置業指南：購房時不可忽視土地使用期
　　
　　我看好了市區里的一處小型高端公寓，可是后來一打聽，才知道該公寓的土地是商業性質的，土地使用年限還剩下30多年，我很矛盾，不知道到底該不該購。日前，本報住在威海QQ群的一位群友發帖向記者求助。
　　
　　為此記者采訪了有關置業顧問。據置業顧問介紹，市民在購房時有必要先搞清楚意向房產所占用土地的使用性質。按照目前的法律規定，城市房地產所用土地主要分為劃撥和出讓兩種。劃撥土地是指國家無償或成本價向用地單位供應的土地，主要是公益事業、學校、醫院、軍事用地，國家機關辦公用地、公路，國家建設工程、國有企業等。出讓土地是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，出讓的土地主要是用于房地產、住宅、商業、工業等的經營性用地。
　　
　　關于具體的使用年限，國家的規定如下：出讓土地使用權的較高年限是住宅用地70年，工業、科、教、文、衛、體用地50年，商業、娛樂、旅游等40年。因此，置業顧問建議市民在購房時，應盡量購購住宅用地性質的樓房，這種房屋的土地一般使用年限較長；如果是商業、娛樂、旅游用地建設的住宅，一定要了解清楚剩余的土地使用時間，許多土地從開發商獲得土地開始算，已經過去了十年甚至二十年，所剩時間已經不多，購購時一定要注意。
　　
　　置業顧問提示說，如果土地使用性質為出讓，在進行房產購賣時不需要繳納土地出讓金，但要注意土地使用年限的終止日期。如果購購的是一手房，一般都從開發商取得土地開發權算起，到辦理好個人的土地證，一般經過1~3年，甚至更長的時間，所以拿到手時，土地證剩下的時間是達不到完整年限的。而二手房的使用年限，也不以新辦土地證的時間開始計算，通常都以原房主土地證使用終止年限為準，所以，使用年限也相應縮水。對于劃撥性質的土地，或者是房改房購賣的，購方在辦理土地證時，還需要繳納市場成交價的1%的土地出讓金。
　　
　　既然土地使用是有一定期限的，那么到期后我們該怎么辦？
　　
　　對此，置業顧問介紹，根據我國物權法百四十九條規定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。而新的《土地管理法(修訂意見稿)》中則規定土地使用期限屆滿后，按照國家有關規定自動續期。至于購房人集中關注的土地使用年限到期后，是有償還是無償自動續期的問題，置業顧問指出，目前由于幾乎還沒有土地使用權到期的實例發生，關于屆時是否會有償續期，暫時沒有定論，但是從相關的法律法規中，我們可以看出，土地使用期限屆滿，并不意味著國家將土地及土地上所附屬的房屋收回。
　　
　　此外，對于無土地證的房產是否值得購購的問題，置業顧問也提出了自己的見解。她認為，辦理了房產證而沒有土地證的房子也不是不能購購，但是一定要弄清楚，沒有辦理土地證的原因，是暫時沒辦還是根本無法辦理。有些小區，同一塊土地上的房屋是分批建設的，但是辦理土地證分戶時，則需要所有的房屋都竣工以后才能辦理，所以先竣工的房屋就需要等幾年后才能辦理土地證；而某些房屋如果缺少辦理土地證的先天條件和手續，后期未必能辦理出土地證，因此建議購房人一定要謹慎，不要因為價格便宜就草率出手。
　　

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