隨著高端期房市場銷售情況低走，投資前景看淡，越來越多的購房人將目光轉(zhuǎn)移到現(xiàn)房樓盤，本期驗房報告業(yè)主韓小姐就是其中的一位。為了讓更多讀者和購房人了解現(xiàn)房樓盤的質(zhì)量如何，本欄目記者邀請驗收專家一道對韓小姐于2007年4月所購購的一現(xiàn)房進(jìn)行了驗收。驗房報告顯示，該樓盤存在一定工程質(zhì)量問題。

驗房檔案

驗房時間：2007年5月8日11：30－13：15

收房業(yè)主：韓小姐

驗房專家：北京連明宇房地產(chǎn)檢測咨詢服務(wù)有限公司 驗收工程師楊連明、陳祖武

驗收樓盤：頭都機(jī)場生活區(qū)某現(xiàn)房樓盤

物業(yè)類型：普通住宅

物業(yè)面積：141平方米（平層）

物業(yè)狀態(tài)：毛坯

5月6日，“五一”黃金周休假期間，《樓市》忠實讀者韓小姐便接到其剛剛于2007年4月購購的頭都機(jī)場生活區(qū)某現(xiàn)房樓盤的收房通知。為了不錯過春夏交接季節(jié)這個裝修良機(jī)，韓小姐致電樓市記者，并誠意邀請驗收專家楊連明、陳祖武一道前往該樓盤進(jìn)行驗收。

在隨后的5月8日，記者一行人應(yīng)韓小姐要求來到北京順義區(qū)頭都機(jī)場生活區(qū)，對韓小姐購購的現(xiàn)房樓盤進(jìn)行了實地考察。

【驗收現(xiàn)場一】

樓體外部系統(tǒng)

落水管缺失

還沒進(jìn)入韓小姐所購房屋的單元樓，陳祖武工程師就停下了腳步，在對樓體外部進(jìn)行了“全方位”的觀察以后，他對韓小姐說道：“這個樓屬于磚混結(jié)構(gòu)，建造完成時間應(yīng)該已經(jīng)超過1年，外立面保持情況良好，但是有一項施工至今沒有到位。”

韓小姐聽罷連忙詢問問題所在，陳祖武隨即提出，該樓盤所有樓體外部沒有安裝系統(tǒng)落水管道。

他進(jìn)一步表示：“所謂外部系統(tǒng)落水管道是指陽臺下水管道，按照建設(shè)部商品房建筑規(guī)范要求，商品房小區(qū)應(yīng)配有這一設(shè)施。而就目前處于交房階段的這個樓盤來看，每個單元樓的外部都沒有配備外部系統(tǒng)落水管道。”

順著陳祖武的指點(diǎn)，韓小姐與記者看到該小區(qū)每一個房屋陽臺踢角處都有一個長度為10~15公分的金屬管，而這些金屬管之間并沒有任何管道連接，由此不難想象，該樓盤居民陽臺生活用水以及雨水的排放都將通過這樣一個“簡易”設(shè)施完成。

想到這里，韓小姐不無幽默地對記者表示：“看來以后出門的時候要先在單元門里聽清有沒有人家在洗衣服，如果工程師不提醒，以后難免經(jīng)常‘淋雨’了。”

■現(xiàn)場解說

陳祖武：一般來講，樓體外部設(shè)有系統(tǒng)落水管道能起到兩方面的作用。

頭先，外部落水管道的配置可以系統(tǒng)性回收陽臺生活用水和雨水，并將它們“妥善”地排至小區(qū)公共道路的下水管道中，以避免生活用水肆意排放給小區(qū)居民出行帶來不便。

其次，外部落水管道系統(tǒng)的安裝可以從側(cè)面確保房屋結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，廢水的收集和集中排放可以緩解樓體本身因雨水、生活用水中酸性物質(zhì)的腐蝕，從而達(dá)到保護(hù)樓體外部承重墻體的作用。

因此，外部落水管道的設(shè)置意義重大，業(yè)主對此問題應(yīng)該慎重考慮，建議業(yè)主要求物業(yè)公司向開發(fā)商申報此問題并進(jìn)行整改。

【驗收現(xiàn)場二】

起居室地面存在

多處彌補(bǔ)痕跡

剛一進(jìn)入房間，楊連明工程師就發(fā)現(xiàn)該房屋進(jìn)門處起居室地面存在多處水泥涂抹痕跡。用金屬小錘敲打，楊連明發(fā)現(xiàn)該水泥涂抹痕跡是為了彌補(bǔ)地面裂紋。

“那是不是樓板裂了？”韓小姐敏感地問道。對此，楊連明表示：“通過敲打的聲音可以判斷，地面存在裂紋，但這種裂紋不是因為結(jié)構(gòu)性問題所致，因此，并非樓板裂痕。”

為了讓業(yè)主韓小姐放心，楊連明工程師進(jìn)一步解釋道，金屬錘敲打水泥涂抹部分，可以聽到沉悶的“咚咚”聲，這就表示，該房屋地面確實存在裂痕，否則不會有空洞的聲音，而應(yīng)該是錘面與地面接觸時發(fā)出的金屬碰撞聲音。

“根據(jù)這種聲音的沉悶程度也可以判斷出并非樓板空洞或裂痕造成。因為如果是結(jié)構(gòu)樓板出現(xiàn)了裂痕，這個聲音會更加清脆，敲打時也會感覺到地面存在空洞，但是這個房屋地面沒有這種檢測反映，所以業(yè)主對此可以放心。”楊連明如是說。

為了驗證工程師的說法，韓小姐接過楊連明手中的監(jiān)測工具，認(rèn)真地敲打了一番，隨即微笑著表示：“確實是這樣，沒有敲空的感覺，而且聲音也的確是悶悶得。”

■現(xiàn)場解說

楊連明：在驗收房屋過程中，業(yè)主往往會看到墻面、地面出現(xiàn)水泥或涂料涂抹的痕跡，業(yè)主們需要對此格外注意。

通常情況下，面對這種明顯的“補(bǔ)救”，業(yè)主應(yīng)該選用一些強(qiáng)度比較大的物體對其進(jìn)行敲擊，一旦敲擊產(chǎn)生清脆的空洞聲，并明顯感覺到敲打落空，就應(yīng)該及時記錄并向物業(yè)工作人員反映問題。

如此情況下，建議業(yè)主要求施工方打開涂抹層，仔細(xì)觀察被涂抹墻面和地面是否存在嚴(yán)重空洞，如果空洞明顯則屬于嚴(yán)重的工程質(zhì)量問題，將會影響整個樓體的承重、負(fù)載，從而對整個樓體的安全性能產(chǎn)生負(fù)面影響。

【驗收現(xiàn)場三】

入戶門門鏡留空

窗體密封膠變形、脫落

解釋完地面問題之后，楊連明工程師開始對室內(nèi)門窗進(jìn)行了詳細(xì)檢測。

雖然該樓盤為毛坯房交房，除入戶門以外，室內(nèi)并無其他房門，但是這先進(jìn)的門仍然出現(xiàn)了小問題。正如楊連明工程師事后所言，“經(jīng)檢測發(fā)現(xiàn)，該房屋入戶門門鏡缺失，導(dǎo)致戶門出現(xiàn)空洞，容易造成安全隱患。”

隨后，楊連明又對房屋內(nèi)各個窗體進(jìn)行了詳細(xì)檢測。在檢測過程中他頭先指出，目測可以看出，起居室陽臺落地窗西側(cè)中間層窗體存在傾斜，在經(jīng)過垂直水平監(jiān)測儀器的精準(zhǔn)測量以后，證實該窗體確實與起居室墻面、地面水平垂直度存在差異。

“其次，通過整體窗體檢測，所有窗戶的密封條存在或多或少的脫落、開膠、變形情況，其中次臥通風(fēng)窗外部密封條脫落現(xiàn)象較為明顯。同時，可以看出窗體安裝為該房屋主體結(jié)構(gòu)的后續(xù)工程，因此，起居室、主臥、次臥以及廚房的落地窗或通風(fēng)窗窗框與玻璃之間都存在縫隙，密合程度較差。”楊連明表示。

此外，在起居室落地窗的監(jiān)測過程中工程師還發(fā)現(xiàn)，該落地窗東西兩側(cè)窗體玻璃并非雙層中空玻璃。“這一問題頭先從玻璃的透析度就可以清楚地看出，這扇玻璃的透析度不如中間中空玻璃；其次，由于兩層玻璃中間有明顯水痕，可以判斷出該窗戶玻璃不是灌有稀有氣體、真正意義上的中空雙層玻璃。”楊連明說道。

■現(xiàn)場解說

楊連明：就窗體傾斜問題來看，該房屋起居室落地窗西側(cè)中間層窗體傾斜是由于窗戶框架變形所致，而框架的變形有可能是因為施工、安裝過程中沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行找平和垂直度監(jiān)測導(dǎo)致。建議業(yè)主報修物業(yè)，對其進(jìn)行整修或重新安裝。

該房屋建成時間較長，房屋內(nèi)所有窗戶存在密封膠變形、脫落現(xiàn)象是經(jīng)過風(fēng)化、雨水腐蝕之后出現(xiàn)的正常現(xiàn)象，但是即便如此，也應(yīng)該引起業(yè)主的高度重視，建議業(yè)主報修物業(yè)或在裝修過程中重新安裝窗體密封條。

對于玻璃并非中空玻璃這件事業(yè)主無可奈何，因為該房屋購賣合同中并沒有明確規(guī)定窗體配套玻璃采用何種材質(zhì)玻璃，因此，如果業(yè)主出于保溫、隔音考慮需要更換玻璃，也只能在裝修過程中解決這一問題。

【驗收現(xiàn)場四】

房屋未做保溫處理

主臥墻面返潮起泡

在楊連明工程師對室內(nèi)門窗進(jìn)行檢測的同時，陳祖武工程師對室內(nèi)墻體也進(jìn)行了嚴(yán)格的檢查。通過金屬錘敲打發(fā)現(xiàn)，該房屋未做保溫處理。為了確認(rèn)檢測無誤，陳祖武工程師先后對室內(nèi)外墻體都進(jìn)行了檢測，“確實沒有保溫層”，較后他得出這樣的結(jié)論。

“怎么會沒有保溫層？那我們以后會不會冬冷夏熱啊？”韓小姐對此焦急地問道。

對此，陳祖武表示，該房屋結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)房屋墻體厚度超過24厘米可以不做保溫處理。經(jīng)檢測，該房屋外部墻體厚度為40厘米，未做保溫處理的行為符合相關(guān)規(guī)定，但確實會對業(yè)主的實際使用產(chǎn)生不良影響。

韓小姐聽后失望地說：“這樣一來只能指望夏天空調(diào)夠冷，冬天暖氣夠熱了！”

此外，在對主臥墻面的監(jiān)測過程中，陳祖武工程師還指出，由于臥室衛(wèi)生間防水不到位，導(dǎo)致墻面返潮出現(xiàn)起泡現(xiàn)象，“這就需要韓小姐在裝修墻面的時候把這面墻現(xiàn)有涂料全部去除，重新做好防水以后再次粉刷。”陳祖武這樣建議。

【驗收現(xiàn)場五】

防水不到位 廚房、衛(wèi)生間滲水現(xiàn)象嚴(yán)重

說到墻面返潮起泡的原因時，陳祖武工程師嚴(yán)肅地對韓小姐表示：“不僅主臥室衛(wèi)生間防水出現(xiàn)問題，該房屋1個廚房、2個衛(wèi)生間防水施工均不到位。”

在陳祖武的指引下，韓小姐與記者一同來到房屋西北角的廚房。一進(jìn)廚房，記者就發(fā)現(xiàn)該房間內(nèi)風(fēng)道外部井道的墻體整個泛起了白毛，接近地面的部分還有明顯的滲水痕跡。同時，在廚房北側(cè)通風(fēng)陽臺的踢角墻附近也有同樣的問題。

而在臨近起居室的衛(wèi)生間內(nèi)，因防水措施不到位引起的滲水現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在墻面上，也同樣出現(xiàn)在天花板上。“按照我的手電方向可以看到，衛(wèi)生間頂棚北側(cè)有水痕，并且面積較大。”楊連明對記者表示。

■現(xiàn)場解說

陳祖武：按照建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，衛(wèi)生間、廚房地面防水應(yīng)在交房時完成并確保無誤，但從驗收房屋的實際情況來看，房屋內(nèi)防水施工并未按照這一規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。

頭先，根據(jù)衛(wèi)生間頂棚出現(xiàn)的滲漏痕跡可以看出，該房屋上層衛(wèi)生間地面防水已經(jīng)出現(xiàn)漏洞，以至于該房屋內(nèi)頂棚出現(xiàn)滲漏現(xiàn)象。如果業(yè)主在驗收時沒有及時發(fā)現(xiàn)這一問題，不僅影響裝修施工質(zhì)量，而且后期衛(wèi)生間使用將會問題不斷。因此，業(yè)主應(yīng)該要求物業(yè)公司在上層房屋售出之前就對這一問題進(jìn)行整修，同樣，本次驗收房屋的防水也應(yīng)重做，從而避免下層頂棚出現(xiàn)同樣問題。

其次，按照建設(shè)部要求，衛(wèi)生間、廚房地面防水施工中應(yīng)保證墻面防水不低于1.5米，但從現(xiàn)場驗收情況看來，該房屋墻面未見到防水涂料痕跡，由此可以證明施工過程中沒有按照規(guī)定執(zhí)行，導(dǎo)致墻面因此返潮起泡。對此問題，業(yè)主同樣應(yīng)該及時反映報修。

除上述問題之外，在該房屋驗收當(dāng)天，兩位工程師還分別指出，該房屋衛(wèi)生間墻面沒有作拉毛處理，容易導(dǎo)致裝修所用的墻面面磚脫落；采用空調(diào)取暖的該套房屋內(nèi)部空調(diào)組件、管道為縱向擺放，如果不作適當(dāng)調(diào)整將會影響室內(nèi)空間高度的舒適感；同時，由于該業(yè)主并未繳納前期物業(yè)費(fèi)用，因此該房間內(nèi)沒有通民用電，使電路檢測受阻。

據(jù)記者了解，5月17日，即業(yè)主韓小姐完成入住手續(xù)并交納了前期物業(yè)費(fèi)用之后，兩位工程師再次來到該房屋，對該房屋電路進(jìn)行了檢測，檢測結(jié)果顯示，

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