“CBD”這個(gè)概念，意味著繁華、密集、濃厚的商業(yè)氛圍，圍繞這個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目也無(wú)不借CBD這張牌造勢(shì)。記者了解到，借“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，泛CBD區(qū)域?qū)⒂蠧BD傳奇、東恒時(shí)代二期等新項(xiàng)目推出，包括其他在售項(xiàng)目，小戶型產(chǎn)品的總建筑面積將達(dá)到200萬(wàn)平方米左右。眾多項(xiàng)目“爭(zhēng)食CBD”概念，其市場(chǎng)前景到底如何？

小戶型“圍攻”CBD

2005年6月19日，總建筑面積80多萬(wàn)平方米的沿海賽洛城以6800元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤，并請(qǐng)來(lái)皇馬助陣，吸引了眾多目光，而近期位于西大望路的CBD傳奇也即將入市，同時(shí)，東恒時(shí)代二期即將開(kāi)盤，后現(xiàn)代城、珠江帝景、蘋果社區(qū)、青年匯等都在熱銷中。這些項(xiàng)目有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是都有較大體量的小戶型，或者直接以小戶型為主打產(chǎn)品，并且距離CBD不遠(yuǎn)，都借“CBD”這張牌造勢(shì)。據(jù)了解，這些在售和即將入市的項(xiàng)目總體量達(dá)到200萬(wàn)平方米左右，對(duì)CBD形成了“圍攻”之勢(shì)。

作為商務(wù)核心區(qū)，CBD的土地稀缺性越來(lái)越明顯，土地價(jià)值越來(lái)越高，到2005年，區(qū)可以開(kāi)發(fā)利用的土地可謂鳳毛麟角，并且大都為寫字樓或商場(chǎng)，高端公寓供應(yīng)量幾乎為零。這時(shí)，可以到市場(chǎng)流動(dòng)的房產(chǎn)主要有兩類：一是開(kāi)發(fā)商自己持有的物業(yè)，比如酒店式公寓；二是投資者用于出租的房子。但是這兩類產(chǎn)品的供應(yīng)量畢竟有限，并且由于位于核心區(qū)，都價(jià)格不菲，那么，這些工作在CBD、生活在CBD的白領(lǐng)應(yīng)該去哪里置業(yè)呢？答案就是泛CBD區(qū)域的小戶型產(chǎn)品。

出現(xiàn)小戶型“圍攻”CBD的現(xiàn)象并非偶然。北京世嘉行營(yíng)銷策劃有限公司副總經(jīng)理龔宇明表示，CBD發(fā)達(dá)程度高，土地稀缺，價(jià)格高昂，其周邊自然就會(huì)發(fā)展起來(lái)，正如一句話所說(shuō)：“發(fā)展了CBD，火了周邊。”

圍繞著CBD，目前市場(chǎng)上已經(jīng)有很多大戶型的高端公寓和城市別墅類產(chǎn)品，而小戶型產(chǎn)品的發(fā)展則稍晚一些。比如在西大望路區(qū)域，就有樂(lè)成國(guó)際、珠江帝景、PEKINGHOUSE等高端項(xiàng)目，而目前還比較缺乏小戶型產(chǎn)品，北京中力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理鄔漢華表示，CBD傳奇定位于小戶型城市公寓就填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空檔。同時(shí)，記者從其他幾個(gè)小戶型項(xiàng)目了解到，推出小戶型的初衷也都是尋找市場(chǎng)空白，面向在CBD工作、生活的白領(lǐng)。

“CBD蝸居一族”鐘情小戶型

業(yè)內(nèi)人士表示，白領(lǐng)在泛CBD區(qū)域置業(yè)有很多好處，他們年青、時(shí)尚、國(guó)際化，他們需要滿足自我空間的追求，需要較低的頭付門檻，也有的需要在置業(yè)時(shí)尋找一個(gè)過(guò)渡產(chǎn)品，而小戶型剛好滿足了他們這些需求。

趙小姐在四惠一家媒體工作，此前一直過(guò)著居無(wú)定所的租房生活，自從去年在西大望路購(gòu)了套40多平方米的小一居之后，生活就變了一個(gè)樣。“小雖小，但至少有了一個(gè)屬于自己的私人空間，回到家可以換一種心情。”她表示，每天的工作忙碌，節(jié)奏快，所以希望浪費(fèi)在上下班的時(shí)間少一些，但尋找了一圈，發(fā)現(xiàn)附近的房租都不便宜，并且在租房過(guò)程中老是遇到各種麻煩，拿起計(jì)算器一算，發(fā)現(xiàn)如果購(gòu)套小一居，每個(gè)月的月供也就相當(dāng)于房租，籌齊頭付款，趙小姐就此過(guò)上了按揭購(gòu)房的生活。

“既可以享受城市的繁華，又可以有自己的一方天空。”趙小姐這樣形容自己居住在西大望路的感覺(jué)。她表示，較愛(ài)在下班之后與朋友去街上走走，或者去咖啡廳聊聊天，晚上回家再安安靜靜看會(huì)兒書。而如果住得太遠(yuǎn)，這些都是享受不到的，而住在區(qū)倒也不太可能，一方面房?jī)r(jià)太高，另一方面亦無(wú)必要。

同時(shí)，趙小姐還是一個(gè)非常有投資意識(shí)的白領(lǐng)，她表示，再過(guò)幾年，自己有條件了就可以實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)，目前的這套房子就拿來(lái)出租，以租養(yǎng)貸。“在臨近CBD的位置，租房的人多，周邊商務(wù)氛圍也很不錯(cuò)，我很看好未來(lái)的。”

通過(guò)采訪，記者發(fā)現(xiàn)，在泛CBD區(qū)域置業(yè)小戶型的客戶大都是年輕一族，而他們選擇這些項(xiàng)目的理由與趙小姐的大同小異。同時(shí)，在泛CBD區(qū)域購(gòu)房的人群中還有很大一部分就是直接用于投資的。齊先生就是投資者的代表，他在CBD周邊購(gòu)置了三處房產(chǎn)用于出租，目標(biāo)群體為單身白領(lǐng)。除去月供、物業(yè)管理費(fèi)等，這三套房產(chǎn)的租金每月能為自己凈賺3000元左右，所以對(duì)于未來(lái)的投資前景，他亦非常看好。

CBD小戶型后市隱憂

眼前，泛CBD區(qū)域的小戶型在熱銷，不斷有新的小戶型在借“CBD”概念出牌，同時(shí)喜人；近到CBD的附屬區(qū)西大望路，遠(yuǎn)到東四環(huán)外以及通州地區(qū)，小戶型銷售都取得了不錯(cuò)的效果；同時(shí)，購(gòu)房者也購(gòu)得開(kāi)心、住得開(kāi)心，但有業(yè)內(nèi)人士指出，在看到眼前利好的同時(shí)，也應(yīng)該仔細(xì)分析一下利好背后的隱憂：

， 集中放量會(huì)不會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)格。龔宇明表示，產(chǎn)品價(jià)格較容易受供求關(guān)系的影響，供大于求必然導(dǎo)致價(jià)格下跌。那么，在泛CBD區(qū)域小戶型放量的情況下，市場(chǎng)的真實(shí)需求到底有多大？如果供大于求，價(jià)格下降，必然拉低CBD的區(qū)域價(jià)值，對(duì)周邊的房產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是不利因素。

， 對(duì)于購(gòu)房后再出租的投資者來(lái)說(shuō)，目前這一區(qū)域的租金水平比較可觀。記者從鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解到，今年季度和季度泛CBD區(qū)域的普通住房租金都呈上漲趨勢(shì)，而二手公寓的租金卻呈小幅下降的趨勢(shì)，有的保持平穩(wěn)狀態(tài)(詳見(jiàn)表2)。

但是，作為投資者，在看到目前市場(chǎng)狀況的同時(shí)，還必須了解潛在的供應(yīng)量，如果潛在供應(yīng)小，對(duì)于現(xiàn)有的投資者來(lái)說(shuō)是利好，如果潛在的同類產(chǎn)品供應(yīng)很大，那么投資者的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增加。從二手房購(gòu)賣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，這一區(qū)域二手房的供需矛盾減弱(詳見(jiàn)表3)，如果供應(yīng)繼續(xù)增加，投資者的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)同步增加。

一位長(zhǎng)期從事經(jīng)紀(jì)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，在出租市場(chǎng)上，同一區(qū)域不同檔次、不同品質(zhì)的新房租金相差較大，而隨著時(shí)間的推移，租金的區(qū)域特征越來(lái)越明顯，產(chǎn)品差異性越來(lái)越小，同一區(qū)域的房租水平相差不遠(yuǎn)。泛CBD區(qū)域的投資者應(yīng)好好考慮。同時(shí)，龔宇明表示，投資者較容易受政策影響，在政策不鼓勵(lì)投資和投機(jī)性購(gòu)房的時(shí)候，更應(yīng)該仔細(xì)考慮。在區(qū)域內(nèi)大量產(chǎn)品集中釋放時(shí)，區(qū)域交通問(wèn)題也將更加凸顯。

第三，對(duì)于純自住的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，居住舒適度是他們頭先應(yīng)考慮的問(wèn)題，而如果投資者過(guò)多，項(xiàng)目的整體環(huán)境和品質(zhì)就比較難以保證，所以購(gòu)房者在決定購(gòu)購(gòu)之前還應(yīng)盡量多了解這些信息，為自己創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適的環(huán)境。

　　　　　(作者：冷翠華)