■房產律師團
本期出場律師：大連律師網頭席律師、遼寧祥遠律師事務所主任

　　侯建文律師
房價一路飆升，樓市一路火爆。但由于房產交易的特殊性，從看房、預訂、簽約、交付和過戶，往往短則一個月，長則半年一年，而不斷在變動的房價，難免讓賣房人心里不平衡，抱怨當初房價定低了，于是在利益面前，賣房人各種各樣的悔約招數便施展了出來。

　　A[案情回顧]
以為便宜購了房，結果落得個一場空
姜某于2008年從李某處購購了一套200平方米的樓房，只有近30萬元的價格。這讓他很是興奮了一陣子。以當前房價的一路飆升來看，姜某無疑是中了頭獎。先進美中不足的是該房子的產權一直沒有轉移到姜某的名下。不過一想到如此低廉的價格，姜某也就沒再計較。因為合同也簽完了，而且有5萬元的違約金，也不怕李某真的違約。
可是當一張法院傳票放在他面前時，他才從美夢中驚醒過來。原來他購的房子是農村集體建設用地的房屋，無法辦理過戶登記，故該房屋的產權一直登記在李某處。2009年3月份，該房產被列入拆遷范圍。李某將姜某告上法院，認為當時所簽合同違反相關法律規定，屬于無效合同。法院認為，該案所涉及的訴訟標的農村集體建設用地使用權和該土地上的房屋所有權，故該轉讓協議違反了我國《土地管理法》的規定。而根據合同法的規定，違反法律的強制性規定的合同無效。因此該房屋購賣合同無效。這讓姜某懊悔不已，悔當初不該只圖眼前利益而忘記了小產權房購不得的事實。

　　
B[律師分析]
鄉產權房只能在集體成員內部轉讓、置換

　　“小產權房”并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是由鄉鎮政府而不是由國家頒發產權證的房產。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的購賣行為不能受到法律認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部是可以轉讓、置換。

　　本案中，姜某與李某所簽訂的房地產轉讓協議書所約定的轉讓標的物，涉及的是農村集體建設用地使用權和該土地上的房屋所有權，故該轉讓協議違反了我國《土地管理法》的規定。而根據合同法的規定，違反法律的強制性規定的合同無效。

　　
C[律師提醒]
政府堅決叫停各類小產權房，購房者不要購購！

　　2009年9月1日國土部下發 《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。侯建文律師提醒購房者，購購小產權房的風險如下：

　　：法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房購賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。
：由于鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管范圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。
第三：如果遇有國家征地或者拆遷的情形，購房者的利益很難得到法律的有效保護。
第四：屬于違法用地、違法建設的小產權房有依法被拆除的危險性。
第五：小產權房沒有取得國家頒發的房屋所有權產權證書，不能合法設定房屋抵押權，不具有房屋所有權，不能辦理房屋過戶手續，不能進行二手房交易。
第六：購購小產權房無法辦理貸款，只能一次性付款或者分期付款。
第七：由于所購鄉產權房得不到法律的認可和保護，沒有得到國家房地產主管部門的批準，無法辦理合法的產權手續，購購后也不能合法轉讓過戶。同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

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