應注意要對招標文件中的各項規定，如開標時間、定標時問、投標保證書等，尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視，做出仔細研究。

　　(二)考察現場

　　通常，開發商或業主委員會將根據需要組織參與投標的物業管理公司統一參觀現場，并向他們做出相關的必要介紹，其目的在于幫助投標公司充分了解物業情況，以合理計算標價。在考察過程中，投標人還將就投標公司代表所提出的有關投標的各種疑問做出口頭回答，但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復時，才能產生法律約束力。

　　根據慣例，投標人應對現場條件考察結果自行負責，開發商將認為投標者已掌握了現場情況，明確了現場物業與投標報價有關的外在風險條件。投標人不得在接管后對物業外在的質量問題提出異議，申明條件不利而要求索賠(當然，其內在且不能從外部發現的質量問題除外)。因此，投標公司對這一步驟不得掉以輕心，必須就以下方面進行細致了解：

　　1．若物業管理在物業竣工前期介入，則應現場查看工程土建構造，內外安裝的合理性，尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、電力交通通訊設備等，必要時做好日后養護、維護要點記錄，圖紙更改要點記錄，交與開發商商議。前期介入的優點在于物業管理公司可與業主更好地協調，有利于其接管后的管理。物業管理公司應盡量利用這一機會，認真準備、仔細查看，參與業豐的設計開發，甚至可以就業主設計的不合理之處提出修改意見，或提出更好的設計建議。

　　2．若物業已經竣工，則物業管理公司應按以下標準視察項目：

　　(1)工程項目施工是否符合合同規定與設計圖紙要求；
　　(2)技術經檢驗達到國家規定的質量標準，能滿足使用要求；
　　(3)竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常；
　　(4)設備調試、試運轉達到設計要求；
　　(5)確保外在質量無重大問題；
　　(6)周圍公用設施分布情況。

　　3．主要業主情況，包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調查。

　　4．當地的氣候、地質、地理條件。這些條件與接管后的服務密切相關。例_如，上海的氣候四季分明，晝夜溫差較大，春夏之交還有黃梅季節，因此這里的物業注重朝向、通風與綠化，相應其物業管理也更應注意加強環境維護與季節更替時的服務。再如素有"山城"之稱的重慶，其特點在于春秋兩季不分明，濕度大，夏季氣候悶熱，且由于地勢起伏大，交通甚為不便，因此這里的物業管理則應突出交通便利服務與夏季的防暑工作。由此可見，這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內容的差異，只有當物業管理公司了解這些差異時，其服務才會有的放矢，事半功倍。

　　(三)制定管理服務方案及工作量

　　通常投標公司可根據招標文件中的物業情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務任務的方法及工作量。

　　住宅小區的特點在于規劃集中，功能多樣，產權多元，管理復雜。為突出其居住、服務、經濟功能，物業管理內容應包括房屋的維護與修繕管理、環境的維護管理、市政公用設施的維護管理及綠化、治安管理等，其管理應是日常維護、修繕。

　　對于寫字樓，其管理側重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環境，服務內容應包括裝修圖紙審批、維修服務、保安服務、清潔服務、咨詢服務、公關服務等，其應突出清潔、安全保衛工作。

　　商業樓宇管理的則在于建立良好的商業形象，以吸引更多消費者，故其日常管理工作包括安全保衛工作、消防工作、設備管理、清潔衛生工作、車輛管理工作等，其應是保安、清潔工作。

　　工業廠房與倉庫的管理因關系到產品質量與丟失損壞等問題，其服務項目主要是做好各項保障事務，如材料、物資、設備、工具的供應保障；工作生活設施及工作條件的保障；優美環境和娛樂的保障等，其應放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。

　　投標物業可根據招標物業性質及所要求服務的內容，制定和規劃管理服務內容及工作量。這里，以較常見的住宅公寓為例，制定管理服務內容及工作量。

　　(四)制定資金計劃

　　資金計劃應當在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。制定資金計劃的日的主要有兩點：一是復核投標可行性研究結果；二是做好議標階段向開發商或業主作承包答辯的準備。資金計劃應以資金流量為根據進行測算，一般說來，資金流入應當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。通常物業管理公司經營中主要的現金流入和流出項目為：

　　1．標書規定的預付款、保證金等。
　　2．接管期問費用支出。
　　3．接管期間收入。
　　4．其他資金來源。

　　(五)標價試算

　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。試算前，投標者應確保做到以下幾點：

　　1．明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件；
　　2．計算或復核過服務工作量；
　　3．掌握了物業現場基礎信息；
　　4．掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；
　　5．擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據。通常，在確定了工作量之后,可用服務單價乘以工作量，得出管理服務費用。但對于單價的確定，不可套用統一收費標準(國家規定了管理服務單價的除外)，因為不同物業情況不同，必須具體問題具體分析。同時，確定單價時還必須根據競爭對手的狀況，從戰略戰術上予以研究分析。

　　(六)標價評估與調整對于上述試算結果，投標者必須經過進一步評估才能較后確定標價，這主要是因為：

　　1．試算所用基礎數據可能部分是預測性的，部分為經驗性的，不夠準確可靠，估價人員應當對預測和經驗數據的適用基礎進行審查，必要時予以調整。
　　2．風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。
　　3．可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結果，取平均值確定較終報價。
　　現行標價的評估內容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。分析之后便可進行標價調整。
　　通過這一步驟，投標公司便可以確定出較終標價。

　　(七)辦理投標保函

　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經濟上的損失，在投遞物業管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分作為投標單位的經濟賠償。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具。

　　投標保函所承擔的主要擔保責任有：

　　1．投標人在投標有效期內不得撤回標書及投標保函。
　　2．投標人被通知中標后必須按通知書規定的時問前往物業所在地簽約。
　　3．在簽約后的一定時間內，投標人必須提供履約保函或履約保證金。

　　如果投標人違反上述任何一條規定，招標人就有權沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任。

　　通常辦理投標保函應經過以下程序：

　　1．向銀行提交標書中的有關資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等。
　　2．填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。
　　3．提交詳細材料，說明物業管理服務量及預定合同期限。

　　投標保函的主要內容包括：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標人須知中有規定，超過保函規定的有效期限，或在有效期內招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷。

　　除辦理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。

　　投標方應將保證金于投標截止之日前交至招標機構指定處。投標保證金可以銀行支票或現金形式提交，保證金額依據招標文件的規定確定。未按規定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標。

　　中標的投標方的保證金，在中標方簽訂合同并履約后5日內予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內予以退還，均不用支付利息。

　　(八)封標書、保函

　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投給招標人。

　　封標書的一般慣例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本數份)。標書的正本及每一份副

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