近日，鹽田區翠景花園一期2棟、5棟業主向本報反映，該樓盤的開發商賣樓時曾承諾一期業主，二期較多只建8層，而實際建樓時其規劃悄然間變成了22層；而早已入住的一期業主直到二期大規模挖地基時，才發現這一多層變高層的“變臉”。同時，一期業主由此也陷入了消防通道堵塞、小區綠化面積縮減、停車位不足、公共空間不夠的窘境。針對這些情況，記者日前進行了多方調查，而其間開發商始終回避采訪。二期樓房規劃悄然“長高”

　　記者拿到的樓書顯示，翠景花園屬深圳市蓮塘房地產開發公司開發，位于鹽田區沙頭角梧桐山下，臨近海山路與深鹽路交會處。建成的一期包括4棟多層，業主2000年入住。目前二期正在施工，正是二期被更改的規劃，引來一期業主頗多投訴。

　　“我們當初購樓時，開發商承諾將來的二期只建8層以下的樓。”一位侯姓業主指著當時開發商用來展示整體規劃的總平面圖和樓書對記者表示，他1999年購購了翠景花園一期一套單位，當時開發商承諾以后幾期樓房高度都不會超過8層。記者看到，翠景花園當時的樓書上的確印有小區全部規劃完成后的模擬圖，其上標明的二期位置的幾棟樓房，與一期的樓房高度基本相平。

　　在翠景花園一期管理處，一位林姓和一位溫姓工作人員也證實，當初開發商的確承諾過以后都是建8層以下的樓房。林姓工作人員稱：“我們物業管理處與開發商都曾對業主承諾過，以后統一建7-8層的樓。”

　　“直到上個月我們才發現，開發商把二期規劃改成了22層，之前沒有任何人通知業主。”另一位吳姓老業主表示，他在2000年購購了一期2棟一套單位。他說，去年底，二期用地被圍起來施工，當時居民以為是建多層，沒有留意。“上個月二期動工挖地基，有業主看到建筑物指標，才知道原來是要建22層！大家這才發現開發商把規劃改了。”

　　通道被堵塞，消防車難進

　　“小區北面是梧桐山，二期幾棟20多層的樓建成后，山景看不見了，還要影響通風、采光。”侯姓業主無奈地表示。另一位業主則有其他擔憂。“現在工地圍墻把一個消防通道給堵了，消防車不容易進到小區里來。”一位2棟的陳姓業主表示，翠景花園原本在北面梧桐路有兩個大門可供消防車出入，沿消防通道，消防車可直達2棟、5棟樓下。但現在二期圍墻把路堵住了。在幾位業主帶領下，記者來到施工現場。記者看到，業主所指的消防通道已經被施工圍墻封死。吳姓老業主指著通道說：“這邊的路被占了一半多。”

　　“去年，小區一棟樓發生火警，受二期施工影響，消防車到不了樓下，只好停在遠處，接了很長的管子才把水引進去。”侯姓業主心有余悸地說，“幸好火勢不大，不然可能就來不及了。”

　　綠化帶多次被挪用

　　翠景花園一期管理處此次也成為業主投訴的對象。侯姓業主稱其原因是“因為他們不能幫我們爭取到應得的利益”。

　　“去年底，開發商把工地用圍墻圍起來，擠占了道路，自行車和人都過不去。我們找管理處去評理，但他們什么都沒爭取到。”侯姓業主表示，“較后，物業管理處把道路邊的綠化帶割掉一條，拓寬成一條路。路是有了，但綠化帶少了不少，我們的利益還是損失了。”侯姓業主說。

　　此外，據吳姓老業主和陳姓業主介紹，2棟與5棟間的空地，開發商曾承諾作為停車場和公用設施用地，這幾年來該空地一直用來停車，也是小孩玩耍、業主散步的場所。自去年變成工地后，小區的停車位就不夠了。管理處只好將各棟樓下的一部分綠化帶改成停車位，這樣一來，綠化面積又減少了。

　　記者在小區內看到，原本住宅樓前的綠化帶足有七八米長，被停車位占用后縮減到僅2米左右。而5棟與其東邊的工地圍墻之間，僅余一條1米多寬的小路，很少見有居民從中通過，大部分人選擇繞道而行。

　　“我們想問問開發商，如此規劃二期，停車、消防、綠化、公共設施怎么辦。”陳姓業主發出了質問。他認為，開發商的做法是將一期完全甩開，只考慮二期賣個好價錢。“以前的承諾，如配套、公共設施，都給二期了。”

　　在吳姓業主看來，開發商采取的是“化整為零”的辦法。“先整塊拿地，等我們購了房子后，再從中單獨拿出一塊地去報批。”該吳姓業主稱，“開發商賣房時是一整個地塊進行規劃，也是拿著圖紙給大家承諾了的，現在不應該再切成一塊一塊來分開考慮，一定要保證整個地塊的整體安排。”

　　湖北平合律師事務所深圳分所律師胡勤春給記者出示的相關材料顯示：深圳沙頭角林場、深圳蓮塘房地產開發公司與深圳市羅湖區國土局三家單位，于1993年1月18日簽訂《土地使用合同書》，從而獲得了J233-6地塊的使用權，該合同書明確寫明：建筑層數為8層。

　　“1999年10月，J233-6號地塊分為J233-0029和J233-0028號兩宗地塊，分宗時沒有另外簽訂土地使用合同書，沿用J233-6地塊土地使用合同，樓層不變、用途不變。”廣東晟典律師事務所律師秦家才對記者肯定地說。記者就此事專程去深圳市國土資源與房產管理局三樓檔案室進行查詢，工作人員表示，如果要查詢當時土地分宗時的相關資料，需要開發商的授權。而記者多次與開發商聯系，均得不到回應。

　　據秦家才律師介紹，翠景花園一期2棟、5棟與二期用地，同屬于宗地號為J233-0028的地塊，記者從深圳市規劃局的查詢結果也證實了這一點。

　　胡勤春律師提供的資料顯示，2004年7月28日頒發的深規土規許字第07-2004-0049號《建設用地規劃許可證》上，翠景花園二期樓層規劃突然變為“等于或少于50米。”而此時，一期業主早已入住。其后，2005年8月16日，深圳市規劃局濱海分局又同意了蓮塘房地產公司“關于變更翠景花園二期《建設用地規劃許可證》”的函件要求，將翠景花園地塊用地建筑物限高調整為65米。

　　記者從深圳市規劃局咨詢得知，如果翠景花園一期和二期是一宗地，那么，開發商如果要修改較初該宗地的整體規劃，必須征得已有業主的同意。而記者所采訪到的業主均表示，他們是今年才知道二期樓層“變高”的事，對之前開發商如何順利實現建筑物限高增加，業主們均表示疑惑。

　　□各方反應

　　<開發商態度> 不便接受采訪

　　在對翠景花園多位業主進行了采訪和實地調查后，5月30日下午，記者來到翠景花園的開發商——深圳市蓮塘房地產開發公司，試圖采訪其對該事件的回應。在進入大門時，記者被保安阻擋。記者表明了身份后，保安撥通了蓮塘房地產公司辦公室的內線電話，通報了記者來意。掛下電話，保安要求記者稍等片刻。之后，保安接到辦公室來電，隨后向記者表示，辦公室李主任稱，馬上要外出，無法接受采訪。記者設法撥通了蓮塘房地產公司辦公室電話，與李主任進行了10余時辰的通話，要求采訪。李主任表示不了解相關情況，要記者去工地找其他負責人，但不肯提供工地負責人的電話與姓名。當記者說明業主非常不滿、希望能夠得到回應等情況時，李主任說：“回應事情會越鬧越大，我們不接受采訪，隨他們鬧去。”

　　當天下午5點20分左右，記者再次聯系上李主任，再次表示希望開發商能夠給予回應，遭到婉拒。

　　5月31日下午4點，記者仍未接到回應，于是再次撥通了蓮塘房地產公司辦公室電話。此次，李主任稱：“業主投訴自然有他們的理由，我們建房也有自己的道理，對此，公司不便接受采訪。”同時，她否認了業主提出的堵塞消防通道的質疑。

　　<律師意見> 業主可申請撤消修改后的規劃

　　胡勤春 湖北平合律師事務所深圳分所律師

　　這一事件屬于開發商在沒有通知業主的情況下，修改《建設用地規劃許可證》。按我國相關法律法規規定，改建、擴建涉及2個或者2個以上權利人的，開發商必須征得權利人同意，并且要提供權利人同意改建、擴建的相關證明文件，規劃部門才能頒發《建設用地規劃許可證》。翠景花園一期2、5棟與二期用地，屬于同一宗土地，2、5棟的業主是權利共有人，開發商要修改規劃，改變綠化面積、容積率、樓高，必須征得同宗土地眾多權利人同意。

　　根據我國《行政許可法》規定，行政許可事項關系他人重大利益的應當告知利害關系人；利害關系人享有聽證的權利；否則，根據利害關系人的申請或上級行政機關依職權，可撤銷該行政許可。也就是說，在業主事先對規劃修改完全不知情的情況下，業主可申請撤消修改后的規劃。

　　另外，改變原規劃涉及業主重大利益。目前，小區內基本沒有綠化面積，不符合《深圳經濟特區綠化管理辦法》規定；修建高層，提高容積率后，將嚴重影響到小區居民的采光權、景觀權，居民的活動空間嚴重受限，車輛無法停泊，整個樓盤在二次交易時將會因此貶值，全體業主的合法權益都受到損害。

　　<規劃局意見> 業主有權否決更改同宗地規劃

　　譚姓工作人員 深圳市規劃局

　　5月31日，記者就翠景花園糾紛涉及的相關問題向深圳市規劃局進行了咨詢。在深圳市規劃局，一位譚姓工作人員向記者表示，一般說來，業主對小區規劃修改的權利，分為否決權和建議權。如果一期是一宗地，二期是另外一宗地，那么，開發商可以在不征得一期業主同意的情況下，對規劃進行修改、報建。此時，業主只有建議權，可以對開發商提出合理建議，但開發商沒有遵循的義務。如果二期規劃的確影響了一期的通風、采光、日照等，業主也可以采取訴訟、信訪的方式。種權利就是否決權，如果一期和二期是一宗地，那么，開發商有義務按照較初這一宗地整個地塊的規劃進行建設；當然開發商也可以對規劃進行修改，但是修改必須征得已有業主的同意。這種情況下，業主是有否決權的。

　　另外，2003年6月1日起，《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》施行，根據這一司法解釋，開放商售樓廣告和宣傳中的說明和允諾，即使沒有載入商品房購賣合同，也應當視為合同內容。當事人違反的，應當承擔違約責任。因此可以據此控告其商業欺詐。

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