全年政策先緊后松

2008年又是政策頻出的一年。尤其是下半年，其政策出臺(tái)的密集程度甚至趕超2006年。然而所不同的是，雖然2008年上半年，政策依舊以從緊作為導(dǎo)向，可是到了下半年，尤其是10月份以后，隨著金融危機(jī)影響加大，樓市的政策環(huán)境開始變得寬松。此時(shí)，一些自住客，包括頭次購房和改善型購房者都左右逢源，可以在多項(xiàng)政策中享受優(yōu)惠待遇。在交易環(huán)節(jié)的眾多政策中，契稅和稅費(fèi)的減免、普通住宅的重新劃定，對(duì)于樓市的觸動(dòng)較為深遠(yuǎn)

交易稅費(fèi)：有減有免

■鏡頭回放

10月底，上海出臺(tái)了"十四條"政策，主要在稅費(fèi)方面進(jìn)行減免，在房貸頭付、公積金及商業(yè)貸款利率方面給予優(yōu)惠，以達(dá)到推動(dòng)市場(chǎng)回暖、交投活躍的目的。

■政策實(shí)錄

在"十四條"政策正式出臺(tái)前，樓市早有政策救市的傳聞，而"十四條"的出臺(tái)則把傳聞變成了現(xiàn)實(shí)。這些政策范圍極廣，涉及了房屋購賣的方方面面，包括交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)減免、貸款頭付比例和利率下限的調(diào)整、保障住房體系和土地供應(yīng)管理等。

稅費(fèi)減免方面，"十四條"中重要的一條，是放寬了去年在營(yíng)業(yè)稅方面的征收標(biāo)準(zhǔn)，將以往"5年期"的征收時(shí)間改為"2年期"，對(duì)"轉(zhuǎn)讓購購滿2年且為先進(jìn)普通住房"的交易行為免征5.55%的營(yíng)業(yè)稅，此外，還在契稅以及個(gè)人所得稅方面也給予不同程度的減免，較大地降低了二手房市場(chǎng)的交易成本。

購房者是這輪政策的贏家，幾乎每項(xiàng)政策都能給購家?guī)砗锰帯?p>一方面，購房涉及的稅費(fèi)調(diào)整和貸款利率的降低可以直接降低購房者的購房和貸款成本，這些都是購房者看得見摸得著的實(shí)惠。另一方面，政策對(duì)于賣家的稅收減免其實(shí)也在間接為購房者"減負(fù)"。政策出臺(tái)前，為了轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)，賣家大多會(huì)要求"凈到手價(jià)"，而在新的稅收政策出臺(tái)后，不少房東不再要求"凈到手"，原本就沒有要求"凈到手"的賣家更是直接調(diào)低了稅費(fèi)部分的房?jī)r(jià)。

■市場(chǎng)反應(yīng)

頭次置業(yè)購房者"動(dòng)心"

準(zhǔn)備頭次置業(yè)的購房者對(duì)于新政的反應(yīng)尤其強(qiáng)烈。新政出臺(tái)頭日，滬上多家中介公司都表示，位于中外環(huán)間的門店不斷接到電話，購房者有詢問政策的，也有當(dāng)即就預(yù)約看房的，而到周末，門店的帶看量更是狠狠地升了上去。購房者的態(tài)度開始由"觀望"轉(zhuǎn)為"關(guān)注"。

普通住宅：標(biāo)準(zhǔn)驚變

■鏡頭回放

緊接著"十四條"新政，11月初上海市的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也終于落地。上海滿城皆是"非普通房"的尷尬局面被打破。這也是2005年以來普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的頭次變更。

■政策實(shí)錄

修改后的新普通房標(biāo)準(zhǔn)為：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。

新標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)后，140平方米的戶型價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)基本上依舊維持舊標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格基數(shù)，而90平方米的戶型在單價(jià)上的限制則由原本的內(nèi)環(huán)內(nèi)1.75萬元/平方米、內(nèi)外環(huán)間1萬元/平方米、外環(huán)外0.7萬元/平方米，調(diào)整為內(nèi)環(huán)內(nèi)2.72萬元/平方米、內(nèi)外環(huán)間1.56萬/平方米、外環(huán)外1.06萬元/平方米，放寬幅度則十分明顯，由此可見戶型越小優(yōu)惠面放寬幅度越大。

由于10月底出臺(tái)的"十四條"新政不少都與普通房"沾親帶故"，因此重新界定以后，新政落實(shí)的覆蓋面更細(xì)更廣，受惠群體數(shù)量明顯增多。新標(biāo)準(zhǔn)一方面刺激了剛性需求釋放，稅費(fèi)調(diào)整在房?jī)r(jià)上的利好集中體現(xiàn)在了中小戶型成交上，推動(dòng)全市范圍內(nèi)以老公房為主的中小戶型二手房交投活躍；另一方面，在促進(jìn)剛需釋放的同時(shí)，也推動(dòng)了置換需求的升溫，由于老公房的交投活躍使得相當(dāng)一部分帶有置換改善需求的房東積極出手，也對(duì)中檔以上公寓市場(chǎng)產(chǎn)生了間接的利好效應(yīng)。

■市場(chǎng)反應(yīng)

賣家讓利幅度增加

普通住宅標(biāo)準(zhǔn)更新后，購賣雙方的心態(tài)又發(fā)生變化。賣家的讓利幅度則跟隨新標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)有所增加。根據(jù)新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，目前上海市至少4-5成的掛牌房源為普通住宅，這些房源在交易時(shí)候可以享受到較高9成的稅費(fèi)優(yōu)惠。在此情況下，多數(shù)賣家表示愿意讓利降價(jià)，以期盡快促成交易，購家則反而推遲了購房計(jì)劃。他們認(rèn)為，政府越是大力鼓勵(lì)樓市交易，越是意味著樓市不景氣，目前的房?jī)r(jià)還有下行空間，既然不急于購房，那么無所謂再等等。

改善型購房：政策鼓勵(lì)

■鏡頭回放

12月中下旬，稅收政策再度有了更新。更新后的稅收政策更加寬松。在新的政策條件下，即使是交易未滿兩年的房屋進(jìn)入市場(chǎng)交易，營(yíng)業(yè)稅也能有所優(yōu)惠。

■政策實(shí)錄

如果說10月底的"十四條"更多的是鼓勵(lì)頭次購房，那么12月份的這波政策則主要是為了刺激"套房屋"的交易。

根據(jù)政策，個(gè)人轉(zhuǎn)讓購購超過2年（含2年）的住房，普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購購該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓購購不足2年的住房，普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入與購購該住房?jī)r(jià)款的差額征收營(yíng)業(yè)稅，非普通住房按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)業(yè)稅是二手房交易稅費(fèi)中所占比例極大的一部分。這部分稅費(fèi)的大幅減免有效降低了交易環(huán)節(jié)的成本。以一套未滿兩年、購入總價(jià)100萬元的普通住宅計(jì)算，如果賣出是150萬元，按原政策購購普通住宅不足兩年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，為150萬×5.55%=83250元。新政策出臺(tái)后，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購購住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅，為（150萬-100萬）×5.55%=27750元，減少了55500元。

■市場(chǎng)反應(yīng)

賣家不再驚慌跌價(jià)

這輪新政的出臺(tái)，同樣也給樓市帶來了一絲變化。較明顯的表現(xiàn)就是賣家的信心增強(qiáng)了。頭先，賣家不愿意再"謙讓"了，他們已經(jīng)渡過了心理浮躁期，從而可以更加心平氣和地等待購主自動(dòng)上門，而不是自亂陣腳，驚慌跌價(jià)。這種心態(tài)在持有市區(qū)老房子的房東身上表現(xiàn)得更為明顯。其次，市場(chǎng)上兩年內(nèi)的房源也出來掛牌了。隨著稅費(fèi)的減免，一些2007年后被購入的房源出現(xiàn)在市場(chǎng)上，其中不乏高品質(zhì)的次新房。而之前一度盛行的"售轉(zhuǎn)租"房源，也因?yàn)橄掳肽陿鞘薪舆B有政策出臺(tái)，而重新投入了購賣市場(chǎng)。

(作者：張薇)