3·15國際消費者權益日來臨之際，本報“房產維權熱線”異常火熱，購房者的那種煩惱與孤獨無助，讓我們這些樓記們憤憤不平，為此，本期我們圍繞房產維權的一系列問題，采訪相關的律師、業內專家，形成了下列一組稿件。

船山廣場

收取裝修保證金

案例：南昌市購房者吳女士在船山廣場購購了一套商品房，今年年初交房后，吳女士開始對房屋進行了裝修，在裝修期間，物管公司要求她交納500元的裝修保證金，并且要求她交納全額的物業管理費，還有其他一些雜費，對此，吳女士想知道物業公司的收費是否合理?

律師：根據《物業管理條例》規定，一般以拿鑰匙作為收取物業管理費起始時間，從拿鑰匙到入住以前按照50%收取物業費。當然這里面情況比較復雜，可分為以下幾種情況：一種是拿了鑰匙不裝修，另一種是拿了鑰匙就進行裝修，裝修了以后還有業主入住和不入住兩種情況，根據《物業管理條例》規定，房屋未裝修按照物業費的50%收取。而后兩種情況，爭議較大，又很難鑒定，業主說我裝修了但沒入住，物業公司說，你裝修有沒住人我們哪清楚，這樣就有了爭議。正確的操作方法是，物業公司按照規定預收三個月全額費用，裝修后不入住的業主告知物業公司，雙方確認后，這樣預收的三個月全額物管費就可沖抵后期的物管費。

南昌市去年出臺的《南昌市物業服務收費管理實施辦法》規定：符合基本居住條件的住宅小區(水、電、有線電視、道路已通)業主辦理入住手續后(已交鑰匙)一年內未入住使用的，按物業管理公共服務費標準的50%交納。不符合基本居住條件的住宅小區，業主已辦理入住手續(已交鑰匙),無論是否入住使用都不得收取公共服務費。公共服務費由開發建設單位全額補貼。

同時，《南昌市物業服務收費管理實施辦法》第十四條規定：業主、使用人裝飾 屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告之業主，不得收取裝修保證金。

華聯住宅小區

業主拿不到產權證

案例：潘先生在南昌市華聯住宅小區購購了一套商品房，現在已入住了幾年，房屋的產權證始終沒有拿到，對此，他想知道如何才能辦理到屬于自己的房屋產權證?

律師：建設部公佈的新修改的《城市商品房預售管理辦法》規定：如無特殊約定，在預售的商品房自交付使用后90日內，開發商就必須為業主完成房產證辦理，否則負違約責任。針對一些業主入住多年仍拿不到房產證的問題，新修改的《城市商品房預售管理辦法》提出，預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，併提供必要的證明文件。由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書(即房產證)的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應承擔違約責任。

房屋滲漏

不構成退房條件

案例：熊先生在某樓盤購購了一套商品房，在交房時，他發現牆面滲漏較為嚴重，為此，他找到了開發商交涉，開發商答應進行維修，但王先生擔心房屋難以維修好，他提出要求退房，詢問是否符合條件，如果開發商答應退房，開發商該如此何來賠償他的損失?

律師：居住房屋應具有合理的承載能力和正常使用性能。我國現行的一系列規定對此有明確的表述。房屋漏水不管是屋頂滲漏水還是牆面滲漏水，都屬質量問題。按照現行規定，房屋滲漏水不可以退房，除非是房屋主體結構出現嚴重質量問題，影響到居住安全。但房屋滲漏水，開發商應在保修期內承擔免費保修責任，併按合同規定給予業主一定的補償。

如果開發商答應退房，除了付給購房者所購房屋全價款及相應利息外，開發商還須賠付業主前期支出費用。

在索要違約金方面，如果是開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那么開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花稅、購房契稅、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失范圍內，由開發商補償。

在退房款方面，采用一次性付款、分期付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款購房的情況則要相對復雜些。實踐中，都是發展商將應退購房款分成兩部分，屬于購家頭付款的部分直接退還給購家，屬于購家向銀行借款的部分直接交還給銀行，併視為購家已向銀行提前還款。銀行接收還款併終止與購房人的借款合同。此外，開發商還應支付購房人頭付款利息。即從頭付款交付日到開發商歸還日該筆頭付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。

若購房者要求退房時，已在此居所居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中若責任方為開發商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。

上海新城

逾期交房讓人憂

案例：張女士2004年12月2日，以1124元/平方米的價格在上海新城購購了一套面積為84.34平方米的二室二廳的住房，與開發商的購房合同上，原定于2004年的12月30號交房，可是一直到現在，也就是2005年3月份，張女士的房子還沒有交付使用。張女士稱，開發商連他們的住房按揭都還沒有辦好，購房剛開始的交付的頭付款2.48萬元也象打了水漂一樣沒有了音信。手上也只有開發商開的2張收據，連發票都沒有。每次去售樓處問情況，等來的都是售樓小姐的推脫，再等等就會交房了。較近，張女士從該售樓處小姐口中得知。開發商內部股東也起了紛爭在打官司。連她們自己都不知道該怎么辦。這樣下去，張女士真擔心，這樣等下去，上海新城到底什么時候才能夠交得了房呀。

律師；從張女士的敘述中，南昌市上海新城很顯然是屬于違約行為的，針對這樣的情況，張女士有權要求開發商解決這個問題。可以先向開發商遞交交房函，若開發商還不能夠解決這個問題，那么張女士有權向開發商直接提出退房要求，併要求開發商退還張女士2.48萬元的頭付款本金以及利息。

購了商品房

面積有誤差 案例：徐先生在江西省南城縣建昌鎮商貿城東路購了一套商品房，發現產權證的面積與合同協議的面積誤差值超出合同簽訂的1%，合同上的建筑面積有24.93平方米，而產權證上的建筑面積只有24.13平方米，購房款已按合同上的建筑面積付清。開發商稱這是房管局測量的較終結果，不是實際誤差。而徐先生認為不管怎樣測量，應當以產權面積(實測面積)計算,合同上也是以實測建筑面積計算。請問怎樣跟房產商當面協商?

律師：根據《商品房銷售管理辦法》(中華人民共和國建設部令第88號)十條:按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：(一)面積誤差比完全值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款；

(二)面積誤差比完全值超出3%時，購受人有權退房。購受人退房的，房地產開發企業應當在購受人提出退房之日起30日內將購受人已付房價款退還給購受人，同時支付已付房價款利息。購受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸購受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比完全值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還購受人；完全值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還購受人。

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