物業典型糾紛之一：公共設施的主人究竟是誰 o'"0}~
關注1　公共設施的主人究竟是誰 ]-F#:o b
　　近日，上海市某樓盤的地下停車庫被開發商賣給了個人，使得小區的停車費用漲價，造成車庫有空位而業主卻無法停車的現象，間接侵害了業主的利益。而部分小區的公共配套設施比如商鋪、會所等被出讓給個人的現象也不在少數，并且出讓之后因為這些公共配套設施的經營范圍和功能的改變，不再作為小區的配套服務所引起的矛盾，也已經開始成為物業管理方面的主要焦點之一。 Nz*?hB
　　[解讀] 5D? gFpFP
　　這類糾紛其實牽涉到的問題就是小區的公共配套設施的“主人”到底是誰的問題，究竟是開發商還是全體業主。在《物業管理條例》中，目前只對停車位作了相關的明確規定，即“小區內的機動車停車場(庫)，應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”而沒有對共用設施和共用部位的權屬等問題作出規定。 %6Enn[Qj
　　同時，目前物業部分在共用設施、共用部位的權屬問題還涉及到維修和費用的承擔問題。比如哪些部位、設施、設備屬于全體業主共同共有；哪些屬于部分業主共同共有；未分攤共用建筑面積的地下停車庫權屬，應屬全體業主還是屬于開發商，如果屬于全體業主，權證應如何發放、保管、使用，收益應如何處理，維修基金如何籌集、如何分攤。而對于開發商已出售的地下停車庫應如何處理，對于開發商建設的地面多層鋼結構移動車位的權屬應如何認定，部分業主或個別業主是否能對此提起訴訟，部分業主或個別業主對共用設施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒有明確規定。 l<Az9k9

　　[解決方法] d*9cJ|
　　這一系列問題目前有待相關部門制定相關法規。不過總的來說，業主們還需提高自身的維權意識，及時發現問題進行解決。  `+SKcC6
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物業糾紛之二：簽物業委托合同還是服務合同 t\,*NsSO80
關注2　簽物業委托合同還是服務合同 2m7^y)Y&
　　據了解，目前很多小區的業主委員會與物業管理簽訂合同時，往往對于物業合同的性質沒有明確定義，有部分小區中雙方簽訂的是“服務合同”，而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。 .:^OWBK/E
　　據悉，這方面的混亂使得目前較高法院案由分類中，涉及到物業管理合同的，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛；而法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。 )urof+DJ
　　[解讀] '.EXtHmlM
　　這主要是因為對于物業管理服務合同的認識不同。據分析，如果雙方簽訂的是物業委托合同性質的，那么就代表著由業主委托物業管理企業對小區進行管理，業主與物業管理企業是委托與被委托關系。 1 ay= 
　　如果一旦小區的管理出現了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業公司沒有任何關系；同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區物業管理的穩定性。 .nw3;C
　　[解決方法] _=+xxm M*C
　　在簽訂物業管理合同時，需要注意的是合同的性質應該為服務合同，而不是委托合同。其較簡單的方法是先看物業合同的名稱，如果是服務合同，一般這個合同的名稱是“物業管理服務合同”，而不是“物業管理委托合同”，同時，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會表現為“甲方委托乙方”，而服務合同則一般是“甲方為乙方提供服務”。 lpJhkf {
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物業典型糾紛之三：物業管理費 oZdl?D#
關注3　物業管理費 "-ZUy;}|
　　近期牽涉到物業管理費的主要有兩個方面的內容，一個是物業管理費究竟包含了一些什么費用，由于相關條例出臺后，“物業管理費”的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業公司在給予業主的收據上往往只標明“物業管理費”5個字，所以容易導致業主們對于其概念的含糊而產生糾紛。另一個矛盾比較集中的是物業管理費收不到的問題，這主要體現在少數開發商在房屋銷售低潮時，經常許諾減免部分業主物業管理費，待業主入住后，物業管理企業卻不予兌現；有些則是其他業主對減免物業管理費的做法堅決不同意，造成業主之間、業主與物業管理企業之間的矛盾。 gb%=ctv+q
　　此外，同一物業小區，相同的商品房因國家房改政策實施，產生了不同性質房屋，造成物業管理收費標準不統一，部分業主認為物業管理未實現同質同價的原則，因此也產生矛盾導致管理費無法收繳等現象。 j-@DmQ!Tp
　　[解讀] o dxhm_+
　　由于“物業管理費”是個大概念，一般來說是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，但對于很多業主來說，很容易把這4項內容與額外的日常公共設施設備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業管理公司在收取了物業管理費用后，有的開發票、有的給收據，使得很多業主對于自己繳納的“物業管理費”究竟包含了一些什么內容不甚清楚。因此，在某些小區里其收繳率相當低，有的甚至低至20-30%，使得物業管理難以為繼，造成其他已繳費業主的心理不平衡。《物業管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業服務費由哪些構成沒有羅列出來，造成應該付的不付，而不該付的也付的怪現象。 kby N\
　　同時，造成物業管理費的欠費糾紛，除了物業管理企業服務不到位、開發商問題為主要原因外，物業管理收費標準不明確，不能體現質價相符的原則是重要原因。而目前仍然有部分業主對物業管理費的定價缺少相關知識，物業收費忽高忽低，造成業主與物業管理企業矛盾重重，這種情況在前期物業管理上尤為突出。 )0q7qF!
　　[解決方法] )*!e!
　　在收費方面，物業公司應該在給予業主的相關物業管理費用繳費收據上，將相關的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業管理費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。 &4LA_-r
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物業糾紛之四：業主大會越權業主該怎么辦？ Np=m&Q"
關注4　業主大會越權業主該怎么辦 8qL%7GU;
　　小區的業主大會難以召開，即使召開后也存在已經成立的業主大會換屆難、業主委員會交接難的問題，也是近期物業方面矛盾比較集中的一個方面。同時，由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督，侵害業主權益的事件不斷出現，比如業主所享有的大會討論事項的表決權、制訂修改公約和大會議事規則權、選舉及解任業主委員會成員權、監督業主委員會和物業管理企業履行職責等權利，在實踐中經常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。 ,sz[-7{ZD
　　[解讀] 0b@3E#HzpB
　　現行《物業管理條例》對這個方面的規定較為簡單，沒有對無業主大會非訟程序進行配套的相關法律法規，執行中存在諸多問題，比如業主對業主委員會、物業管理企業的運作如何有效監督，對業主大會選任事項意見不一，業主大會、業主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。 3qL^&ZC,:2
　　總的來說，業主作為物業管理區域內物業的所有權人，不僅對建筑物專有部分享有專有權，對共用部分享有共用權，同時作為小區成員還享有成員權，業主通過業主大會的形式，在物業小區的框架的范圍內進行民主管理、自我管理，通過民主協商，個人利益服從共同利益，少數人的利益服從多數的利益，采取多數決或完全多數決的方式決定小區物業管理、處分、使用等事項。

物業典型糾紛之五：開發商與物業的“父子關系” uRk;% |$
關注5　開發商與物業管理的“父子關系” G"0agZcz
　　如今部分與開發商互為“父子關系”的物業管理公司，很容易出現對于房屋質量等問題不重視，以及開發商和物業管理公司之間互相“踢皮球”的現象。尤其是在在涉及開發商利益時，物業管理企業常對開發商予以袒護，造成業主與物業管理企業矛盾加重，業主往往以拒付物業管理費來抗拒，加之小區業主大會、業主委員會遲遲無法成立，前期物業管理時間很長，有的長達七八年，矛盾越積越深。 2oX#$T
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　　[解讀] NJEe$C)m
　　《物業管理條例》十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則，應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止，大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的，即便實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發商派生出來的物業管理企業仍處于優勢地位，往往是其中標，這種建設與管理的“父子關系”依然普遍存在。 hD;c$5G
　　當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛后，物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人，無任何關系拒絕處理，而開發商往往是項目公司，一個小區成立一個項目公司，建設完成結算完畢后就不存在了，售后服務、保修等矛盾無法解決。 7:>f-0gvH
　　[解決方法] wB--4EF*O
　　入住小區的業主們在符合條件后，也就是說小區內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者頭套房屋出售并且遠交付使用已經滿2年的，一定要及時召開業主大會會議成立業主大會，來維護自身權益。 T wx8Z#
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物業典型糾紛之六：誰做糾紛訴訟人？ *b{:xd(
關注6　誰做糾紛訴訟人？ +hZKl}

　　由業主大會還是繼續由業主委員會代表全體業主參加訴訟，這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。 20 wSs"I
　　[解讀] oQ}y@oIC+
　　據了解，在《物業管理條例》出臺之前，上海法院依據《上海居住物業管理條例》，規定由業主委員會代表全體業主參加訴訟，解決物業小區涉及全體業主共同利益訴訟的問題。而《物業管理條例》出臺后，業主委員會的作用發生了變化，《上海居住物業管理條例》規定，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。《物業管理條例》則規定物業管理區域內全體業主組成業

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