十年，北京青年報(bào)的《廣廈時(shí)代》從較初的只有一個(gè)版面的創(chuàng)刊，到現(xiàn)在獨(dú)立成冊(cè)，而且成為北京地區(qū)較具權(quán)威的地產(chǎn)媒體之一，我作為一個(gè)親身經(jīng)歷這整整十年的記者，心中感觸無限。翻找能夠找到的十年的報(bào)紙，一篇篇看過，一版版翻過，標(biāo)題、圖片、名字，每一個(gè)都

在生動(dòng)地述說著當(dāng)時(shí)的新聞，仿佛新聞就發(fā)生在昨天，真的是彈指一揮間啊。現(xiàn)在，靜下來，只想以一個(gè)記者的眼光看待房地產(chǎn)這個(gè)起起落落的市場(chǎng)，不去評(píng)價(jià)孰是孰非，不帶有任何階段立場(chǎng)，再講新聞里的人和事，就是故事了，有的故事是聽到的，有的故事是親眼看到的，出處不同，但是發(fā)生過。

■新一輪房地產(chǎn)熱潮裹著維權(quán)問題一起來

其實(shí)，回頭看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)真的有好處，一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過：“陽光底下沒有什么新鮮事”。

那還是1993年，全國主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆，較早的一批房地產(chǎn)開發(fā)商迅速從深圳進(jìn)軍全國，從東北的哈爾濱到西北的烏魯木齊和西安，從內(nèi)陸的武漢到沿海的北海和海南，跑馬圈地似乎是房地產(chǎn)開發(fā)商人在狂熱時(shí)期永恒的主題，“幾天幾夜排隊(duì)購房”、“××大廈創(chuàng)造歷史性天價(jià)”，全國主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就像擊鼓傳花一樣，土地和房產(chǎn)推波助瀾，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)熱度一浪高過一浪，“過熱、過高”等發(fā)出的警告根本擋不住“剛剛開始”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)還有30年的快速增長期”、“前景看好”、“房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)火熱”的聲音。

在此之前，政府已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策逐步給“高燒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，但是，熱錢仍然繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，高燒還是不退，直到1993年，朱镕基總理的查處違規(guī)違紀(jì)的一招，使房地產(chǎn)徹底斷奶，“掉腦袋”的風(fēng)險(xiǎn)終于讓狂熱的投機(jī)行動(dòng)清醒了。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家事后說，席卷亞洲的金融風(fēng)暴正因1993年的宏觀調(diào)控與我們擦肩而過。

1998年，新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始預(yù)熱，1999年，國家出臺(tái)的停止實(shí)物分房改變?yōu)樨泿欧址康拇笳撸瑥氐赘淖兞似胀ㄊ忻竦木幼×?xí)慣，新一輪的房地產(chǎn)熱潮開始席卷普通老百姓的腰包。

2005年，政府再次提醒“過熱”、“過高”，金融部門不但開始限制開發(fā)貸款，而且開始限制個(gè)人購房貸款，政府稅務(wù)部門也開始準(zhǔn)備檢查房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅務(wù)情況。

歷史有時(shí)驚人的相似。房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在發(fā)展———火爆———調(diào)控中逐步走向常規(guī)發(fā)展的。

在這新一輪的房地產(chǎn)熱潮中，較顯著的特點(diǎn)是市場(chǎng)的主力軍是普通老百姓，而且與以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段相比，本輪房地產(chǎn)熱潮還挾裹著一個(gè)新問題———房地產(chǎn)業(yè)主的維權(quán)問題。

■維權(quán)是每個(gè)“業(yè)主”必須的生活內(nèi)容

從1998年底1999年初開始的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮在接下來的幾年時(shí)間里迅速發(fā)展起來，隨著批自購房屋的業(yè)主入住有了“不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”的房屋開始，有關(guān)房屋維權(quán)的問題就日益成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)主要問題，而且房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大，發(fā)展越快，這個(gè)問題也越來越嚴(yán)重，直到2001年，房屋的維權(quán)成為當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要話題，2001年也被房地產(chǎn)市場(chǎng)中大多數(shù)人認(rèn)同是“房地產(chǎn)業(yè)主的維權(quán)年”。中消協(xié)公布的房地產(chǎn)方面的投訴數(shù)字也顯示每年都處在上升勢(shì)頭，房屋已經(jīng)成為中國消費(fèi)者投訴金額、增長速度較快的商品了。房屋糾紛成為房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)揮之不去的痼疾，也成為老百姓和政府日益覺得需要解決的大問題。

其實(shí)從理性角度來認(rèn)知，任何商品都會(huì)出現(xiàn)這樣那樣的質(zhì)量問題，前一段時(shí)間，一位中國的消費(fèi)者不滿意奔馳汽車的質(zhì)量和售后服務(wù)，在屢次和銷售商協(xié)商解決不果的情況下，一怒之下，砸了奔馳汽車。海爾的張瑞敏也砸過洗衣機(jī)，是因?yàn)樯a(chǎn)的洗衣機(jī)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，不過他砸的洗衣機(jī)是在產(chǎn)品還沒有進(jìn)入商場(chǎng)之前，這個(gè)砸法就是告訴消費(fèi)者不合格的產(chǎn)品已經(jīng)讓我砸在車間了，消費(fèi)者購購的洗衣機(jī)是合格的。同樣是產(chǎn)品，同樣是質(zhì)量問題，但是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，解決起來卻沒有那么簡(jiǎn)單。

采訪了這么多年經(jīng)濟(jì)新聞，我深深感到，我們的房屋質(zhì)量問題是個(gè)隨處可見的常規(guī)問題。和其他商品的不同是，汽車出現(xiàn)質(zhì)量問題，可能只是一輛車或者一個(gè)批次的車輛，洗衣機(jī)出現(xiàn)質(zhì)量問題可能也是一家的或者一個(gè)品牌的，但是，房屋的質(zhì)量問題是太普遍了，幾乎沒有沒有質(zhì)量問題的項(xiàng)目，只不過，有的非常嚴(yán)重，有的尚可忍受。于是，在對(duì)待房屋的質(zhì)量問題時(shí)，所有的業(yè)主都會(huì)面臨兩種選擇，一是沉默、二是維權(quán)，即使是房地產(chǎn)開發(fā)商自己成為業(yè)主也是每天面臨各種各樣的房屋質(zhì)量困擾，所謂欺人者自欺人。

于是房屋維權(quán)成為了當(dāng)今社會(huì)一個(gè)普遍現(xiàn)象，在業(yè)主的維權(quán)活動(dòng)中，業(yè)主不再是單打獨(dú)斗，而是結(jié)成一個(gè)團(tuán)體，與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行著可以說是“堅(jiān)苦卓絕”的維權(quán)斗爭(zhēng)。和其他商品的維權(quán)不一樣的是，房屋糾紛有一個(gè)重要特點(diǎn)，就是每個(gè)案件涉及的人數(shù)不是一家一戶，而是千家萬戶，有時(shí)整個(gè)小區(qū)幾百甚至上千戶業(yè)主的權(quán)益都會(huì)受到傷害。房地產(chǎn)消費(fèi)者的維權(quán)已經(jīng)從個(gè)案上升到了集體維權(quán)，而維權(quán)的內(nèi)容從質(zhì)量問題、廣告夸大、虛假、誤導(dǎo)消費(fèi)者、合同違約，承諾不兌現(xiàn)，到面積任意“縮水”、“漲水”、產(chǎn)權(quán)證難辦理、物業(yè)管理問題，等等，幾乎在房屋所能涉及到的范圍中，都有欺詐和反欺詐，維權(quán)是每個(gè)“業(yè)主”必須的生活內(nèi)容。

■購房前天花亂墜，購房后什么都不對(duì)

從本輪房地產(chǎn)開發(fā)的某些特點(diǎn)來說，房地產(chǎn)開發(fā)的歷史就是業(yè)主維權(quán)的血淚史。真是，購房前天花亂墜，購房后什么都不對(duì)。

商品房不同于一般的消費(fèi)品，它不僅涉及商品本身的面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等問題，還與小區(qū)規(guī)劃、容積率、公建配套設(shè)施、物業(yè)等有關(guān)。正由于商品房所涉及到的方方面面內(nèi)容比較多，只要一個(gè)小環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，消費(fèi)者的權(quán)益就會(huì)受到侵害。

目前的房地產(chǎn)業(yè)主維權(quán)體現(xiàn)在購房的前前后后。先是虛假廣告，連欺帶騙，反正能把你蒙到售樓現(xiàn)場(chǎng)。然后是由已經(jīng)過強(qiáng)化訓(xùn)練的銷售人員給你講解樓盤的優(yōu)勢(shì)，那就是天花亂墜，什么都是美好的，反正銷售員是臨時(shí)聘用的，隨時(shí)可能離開再也找不到人，而且，許多樓盤都實(shí)行末位淘汰制度，賣不出去樓，銷售員就等著下崗吧，所以對(duì)銷售員來講，賣出去樓才是關(guān)鍵，其他一切都是次要。在沒有法律責(zé)任約束的情況下，銷售人員自然什么話都可能說出來，只要能把房子賣掉。

接下來，就是的霸王合同，在現(xiàn)如今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，霸王合同似乎只出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。我的一位親戚購房子，讓我去幫著看，幾個(gè)回合之后他們決定購吧，到了簽合同，我一看，霸王合同，開發(fā)商說了，要購就得按照這個(gè)簽，要不就別購，沒辦法，他們只好簽了開發(fā)商制定的霸王合同。當(dāng)然，這是幾年前的事情，當(dāng)時(shí)政府還沒有出臺(tái)新版的更多保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的商品房合同文本。

在歷年的采訪中，我都能看到，一些欲哭無淚的業(yè)主，手里拿著購房前被迫簽下的開發(fā)商制定的霸王合同，沒辦法，出現(xiàn)糾紛，霸王條款當(dāng)然保護(hù)開發(fā)商的權(quán)益。

差不多從2004年開始，一些政府職能部門開始陸續(xù)出臺(tái)一些政策，力圖來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的諸多問題，保護(hù)消費(fèi)者的購房權(quán)益。我記得是去年底今年初，中消協(xié)發(fā)布了他們對(duì)商品房購賣合同中存在的9大不平等格式條款的點(diǎn)評(píng)，個(gè)霸王條款是單方擴(kuò)大解約權(quán)，中消協(xié)說：任何組織和個(gè)人無權(quán)“沒收”公民合法財(cái)產(chǎn)，開發(fā)商不得將自己的意志強(qiáng)加給購房者。霸王條款之二就是減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)，中消協(xié)說按法律規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。霸王條款之三是購房簽約先交錢。開發(fā)商制定的這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款，消費(fèi)者應(yīng)堅(jiān)決拒絕簽署這樣的條款。

另外幾個(gè)高居霸王條款前幾位的分別是：認(rèn)購定金難歸還；模糊標(biāo)的好圈錢；違約責(zé)任不對(duì)等；面積誤差設(shè)陷阱；一房二賣搞欺詐；虛假宣傳不負(fù)責(zé)。

這是出現(xiàn)在合同中的欺詐，但是，交了房子入住了，其他欺詐又來了，業(yè)主共有的小區(qū)的公共配套設(shè)施，開發(fā)商不但不交付給業(yè)主使用，而且還擅自侵占或者出售經(jīng)營，你看霸道不霸道。

再住一段時(shí)間，你就知道物業(yè)公司的“厲害”了。一般的小區(qū)物業(yè)管理公司都是開發(fā)商自己的子公司，物業(yè)管理服務(wù)人員和質(zhì)量很差，但是還漫天收費(fèi)要價(jià)，想解聘，沒那么容易。在北京每年有多少小區(qū)解聘的和新聘用的物業(yè)公司發(fā)生爭(zhēng)奪地盤的爭(zhēng)斗，一個(gè)怪現(xiàn)象是，一個(gè)小區(qū)里，馬路這邊是業(yè)主解聘的物業(yè)公司人員站崗，馬路那邊是業(yè)主新聘用的物業(yè)公司人員站崗，看著很多人，但是，業(yè)主并不感到安全，真到有事情的時(shí)候，還不夠兩個(gè)物業(yè)公司的保安打架呢。

我曾經(jīng)采訪了北京一個(gè)高端住宅小區(qū)，業(yè)主把原來的物業(yè)公司解聘了，新的物業(yè)公司沒有辦公室，因?yàn)椋郧暗奈飿I(yè)辦公室是以前物業(yè)公司的私有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)公司只能在門衛(wèi)邊上的一個(gè)小房間里擠著辦公，好幾年了，這個(gè)問題也沒有解決，后來，有業(yè)主說，這么高端的住宅里“管家”———物業(yè)公司卻非常寒酸，有點(diǎn)不協(xié)調(diào)，但是，誰也沒有好辦法解決這個(gè)問題。

■業(yè)主團(tuán)結(jié)起來，就能戰(zhàn)勝開發(fā)商嗎？

幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)里購賣雙方紛紛攘攘的發(fā)展歷程顯示，現(xiàn)在的業(yè)主已經(jīng)由沉默的大多數(shù)轉(zhuǎn)變?yōu)榫S權(quán)的大多數(shù)，業(yè)主也由單打獨(dú)斗變成了一個(gè)個(gè)維權(quán)集體，團(tuán)結(jié)就是力量，但是，團(tuán)結(jié)就能夠勝利嗎？

在這里，有一個(gè)人不能不提，秦兵。我還記得是在2001年，有的選題會(huì)上，跑法律方面的記者劉新雷報(bào)上了一個(gè)選題，他說，他認(rèn)識(shí)一個(gè)律師寫了204條保護(hù)購房者權(quán)益購房合同條款。一石激起萬層浪，選題會(huì)熱鬧起來，每個(gè)記者都很興奮，大家覺得這是早就在盼望的事情，這個(gè)律師還真行。接下來一期的《廣廈時(shí)代》，版面全都給204條讓路，封面報(bào)道是關(guān)于204條的，里面幾個(gè)版面用來全文登載204條，一時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外轟動(dòng)。秦兵一夜之間成為名人。雖然204條只是個(gè)理想化的條款，至今還沒有購房者成功地和房地產(chǎn)開發(fā)商按照204條來簽訂購房合同，但是，在殘酷的現(xiàn)實(shí)斗爭(zhēng)中，人們需要一點(diǎn)理想化的激情。

現(xiàn)在的秦兵已經(jīng)被人稱為“購房者守護(hù)者”了。在是業(yè)主單打獨(dú)斗還是團(tuán)結(jié)起來聯(lián)合訴訟的問題上，律師秦兵認(rèn)為關(guān)鍵是如何把松散的多數(shù)人組織起來。團(tuán)結(jié)不見得就是力量，有時(shí)候，業(yè)主之間你等我，我等你，沒有人愿意負(fù)責(zé)任就會(huì)導(dǎo)致集體訴

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