隨著《國八條》細節的出臺和宏觀調控力度的加強，房地產行業也面臨著的調整。作為單個地產企業而言，在這輪調控中，將進一步規范自己的企業行為，加強市場操作能力。但對于房地產行業而言，目前對企業自身權益保護訴求越來越上升到了頭要位置，一些問題已經集中反映到 全國工商聯住宅產業商會。

6月6日， 全國工商聯住宅產業商會 在上海將圍繞地產行業誠信、自律和維權方面的討論，而作為本屆商會的輪值主席萬通集團董事局主席馮侖先生，對這一醞釀已久的話題和目前地產企業維護權益遭遇的問題，特地約見本報記者，進行了這次對話。

商會維權動因

財經日報： 全國工商聯住宅產業商會為什么要舉行這次 維權討論？

馮侖：目前在整個中國發展進程當中，利益群體都越來越清晰的意識到自己的使命、所處的位置、以及要表達的愿望，越來越會出現一個非常積極而有活力的社會。作為房地產企業商會，自去年年底以來，到今后兩年，一個重要的工作就是致力于推動房地產企業自身權益保護。

財經日報：目前房地產企業自身權益保護從幾個方面推動呢？

馮侖：目前已經聚焦在三個方面來推動房地產企業權益保護：一個是對于地方政府，涉及到項目投資中政府違約問題，商會會代表開發商企業跟地方政府進行溝通和法律協商，在個別點上也不排除開發商對于政府的不當作為，進行法律的維權活動。較近做了一些調查，搜集了相當多的案例，比如說有的開發商通過掛牌、拍賣拿到了地，錢付了一年多，地方政府嚴重違約，致使所有手續都辦不下來，開發商不能夠投入實際運營。這種政府違約行為現在是不給企業賠償的，而企業也不敢去跟政府表現一些更多的、直接的要求，因為他又擔心以后其他的部門的報復。所以在這種情況下，商會會出面來推動、解決這些問題和這種重大的違約。

而一些海外的大公司，包括香港的大公司，跟一些地方政府簽和約的時候，對政府的違約責任，已經明確要求每違約，政府要賠多少錢，都有明確規定。較近在成都就發生過這種情況，一個海外的大的投資商通過拍賣拿到一個土地，約定時間交地，政府交不出來，海外的投資商就依法追究政府的罰款責任。但是他們經過協商，這個事情將往后延長幾個月，但不管怎么樣，他們是有讓政府支付罰款的能力的，而且政府對他們是比較依法辦事的，也知道罰款要執行，有問題就趕緊協商。但是國內的企業，開發商連這樣的權利也沒有，拖你一年半年，你也不能申訴自己的權利?，F在政府違約遠不是一個小問題，比如還有個別城市，事先承諾拆遷由政府承擔，結果企業把錢投進去后，政府拆遷不動，拆遷不動有很多原因，但是你要賠償，不能無限期地拖延，這都牽扯到政府違約。也就是一個政府在與企業打交道當中，要有法律意識，不能違約，違約了要承擔經濟和法律的責任。對于所有的投資商，海內、海外要一視同仁，不能說對于海外的企業，大規模的企業是按這套法律運行，但是對于國內的草根企業采取比較輕謾的態度。

財經日報：這些企業主要是集中在民營企業，也會有國營企業嗎？

馮侖：都會有。

財經日報：集中在區域城市還是省會城市？

馮侖：主要是大的省會城市，往下的城市沒調查過，政府違約使開發商蒙受相當大的損失。違約目前有很多方面，政府在簽定協議時很多方面的責任，較后都以各種借口沒做到，沒做到怎么辦？賠不賠，現在商會就提出來，政府違約是妨礙開發商正常商業行為的一個重要問題，應該引起重視，另外也希望各地政府能夠依法行政。

財經日報：損失有沒有一個總額或者一個量化？

馮侖：這個目前還沒有量化，全國的情況比較復雜。但是總體看，商會在調查開發商，征詢開發商意見的時候，普遍認為這是一類。還有其他的幾類問題，比如說政府不當行為的干預，就是過分干預企業內部的經營，這也是違約。

政府干預企業要不要法律依據

財經日報：方面是什么？

馮侖：再有一個現在政府對于企業的微觀干預要不要有一個法律限度，公司的商業機密要不要保護，這是公司的權利。如果國內有一個商業信息的披露法律，大家都按這個做，都一樣就處于公平競爭的狀態了，現在則等于是政府過界行為，使交易成本增加太快。政府應該依法行政，還要減少政府違約來保護投資商的積極性。

財經日報：會不會有這樣一點，政府怕出現崩盤群體效應？

馮侖：房地產市場并不是全國都密切相連的市場，比如說海南泡沫后，全國的其他市場泡沫還遠未到來。房地產市場小周期各自不同，但大周期有關聯性，這種事情不可能傳染到全國。反過來說，政府都管了，市場管什么？這個問題市場也是可以自我糾正的，比如說像海南，泡沫到了一定的程度，市場也會糾正的。商會不反對政府可以干預市場，但是要依法、適度、有據，反過來企業應該有公平的制度去保護自己合法權益的博弈的能力，大家才公平。

財經日報：是不是由于 企業整體力量上跟政府是沒有任何對等的話語權的？

馮侖：是。所以這樣就會出現一個問題，政府制定任何的政策成本到底有多少，較后的結果是怎樣，法律程序上有沒有問題。個問題就是保護房地產企業投資人合法的財產權益和人身權利，這件事情也比較突出。比如說有一個企業在西部地區，在拆遷前，企業在很多年前就把該支付的錢全部支付完了，所有的手續都辦完了，沒事了，樓也蓋起來了，政府沒出一分錢，企業自己拿錢蓋起來，賣的賣，租的租，而這個企業的專業人是省人大代表，也一直是納稅大戶，很杰出的企業。但是較近一段時間，拆遷戶圍了已經快半年了，另外把還鎖住企業，威脅企業的人身安全。同樣的問題，在隔壁是家國營企業，同樣問題，政府就強力壓下去了。

目前還壓制民營企業老總正當的申訴，拿錢不按法律程序，甚至內部確定了一個東西，會議記要由政府政法委牽頭做這個事情，結果把這么大的民事糾紛，政府的不當介入，實際上侵害了幾方面的財產權。一個是業主的財產權，因為這個房子除了是開發商自有以外，已經賣出去很多，賣出去的這些業主經這么折騰，租戶跑掉，資產縮水，政府不作為是一個重要原因。，用行政和公檢法的辦法給開發企業施加壓力，讓企業做完全不合乎原則和法律的妥協，來一味的所謂擺平這個事情，不按法律程序，用不透明的辦法，甚至是威脅開發商個人的人身安全的辦法，逼迫開發商妥協，然后造成開發商的財產損失。第三，由于對隔壁的國營企業同樣的問題，采取了不公平的待遇、政策，等于變相在剝奪這些開發商業主的財產。當然這些個案較終應依法解決。現在這件事情僵持了半年多了，商會一直在關注。

財經日報：這畢竟不是一個很普遍的現象？

馮侖：不少，現在行政手段逼迫開發商無原則的妥協來維護所謂的某一種特別的問題，包括維護片面的利益，形成了“殺大戶，斗地主”的情況，開發商怎么妥協都不行。這類開發商不完全是民營的，也包括國有的，都深受其擾，所以要保持一個平衡。商會不是反對政府在中間起作用，但是要保持平衡，既要保護被拆遷者的利益，也要依法維護投資者的合法的財產權益，兩件事要平衡。政府如果在中間不扮演一個平衡和公正的角色，而偏袒某一方面，實際上是對和諧社會的的挑戰。

財經日報：這個主要是集中在地方政府嗎？

馮侖：這些都是地方政府，調查的個案都是地方。比如說現在開發商個人人身安全受到很大威脅，而且這還是人大代表，還是以前納戶杰出企業，以前都是各級政府中較好的企業。個問題，就是我們了解到，較近一個時期開發商抱怨比較多的。

改善多面關系

財經日報：對于房地產企業自身權益保護另外一個方面問題是？

馮侖： 第三個問題就是著眼于未來怎么改善企業和政府，企業和公眾，企業和媒體這之間的關系。媒體相當長一個時期，包括社會公眾，包括政府有關專業，對于房地產行業的一些房地產企業倫理化、政治化、妖魔化。比如說舉一個例子，房地產整個一年大部分的市場的價格高起或者說價格，究竟這個事是什么原因，其實已經有很多原因。但是現在談傾向，把這件事都變成開發企業的責任，這種妖魔化是危險的，另外本來是一個商業企業，但是用道德來要求他，相當于要去做公益，已經過分的道德化了。怎么樣解決這個問題呢？我們發現所有政策出臺的過程應該是一個事先博弈的過程，而不應該是一個事后博弈的過程。所謂的事先博弈，一個政策出臺，應該是由部門政策逐步轉化為公共政策，政府是服務型政府，應該制定的政策更具有公共政策的特征。在這種情況下，制定政策的過程叫做程序化、法制化、透明化?，F在這種狀況，如果是事先的博弈就是應該在政策出臺以前，這個政策出臺過程是程序化的，大家都知道這個政策應該怎么出臺。

呢，應該是法制化的，所有的程序上給你這個權利是法律授予你的權利，第三要透明化，所有利益當事人、相關者應該知道，這個政策利益會有什么變化。這樣的話，實際上就是說，政策制定的當事人包括消費者、政府、企業、非政府組織等等各種各樣的，應該用一種什么樣合法的、法律的手段來參與這個政策前期的討論過程。那么這樣的話，才能減少政策出臺以后所謂的對策、博弈、政策扭曲、打折扣的問題。現在是關門，再加上法律程序上成本很低，比如說通知，通知到底多長時間有效這一點沒有表明，文件，專業人講話或者新的政策出臺，都沒有時間限制。這樣就造成政策一出臺企業趕緊去研究對策，政策再出一個新的，這樣一來，造成國家經常出現政策趕不上對策，另外政策執行當中處處打折扣，而且老是處理問題，老是要調整，這都是跟政策制定的過程和方法有關。這樣的話，作為一個商業企業，包括商會，有責任與政府加強溝通、協商來改善這樣一個政策制定的過程，這不完全是保護房地產企業，還保護了所有的消費者，保護了所有的公眾利益，因為老是調整，老是事后的博弈，社會成本非常高，傷害到

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