房產(chǎn)品固然都是空間之下，之上，但內(nèi)涵與功能決定了其保值基因的不同，再基于政策調(diào)控與市場(chǎng)非規(guī)范與非理性，因此在基于房?jī)r(jià)普漲環(huán)境下購(gòu)置的大量房產(chǎn)，將因?yàn)榉績(jī)r(jià)普跌出現(xiàn)速度與力度不同的貶損。其中以下四大類(lèi)房子較容易在房?jī)r(jià)或其預(yù)期發(fā)生普跌環(huán)境下遭遇貶損。

一、地王身邊的成品房。

原因之一，地王出現(xiàn)讓存量地存量房重新評(píng)估，以新房換價(jià)來(lái)獲得更高的售價(jià)；

原因之二，地王旁邊的房子會(huì)因?yàn)榈赝醯某霈F(xiàn)，重新定位，帶動(dòng)豪宅類(lèi)似的檔次提升，但實(shí)質(zhì)并沒(méi)有提升，價(jià)格反而上去了；

原因之三，地王出現(xiàn)后區(qū)域品質(zhì)檔次提升后，成品房裝修標(biāo)準(zhǔn)水漲船高，其中裝修成本部分較易貶值；

原因之四，地王的出現(xiàn)與城市未來(lái)規(guī)劃發(fā)展有關(guān)聯(lián)，開(kāi)發(fā)商出手重的區(qū)域都是城市的或交通要地，前景與錢(qián)景相互作用后才產(chǎn)生必欲得之而后快的地王，而毗鄰樓盤(pán)會(huì)將該地王產(chǎn)生的諸多背景轉(zhuǎn)化為漲價(jià)基因，從而將未來(lái)透支到房?jī)r(jià)中；

原因之五，地王往往與規(guī)模與配套掛鉤，周邊樓盤(pán)極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計(jì)價(jià)。

二、軌道旁邊的公寓房。

與地王身邊的原因之四有關(guān)，軌道交通是城市化過(guò)程中帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要誘因但不是主因，是開(kāi)發(fā)商將未來(lái)進(jìn)行透支并轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者身上的結(jié)果。

為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高端商品房與中低密度的住區(qū)不易貶值呢？主要是因?yàn)檐壍酪蛩貛?dòng)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有地王的影響那么大而明顯，相反，軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開(kāi)發(fā)，而公寓形式集中為一些有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商所為，建筑細(xì)部與產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來(lái)出售價(jià)提高，實(shí)際這些提升房?jī)r(jià)的因素在房?jī)r(jià)普跌環(huán)境下，品質(zhì)與細(xì)部差異被剝離，剩余的就是地段價(jià)值，而軌道交通能否提升地段價(jià)值還依賴于未來(lái)一段時(shí)期的發(fā)展以及旗艦商業(yè)是否引進(jìn)，未知數(shù)比較多，故貶損容易。

三、高房?jī)r(jià)時(shí)期的高層塔樓。

早期的商品房現(xiàn)在看來(lái)都是精品，因?yàn)樗麄冊(cè)诿芏?、高度、覆蓋率與綠地率方面與現(xiàn)如今的高端商品房指標(biāo)類(lèi)似甚至超過(guò)。

產(chǎn)生于高房?jī)r(jià)時(shí)期的塔樓則類(lèi)似建筑垃圾，完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤(rùn)所為，并不是開(kāi)發(fā)商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。而在房?jī)r(jià)劇漲時(shí)期，房子的投資功能被無(wú)限夸大而其品質(zhì)內(nèi)涵與其他與升值相關(guān)的因素沒(méi)有被投資者所考慮或考慮不全，由此決定在房?jī)r(jià)普跌時(shí)期這些房子面臨出手難而宜居性差，出手完全受制于價(jià)格因素等不利方面，從而導(dǎo)致這類(lèi)房子易出現(xiàn)貶值或相對(duì)性貶值。

四、投資性公寓。

這是指違規(guī)銷(xiāo)售的一類(lèi)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)，基于高房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品均開(kāi)出了較豐厚的回報(bào)，用以帶動(dòng)房子銷(xiāo)售?，F(xiàn)在看來(lái)，投資人是賺了，開(kāi)發(fā)商是賺了，但有一個(gè)基本前提，就是房?jī)r(jià)會(huì)隨著地價(jià)上漲或地段而升值，一旦出現(xiàn)普跌的情形，從哪兒來(lái)？商業(yè)入駐者可以放棄裝修與前期形象費(fèi)用選擇退出，但承諾與投資人的現(xiàn)實(shí)回報(bào)的基本信托卻成了空中樓閣，自然受損面相當(dāng)大。

樓市"金九"不金 購(gòu)房者從" "到猶豫

傳統(tǒng)的"金九月"即將過(guò)去，可是正如晨報(bào)上月的報(bào)道所預(yù)測(cè)的那樣，"金九"的旺市并沒(méi)有出現(xiàn)。從二手房的成交量來(lái)看，9月依然難挽8月的跌勢(shì)，整體市場(chǎng)成交量繼續(xù)向下。不過(guò)，盡管購(gòu)賣(mài)雙方的心理預(yù)期相差仍然較大，但是前幾個(gè)月流行的房東"跳價(jià)"現(xiàn)象已經(jīng)大幅減少，有些房源的價(jià)格已經(jīng)不是鐵板一塊，又可以討價(jià)還價(jià)了。

觀望氣氛加劇

進(jìn)入9月，二手房的成交量沒(méi)有擺脫8月下跌的陰影。上海中原副總經(jīng)理陳宇玨表示，相比7月，8月已經(jīng)下滑了近2成。而從目前160余家門(mén)店的反饋來(lái)看，預(yù)計(jì)9月的成交量還將在8月的基礎(chǔ)上下滑1成以上，成交價(jià)格較上月同期相比基本持平。

購(gòu)房者觀望氣氛明顯的主要原因還是價(jià)格未有松動(dòng)。陳宇玨表示，城區(qū)內(nèi)，原先客戶的看房周期一般短則一兩周、長(zhǎng)則一個(gè)月，而現(xiàn)在仍在看房的客戶看房周期都在兩個(gè)月以上，看房熱情高但下手猶豫。即使是在7、8月大熱的豪宅成交量，9月也未表現(xiàn)出強(qiáng)勁的走勢(shì)。

此外，普陀、寶山、閘北等中低端區(qū)域情況亦相同，據(jù)中原地產(chǎn)副總經(jīng)理呂尚倫表示，9月至今，分行看房量持續(xù)萎縮，較8月同期相比下降2成，購(gòu)賣(mài)雙方心理價(jià)位差依舊明顯，盡管寶山個(gè)別板塊出現(xiàn)誠(chéng)意房東議價(jià)出售現(xiàn)象，但議價(jià)空間較小，幅度僅為1萬(wàn)元到2萬(wàn)元，難以刺激成交量的回升。

二手房?jī)r(jià)仍處高位

成交量回落和市場(chǎng)觀望氛圍加劇也影響到部分房東的心態(tài)。據(jù)漢宇地產(chǎn)旗下多家門(mén)店的抽樣調(diào)查，房東的"跳價(jià)"行為目前已非常少見(jiàn)，相反，價(jià)格較此前也出現(xiàn)了略微松動(dòng)。比如，原先總價(jià)260萬(wàn)元左右的房源，現(xiàn)在一般都有1萬(wàn)元至2萬(wàn)元的議價(jià)空間，急于出售的房東議價(jià)空間甚至可以達(dá)到5萬(wàn)元。不過(guò)，就目前來(lái)說(shuō)，價(jià)格調(diào)整的幅度還遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到大部分購(gòu)房者的預(yù)期。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部認(rèn)為：雖然二手房?jī)r(jià)格在近期出現(xiàn)小幅松動(dòng)跡象，但價(jià)格水平目前仍然處于高位，由于房東不愿意大幅降價(jià)，購(gòu)方又不敢貿(mào)然出手，購(gòu)賣(mài)雙方的博弈將持續(xù)一段時(shí)間。隨著掛牌量的繼續(xù)回升，二手房?jī)r(jià)格必然面臨下調(diào)壓力。在這市場(chǎng)環(huán)境下，今年四季度二手房成交量將很難再度打開(kāi)，極有可能在9、10月份啟穩(wěn)后邁入成交量低位盤(pán)整的走勢(shì)。

新房上市價(jià)格仍堅(jiān)挺

盡管目前房東"跳價(jià)"現(xiàn)象基本得到緩解，但在利好刺激下，各區(qū)域二手房以及新盤(pán)集中放量的區(qū)域二手房，房東長(zhǎng)線依然看好。

據(jù)上海中原長(zhǎng)寧區(qū)區(qū)域總監(jiān)陳剛表示：由于虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，導(dǎo)致嘉定、長(zhǎng)寧等區(qū)域房東對(duì)后市信心十足，"出售"轉(zhuǎn)"租售并舉"情況明顯增多，較8月同期上揚(yáng)1成左右。新房上市的區(qū)域同樣價(jià)格堅(jiān)挺，以寶山共和新路板塊為例，由于共和新路沿線新盤(pán)價(jià)格屢破新高，致使二手房東價(jià)格看齊一手新房，目前二手房均價(jià)維持在13000元-15000元/平方米左右。

對(duì)于后市，陳宇玨認(rèn)為，從目前的走勢(shì)來(lái)看，10、11兩月或?qū)⒗^續(xù)走弱。相比較而言，12月將會(huì)有個(gè)小幅放量???如果去年出臺(tái)的優(yōu)惠稅費(fèi)政策未能延期，那么較后一個(gè)月會(huì)有部分滿2年未滿5年的物業(yè)誠(chéng)意掛牌出售，屆時(shí)會(huì)有一個(gè)新的成交小高峰出現(xiàn)。

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