由于其特殊的地理位置和市場發展環境，烏魯木齊房地產呈現出更多的自身特點。

年輕人青睞二手房

眼下，日見看漲的房價，使越來越多的年輕人在購房時，放棄了一步到位的想法，將頭次置業瞄向了二手房。準備１０月１日結婚的王先生，前不久在房展會上看過一遭兒后，決定放棄購購新房的打算。他認為，購套１００平方米左右、位置在紅山附近的新房，較少需要２０多萬元。如果按揭，以頭付４．５萬元、貸款期限２５年計算，每月要還銀行７００多元，工作沒幾年的王先生感覺負擔有些重。而便宜一些的新房，位置又大多不理想。幾經比較，王先生較終花了５萬元購了一套６８平方米的二手房。

據烏市房地產管理局有關資料顯示，在二手房交易的成交客戶中，年齡在３５歲以下的購房群體已占到總成交量的４０％以上，二手房購主趨于年輕化。對此，業內人士認為，對于事業剛剛起步、沒有太多積蓄的年輕人來說，頭次置業面臨的不是改善居住條件，而是解決現實的居住問題，便宜實用才是較重要的。因此許多年輕人把頭次置業的目光投向了“價廉質不低”的二手房市場。

經濟房銷售

高奏凱歌

６月，幸福路一家小區售樓大廳內，咨詢電話與現場看房者絡繹不絕。“目前小區的銷售率已接近７０％”，其專案經理介紹，“到１０月份正式入住時，銷售率可達８０％至９０％，或許更多”。記者發現，該小區屬多層經濟適用房。

高層住宅

受冷落門可羅雀

購房者對多層經濟適用房所表現出的熱情，與高層住宅的備受冷落形成了鮮明對比。

“寫字樓的銷售率已達７０％，住宅部分顯得稍遜一些。”小西門某大廈售樓處一位售樓先生告訴記者。該項目由７層裙樓及兩棟塔樓構成。其中，２４層的塔樓為寫字間，２７層的塔樓為住宅，于２００２年８月正式向外出售。虛高的銷售率，使該大廈的實際銷售狀況蒙上了迷霧。但清晰可見的是，其住宅的銷售情況要比寫字樓差。

在被業界稱為烏魯木齊商務區的南門商圈，某商務港一樓內，三張圓形玻璃桌，六七把椅子，一幅噴繪廣告，構成了一個簡易的售樓處。幾個售樓人員正在聊天。“想購多，直接到樓上看。”該商務港屬商住兩用樓，其定位即是時下烏魯木齊地產界流行的商務公寓，可租可購，目前已成現房。據一位少數民族售樓人員介紹，這棟大廈至今為止只訂出十幾套，銷售率不足１０％。

高層住宅受冷遇，并非 于普通住宅。一些大型住宅區，甚至是豪宅區，高層住宅也無法施展其高尚魅力。據業內知情人士透露，目前，烏市的一些高端住宅項目，如天安、香格里拉美泉，作為新疆豪宅的典范，其銷售狀況均不容樂觀。該人士告訴記者，有經濟能力的消費者，購豪宅頭選上海、北京、深圳等內地城市。由于該消費群體經濟、文化、涵養的特殊性，他們不會選擇新疆作為其修身養性的較終居所。而一些沒有經濟實力的消費者，雖然對這些豪宅都表示非常滿意，但面對不菲的價格，卻只能望房興嘆。

據一份烏市調報告顯示，目前烏魯木齊市空置房，在一二類地區主要為商業用房及寫字間，占總空置量的１２．８％；三四類地區空置房主要為高層、小高層住宅，占總空置量的１２．２％；六類以下地區，空置房為戶型結構較差的多層住宅，占總空置率的１．２％。據了解，針對多層經濟適用房“高奏凱歌”，高層住宅“高處不勝寒”的銷售情況，烏魯木齊市將進一步加大經濟適用房和中低價位商品房的建設力度。

中低收入者是市場主體

據烏魯木齊城市調查大隊調查資料顯示：去年，烏魯木齊累計人均可支配收入７５２７．６３元，同比增加１．７４％。人均累計消費性支出５７６８．９５元，同比下降６．２８％，其中住宅消費人均消費支出４４２．６４元，同比下降２１．５９％。

同時，居民對價格在１５００元每平方米以下的房屋購購率比例較高。房價在２５００元每平方米以上的商品房，僅占銷售總量的５％。單套面積為１２０平方米以上住宅，僅占房屋銷售總量的８．５５％。

從購房承受力情況看，居民側重于房價在１２００元～１８００元每平方米的房屋。在面積上，９１．４５％的購房者認可１００平方米以下的戶型。

調查結果表明，烏魯木齊房屋消費主體仍是廣大中低收入群眾。老百姓對房屋的有效需求仍然受到支付能力的限制。“新疆特殊的地理環境、人文環境決定了購購人群的特殊結構。較高端的消費群體流入內地，而鐵路系統以及石油系統的職工雖購購力強勁，但多屬于低端群體。也就是說，房地產二八理論中的２０％高端消費群在新疆已經流失。因此，高端市場定位的住宅至少近幾年內很難成氣候。”一位房地產 策劃人士對記者說，“新疆高端收入者流入內地購房是普遍現象，這是由城市的綜合吸引力所決定的。但是從２００４年１月１日開始實施的貨幣化分房，將刺激中低收入的工薪購房；未來城市人口政策的進一步放寬，也會刺激農村人群的流入。”　　　　　(作者：孟怡均)