文前提要：市場仍然處于觀望期，購賣雙方實力相當，購房有機會還價。不過專家建議還價時一定要講究技巧，做足功課，要還得有理有據，而并非像購衣服那般隨便。只有這樣，才有可能購到物超所值的房子。

購二手房一定要學會討價還價。專家介紹說，購購二手房與購購新房有所不同，購購新房時，購房者面對的是開發商，房價由開發商說了算，但購購二手房則不同，房價的決定權在賣家手上，購賣雙方有多次見面機會，因此應該抓住時機進行還價。與此同時，自去年10月份開始執行"套房貸政策"以來，二手房交易處于相對較為平穩階段，這為購房還價創造了條件。當然，為了提高還價的成功率，應該講究技巧。為此本刊采訪了幾位市場人士，希望通過他們的實際經驗，來為購房者提供有益的參考。

還價忌諱獅子大開口

近日，記者接到一條令人眼熱心跳的短信，短信大意為：位于上海徐家匯商圈的知名樓盤東方曼哈頓，有人愿意急降80萬元轉讓一套二手房。據了解，這套住宅面積約170平方米，在第18層位置，通常情況下，這樣的房源市場報價在35000元/平方米左右，而這套住宅的報價不到31000元/平方米。

緣何會有人愿意大幅降價轉讓手中的物業？業內人士分析指出，主要是由于受到房貸新政策的影響，二手房市場進入一輪新的觀望時期，交易活躍程度大幅減弱，而一些手中資金鏈相對較為緊張的業主可能會考慮快速出手，以便緩解資金壓力。

北京"鏈家地產"地產市場研發有關人士表示，在市場處于觀望時期，購家與賣家討價還價的可能性大大增加，而在這個階段賣家也會更在意購家的意見。上海美聯物業浦東世貿板塊區域經理周海龍也表示，近期購家還價的成功概率大大增加。

購房還價并非購衣服，千萬不要獅子大開口。業內人士提醒說，雖然目前有不少賣家已有耐心聽取購家的意見，并有可能接受購家的還價請求，但是并非能夠接受獅子大開口式的還價。

業內人士指出，還價也應隨行就市。雖然房價已經經歷了數年的上漲行情，而現價與此前的價格相比也已有巨大的區別。但以前的價格并不能作為還價的參考標準。因此專家建議，購家在還價時一定要根據當前的市場行情來進行，這樣成功的可能性才會增加。

還價也要"對癥下藥"

如何還價呢？專家表示要"對癥下藥"。其實要做到"對癥下藥"，購家頭先要做的就是區分哪些人容易還價，而哪些人不容易還價。周海龍表示，一般情況下，老工房的賣家難以還價，因為他們是考慮換房出售房子的，對于這樣的賣家來說，他們心中原本是希望賣出高價來減輕換房負擔，這種情形也可以推而廣之，即換房者不易還價。還有就是"急拋房"不能還價，因為"急拋房"掛牌價往往低于市場水平，可遇不可求，遇到這樣的機會較好是馬上抓住，如果還要討價還價，等于是白白讓機會溜走。

除了上述兩種人之外，其余的情形都能夠與之進行還價。當然，還價也有技巧可言。專家表示，所謂"對癥下藥"，也就是要根據實際情況來進行還價，而并非盲目為之。

做到"對癥下藥"的個方面是如何對人。專家表示，購家一定要通過各種渠道打聽賣家的基本情況，以及賣家賣房的原因所在。這方面的信息可以通過房產經紀人獲悉，或者通過賣家的朋友以及熟人來進行了解，但是后一種渠道的難度較大。只有了解賣家的一些基本信息之后，方能制定相應的還價策略。如果賣家心態較好且不缺錢，則還價成功的可能性較小，而如果賣家有資金去向（如有意投資股市，或者經營方面缺錢等），則可以大膽還價。

其次是做足功課。這需要購家對自己關注的樓盤要非常了解，如近期房價走勢如何？價格波動情況怎樣？同一個板塊內，相同品質樓盤的報價是多少？同一個小區內，品質相近的房源報價是多少？樓上、樓下房源報價又是多少？……只有這樣，購家才能了解賣家的報價是否合理？還有多大降價空間？專家提醒說，樓盤品質越好，其價格下調的可能性越小；而對于一些投資者比較集中的樓盤，其議價的可能性則相對較大。

如何擠干房價的水分

還價其實就是要擠干房價中的水分，剔除房價中的不合理部分，使得購房成本下降。那么，房價中的水分從何而來呢？下面將結合具體情形來做詳細分析。

精 水分多記者發現，雖然目前市場上有不少二手房房源號稱精 ，但是其裝修程度遠不能跟精裝修畫劃上等號，裝修部分使用時間已經超過三、五年，很多地方依然損毀破舊，其所謂精裝修是過去時。因此對于此類房源，購家在還價之前先了解其與精 的差距到底有多大，然后根據報價虛高部分確定還價額度。

地段價值被夸大地段價值被夸大，也會造成房價中含有水分。如有些樓盤雖然號稱，而且的確也靠近**線，但并非靠近**站，其地段價值自然會大打折扣，但如果與真正意義上的同等價位的話，肯定是不值了。購家碰到這樣的二手房，不妨找到品質相似的源進行比較，如果兩者報價相當，那么，"偽"的報價顯然偏高，可以大膽還價。地段價值被夸大的情形還會出現在"緊靠學校的小區"（指靠近名校附近的樓盤）等房源上。

房源缺陷應明察房屋的缺陷也會造成房價水分，如有些房子屋頂有些滲漏，或者房型設計有些問題等，或者陽臺窗戶并不密封等，這都需要購家仔細進行檢查，因為賣家在報價時是會故意忽略這些因素的。如果購家發現這些問題之后，可能根據其維修成本來確定還價額度。如陽臺密封性能不佳，那么可以直接提出，維修陽臺的費用應該從房價中讓出來，一般情況下賣家是會做出讓步的。

慎對景觀價值景觀價值取決于公眾的普遍接受程度，如上海市浦江兩岸、蘇州河兩岸的景觀為公眾所接受，因此其價值較高。景觀能夠讓物業價值得以放大，但是過分強調景觀的價值，則會使得物業的價值被人為拔高。因此業內人士表示，對于景觀房一定要當心，如果景觀價值并不高，則可以放心還價。

房源房齡不能忽略眾多周知，中國的住宅土地使用年限只有70年，雖然目前我們尚無從得知土地使用年限到期之后如何續交土地使用費用，但是不可否認的是，該費用是必須要繳納的。因此購家在考察二手房時，千萬不能忽略房齡因素。對于房齡較長的房源，則應該適當考慮房齡因素，以此為理由要求賣家降價。

還價要有耐心業內人士提醒說，還價不能咬定"一口價"，這很容易讓自己陷入被動境地而失去回旋余地。專家建議，購家先試探性地提出自己的還價請求，然后根據賣家反饋回來的信息逐步調整，直到雙方都能接受。在這個過程中，要講究的就是耐心，如果失去耐心，則可能會失去還價的機會。

樓市情報

佘山高爾夫主題商城開工

佘山主題商業廣場"佘山星派"日前開工建設，這是我國的以高爾夫為主題的商業地產項目。預計2009年上半年全部竣工，下半年商家入駐陸續開業，從而為2010年上海世博會增添一道融商業、旅游、體育為一體的風景線。該廣場位于佘山鎮老街，占地面積4萬平方米，規劃總面積66446平方米，其中地上建筑面積54600平方米，地下建筑面積11846平方米，初期投資人民幣5億元。據開發商上海鎏元置業有限公司負責人介紹，現今上海尚無一處以高爾夫為主題的商業地產項目，而佘山桃源路2號地塊周邊集聚了10個高爾夫球場，據當地政府測算，到2010年，預計佘山地區旅游人數可達700萬～1000萬人次/年，日平均2～3萬人次。到時，佘山地區將匯聚大批高收入、高消費人群以及大量的旅游人群，因此，開發商才將佘山桃源路2號地塊項目定位于中國目前的高爾夫主題商城。

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