購房人的糾結季:部長說房價要降 購房還是觀望?

購房，還是觀望？樓市新政出臺近3個月，購房人為之糾結的，是新政的政策效果能否執行到位

“現在不需要什么新的政策，就這么膠著，看誰頂得過誰。”銀河證券頭席經濟學家左小蕾接受《中國新聞周刊》采訪時直言。

本輪樓市調控，歷時已三個月，商品房成交量持續下滑，觀望氣氛濃厚，一線城市堅挺的房價開始松動，土地市場連續流拍，部分一線城市租金快速上漲。

面對“膠著拉鋸”的總體態勢，左小蕾認為，只要把現在的政策繼續嚴格執行下去，“剩下就看房地產商能撐多久了”。

樓市調控是持之以恒，還是會半途而廢？2010年7月中旬，《中國新聞周刊》記者以采訪部委、報名北京某看房團等形式，實地體驗了大多購房者的當前心態，以及目前政策糾結中的現狀和未來。

“部長說房價要降，再等等。”

李華(化名)，31歲，某網站編輯，是此次某網站組織的看房團中眾多年輕男士中的一位。50個座位的大巴車，上座率80%。年輕男士占大多數，偶爾有帶著女朋友的，大多是準備購婚房；50歲左右的女士也有八九位，有的是要改善住房，有的是要給子女購房。

購房團組織者告訴《中國新聞周刊》，較近看房的很多，幾個月前一輛大巴車就坐三兩個人，基本上都是空的，但是，現在看得多，“出手的還是不多，都是先看好了，自己心里有個譜”。

這樣免費的購房團是房地產公司在網站做了廣告以后，網站通過會員、調查等方式為房地產公司提供的額外服務。“現在看的多，購的少，你一個人去售樓處，人家不愛搭理你，人多，他們還會有飲料、甜點等來招待。”購房團組織者告訴記者。

李華較近看了12處北京西四環、北四環的新開樓盤，他想先儲備好自己中意的房，然后年底出手。“部長說房價要降，再等等，等到第四季度。”

李華說的部長，指的是國土資源部部長徐紹史。7月4日，在大連舉行的全國國土資源廳局長座談會上，徐紹史公開表示，房地產市場呈現出量跌價滯的態勢，再過一個季度左右,房地產市場可能會面臨全面調整，房價會有所下降，但下降到什么程度不好說。徐紹史的“降價論”預言，引發了包括李華在內的諸多購房者的猜想。

這也是自4月中旬房地產調控以來，與房地產有關的主要職能部門一把手頭次表態和預測。“說句實在話，沒見過這樣明確表態的，時間都已經非常準確了！”李華有些興奮。李華覺得，作為國土資源部部長徐紹史應該非常清楚自己及國土部的角色，也知道其關于房價將下降的表態對市場的影響力。“這也許說明他是有依據、有底氣的，其背后或許有我們理解不了的潛臺詞。”

隨后，徐紹史的“降價論”預言成為各大媒體頭條，并有媒體解讀為，“徐紹史的降價論有兩種含義：一是從樓市情況來看，樓價真的會降；二是樓價如果沒有降，那么市場就會迎來新一輪的調整政策。”房產新政將啟動下一波的說法，一時沸沸揚揚。

“不存在輪、波的說法，因為現有政策還沒有落實到位。”住建部政策研究副主任王玨林，在接受媒體采訪時反駁了“樓市將進行波調控”的傳言。

這讓李華有些迷糊，“關于房地產的政策，政府和開發商有分歧，政府部門和政府部門也總是矛盾。”于是，李華去關注了幾個房地產商的微博。

華遠集團總裁任志強針對徐紹史的言論，寫了幾條微博。例一，“只有在中國，才會出現政府部長可以預測市場調節價格的新聞。”例二，“為什么有的官員在喊維持市場的穩定發展和供給，有的官員在唱跌？請官員們先統一對文件的認識之后再吶喊行嗎？花樣多了會更亂。”

就此，國土部一位不愿透露姓名的官員對《中國新聞周刊》表示：“一些輿論對徐部長表述的理解有失偏頗，徐部長經常會告誡大家，要冷靜地思考，嚴格地執行，不要急于出政策。”在這位官員看來，徐紹史的表態意味著，打擊囤地、閑地、炒地的土地調控，將在下一階段繼續深入，但并不意味著一定有新的政策出臺。

同時，這位官員也表示，大家把全部目光都集中到樓價會不會降，降多少，然后再說調控是否有效上，是個非常大的誤區。

銀河證券頭席經濟學家左小蕾對此也持相同的觀點，“無論是國土部，還是住建部都沒必要太過多關注房價的上漲或下跌，他們應該關注怎樣把保障性住房體系的預期建立起來。較重要的是這一套體系的建立。”左小蕾對《中國新聞周刊》強調。

《中國新聞周刊》看到的一份較近國土部系統內部討論的文件顯示，劃線的部分中有如下句子：“為了落實此前出臺的房地產調控政策，下半年要進一步堅定全系統主動參與房地產用地調控的決心，主動積極參與房地產調控”；“根據年初供地計劃，要保障房地產特別是保障性住房建設土地供應；開展房地產企業土地專項治理，系統清理房地產閑置土地，嚴查房地產開發商囤地；完善土地出讓合同，加強批后監管;進一步完善土地招拍掛制度。”

銀行放水？

和李華不同，北京某高校年近五十的楊姓女教授則不太關注上述的政策，“無論國土部還是住建部出臺的政策都很間接，也不是讓人很放心。”楊教授關心的是銀行的利率，以及未來是否會加息。

楊教授現在，周末只要有時間，就帶著女兒隨看房團看房。楊教授在學校宿舍和亞運村附近各有一套房子，現在想給已過二十歲的女兒再購一套。而促使楊教授未來一段時間頻繁看房的原因則是，她注意到7月初有媒體報道：繼上海、南京、杭州等地銀行放松第三套房貸后，深圳、北京的部分銀行也已悄然放松第三套房貸款。

據報道，交通銀行總行客服在接受咨詢時，改變過去“暫停第三套房貸”的說法，稱特殊情況下可以辦理第三套房貸，按頭付6成、利率為基準利率的1.15倍執行。可列入的特殊情況包括“工作地點變更”“已成年子女與父母分開居住”等。此外，其他相關銀行也明確表示可以受理第三套房貸的申請，對頭付和利率的要求則不盡相同，有的要求頭付5成5，有的要求6成，利率則按基準利率上浮15%或者20%。

在包括楊教授在內的很多購房者看來，本輪房地產調控政策之所以被稱為“史上較嚴”，無非是實行了罕見的信貸政策：對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例提高至全球較高的50%，而對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購購第三套及以上住房貸款。與此同時，住建部等三部委也在6月份出臺了更加嚴格的“認房不認貸”的套房認定標準。

楊教授也一度認為，第三套房“禁貸令”既是順應民意的調控房價過快增長的重要措施,又抓住了房地產較可能出現泡沫的“七寸”。現在她卻特別擔心，“銀行放水”可能會沖擊樓市新政，并進而影響房價。雖然已經有兩套住房，但楊教授依然希望要購購的房子能夠便宜一點。

同樣，此次看房團里其他購房者也都在擔心：三套房貸松動了，二套放貸會不會也跟著松動？銀行扛不住了，其他利益相關方，如地方政府、開發商，會不會也緊隨其后、接連松動下去？

而就在不久前，《中國新聞周刊》記者參加的中信銀行私人銀行投資者俱樂部的成立儀式上，住房和城鄉建設部政策研究部主任秦虹表示，對第三套房不放貸、對沒有社保人員限制購房數量等臨時性政策有可能放松和退出，而土地出讓制度、保障房建設等仍將深化，不會輕易退出。

但是，住建部政策研究副主任王玨林卻又在7月12日向媒體公開表示，目前部分媒體報道中提到的部分第三套房貸松動的消息，應屬個案，不能藉此做出房地產調控政策方向出現轉變的判斷。

《中國新聞周刊》隨后致電工、農、建等銀行的北京分行，上述三行的房貸業務部門均表示嚴格執行“三套房不放松”的政策。當記者再致電銀監會宣傳部門時，銀監會也表示：“住建部、人民銀行和銀監會制定的《關于規范商業銀行個人住房貸款中二套房認定標準通知》，其政策要求和標準沒有任何變化，各商業銀行要嚴格執行，不能動搖。”

但是，一位房產中介公司的馬姓經理卻告訴《中國新聞周刊》記者，其實，在“第三套及以上住房停止貸款”的北京，各銀行也以各種手法大打“擦邊球”。常用的操作辦法有三種：頭先是將原有住房定為福利性分配公房，那么，貸款人可以在此套房的基礎上，購購套商品房；其次，大部分銀行仍實行“認貸不認房”的辦法，只要個人貸款記錄沒有兩筆以上未還按揭貸款，則仍可操作；第三，則是利用家庭成員購購，因為目前幾乎所有銀行備案系統均無法及時辨認家庭所有住房套數。“第三套房貸款其實還是有很多操作空間。”

會有下一波調控么？

看了一圈的樓盤，價格還都是在高位盤旋，看房者大多覺得調控“出師未捷”。比如，西四環某一樓盤預售價26000元每平米，待售的都是140平米以上的大戶型，“隨便一套下來就得400萬”。李華和楊教授從心里希望，能有下一波調控。

“如果這一波調不過來，下一波才是較危險的。”國內一知名房地產企業經理向《中國新聞周刊》解釋，再有一波調控未見得就是好事。他身邊大多開發商現在基本上都干著同樣性質的事情：密切觀望形勢，言辭模糊，小心謹慎不犯方向性錯誤，同時半真半假地，半應付政府和社會，半為自己銷售順利地推出一些降價措施。“在為第三季度大規模推盤和傳統金九銀十銷售旺季來臨前，炒作政策見底，促使購房者出手。”

同時，該經理也表示只要這波政策執行下去，很多開發商會堅持不住。他舉例說，2009年3月份的GDP只有3%的增長，再不救市，GDP就要變成0了，所以一定要救市。“可今年3月份的GDP增長是11.9%，數字上好看很多。”所以，大多房企擔心的是，“不要說政府不救市，就是救市，也得到明年甚至明年底再救，房地產商能撐到那時候嗎?”

所以，李華特別關注任志強等這些房地產商人的態度。李華注意到，剛剛在海南舉行的博鰲房地產論壇上，任志強呼吁同行降價，“我鼓勵大家盡快降！降了就給政府一個臺階，后面就不會出更嚴厲的政策，不行就再打一錘子，何苦兩敗俱傷？降價大家都有臺階下，回到原來的軌道上，這是較好的結果。”

這讓李華有點放心，先看房，按照徐部長說的，等到第四季度再看。“把經濟搞得大起大落，肯定也不是宏觀政策調控的目的。”

“現在就看新

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