《物權法》草案在前些時候結束了第六次會審，在明確土地70年使用期限后自動續期的同時，也劃掉了原本對續交土地使用費的規定。這一舉措立即引起了無數人的好奇與討論，不少想當然者以為，如此一來就意味著以后這個土地使用費就不用交了。這可是天大的誤會。“不作規定”與“不交”完全是兩碼事。如若真是不交，豈不是現時很多的購房者用購70年土地使用權的錢購了一塊恒久性的土地？如此便宜之事是不可能有的，況且如此一來，也跟我國土地公有制這一根本規定“犯沖”了。其實，《物權法》是不解決土地所有權歸屬問題的。

車位所有權與小區業主委員會的訴訟資格問題，一直以來也是人們爭論較多，較為關心的問題。六審后《物權法》草案對車位所有權問題也給出了明確的答案，有約定的從其約定，無約定的歸全體業主所有。為了讓這個規定更有說服力，草案甚至還去掉了原先“誰投資誰受益”這一條，不過，如此一來，人們又有了新的擔心：霸王條款會不會因此多起來？業委會的問題在這一次審議的《物權法》草案里再次被回避了，不過，這也是好事。畢竟，這一個事件大家都還在爭議不休的時候，過早規定下來，也未見得是好事。

三大物權疑問何去何從

從來沒有一個法的草案會在常委會審這么多次。從2002年12月九屆全國人大常委會對《物權法》草案進行初次審議至今，《物權法》草案已經過了六次審議。法律界的有關專家認為，《物權法》屬于民法非常重要的組成部分，和《合同法》一樣，是調整平等主體之間的財產關系的基本法，可見此法之重要性。

而在民間，《物權法》同樣有著很高的知名度和關注度。在2006年省人大法工委召開的《浙江省物業管理條例》聽證會上，面對各方人士各執一詞的爭論，面對一大堆想要研究卻又無從研究起的問題，某法律專家這樣說道——關鍵是《物權法》還沒有出來，《物權法》一出來，根本就沒有那么多爭議。

如今，《物權法》已經第六次審議。然而，面對現在的這一草案，杭州許多法律界、物管界人士發現，對土地使用年限到期后如何處理、車庫的使用權問題、業主委員會的訴訟資格等問題，《物權法》似乎仍避重就輕了。兩天前，在浙江省律師協會建筑與房地產專業委員會組織的一次《物權法》討論會上，各方人士依舊爭議不已。“畢竟，這是一部被業界寄予了很多希望，被認為是能夠起到明正視聽作用的法律，今后的許多糾紛、案例都要到這部法中去尋找依據。”浙江省律師協會建筑與房地產專業委員會主任戴和平說。

那么，該如何看待這三大焦點物權問題呢？

焦點一

70年土地的身后事

在此次審議中，爭議的就是土地使用權到期以后如何處理的問題。

據報道，十屆全國人大常委會第24次會議對物權法草案進行了第六次審議，常委會組成人員認為住宅建設用地使用權期限屆滿后，應當自動續期。但是對原草案所規定的支付土地使用費、續期的期限、土地使用費支付的標準和方法，則有不同的看法。有的委員認為，住宅建設用地自動續期以后，住戶還要支付土地使用費，這樣的規定是否合適？全國人大法律委員會研究認為，對這一問題須慎重對待，目前以不作規定為宜。

這一轉變，再度引發爭議。

私有化之爭是誤解？

“如果說此前的物權法草案還授權國務院作出規定，給公民可期待的空間，那么，刪除這一規定，就意味著公民的住宅所有權將處于不穩定狀態。”有一些法律專家這樣認為。

“如果土地使用權到期之后，不需要繳納土地使用費，自動續期，那么，中國的房地產將會出現新一輪的漲價熱潮。道理非常簡單，投資土地，一次繳納土地出讓金，將會使子子孫孫從中受益。購購了商品房，就意味著永遠占有其下的土地，土地的國有制在物權法中被解體。”專家們提出了這方面的擔心。

“現在社會上確實存在著這樣一種誤解，尤其是有些媒體做了大量報道，對土地使用權到期以后如何處理不作規定。這樣一來，許多老百姓就會誤認為土地使用權到期以后不需要繳納任何費用，這肯定是一種誤解，《物權法》肯定不會作這樣的規定，因為這是與我國的國家性質、與我國的憲法根本沖突的，除非是修憲，否則不可能有這樣的規定。”浙江省省直律協民事專業委員會的陳鐘律師表示。

此外，一些房地產專家也認為，如果像有些委員所建議的那樣，住宅用戶不需要支付土地使用費，那么不僅與現行的憲法不合，而且與發展經濟的目標也不相一致。當土地使用權到期之后，通過新一輪的利益調整，不但可以確保土地得到有效利用，而且可在整個社會實現財富的再分配。

那么土地使用期限到期了以后，是不是只要象征性地繳納土地使用費就可以繼續獲得土地使用權呢？陳鐘律師認為，這樣的觀點同樣立不住腳，“如果只是繳納手續費，或者，微不足道的補償費，那么，中國的土地使用權制度毫無價值，土地的國有制同樣受到沖擊。”

為什么是70年？

關于土地年限問題的爭議其實由來已久。

按照法律專家的解釋，中國實行土地公有制，土地是屬于國家和集體所有的。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多數城市居民享有的一項福利。住房制度改革以后，私人，特別是城鎮居民，普遍可以擁有自己的房屋，這時候就出現房屋所有權和土地所有權的歸屬不一致的問題，法律上的解決之道，就是通過在所有權上設定一個用益物權，也就是土地使用權。

在制定中的物權法里，這叫“建設用地使用權”。它和所有權的區別就是，所有權是無期限的，而用益物權是有期限的。按現行規定，建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。改革初期劃撥或出讓的土地，使用期限更短。

而房屋的使用壽命，通常要比這個年限長。只要房屋在，房屋的所有權就存在，這跟土地使用權的有期限性產生了矛盾。房屋不能飄在空中，有期限的土地危及房屋的根基。

在上世紀八十年代經濟立法的指導思想中，所有權是分等級的，國家所有權神圣不可侵犯，私人的土地使用權要鎖定一個期限，否

則無限的使用權將取代所有權。1987年深圳特區嘗試國有土地出讓時，憲法和法律仍明文禁止土地交易；1988年修憲對此解禁，1990年出臺的《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》確立了這個年限。

追究這些使用年限數字出臺的依據，有人說是“拍腦袋拍出來的，沒有特別充分合理的依據”，有人分析認為是經過決策論證的，包括對香港經驗的借鑒，從一個成年人開始擁有房產始，可以行權的期限不超過70年。說不清翔實依據，也正符合“摸著石頭過河”的改革路徑，先給個較長期限，問題留給后人，等70年后再說。

可否等70年再說？

然而，現實顯然沒有這么簡單。其實我們已經遇到了這樣的問題。如果現在在這個問題上沒有一個明晰的答案，那么必然會帶來一連串的問題。

頭當其沖的就是不同土地使用期限的房子的價值標準的問題，有律師表示，現在物權法草案中已經有了這樣的說法——目前不作規定為宜。屆時，可以根據實際情況再作慎重研究；建議刪去土地使用費的規定。

但如果現在刪去土地使用費的規定，這無疑是一個將引起連鎖反應的舉動，卻又將帶出兩個問題，到時候土地使用年限到期該如何具體操作？如果不交土地使用費，那50年的房子和70年的房子在年限上還有何差別？

而在目前，正是因為國家對于土地使用到期以后有明確規定，所以50年的房子和70年的房子在價值上有了明顯的差異。此外，在二手房市場上，其實土地使用年限的問題已經碰到——“我們這里掛了一套鴻壁新村的二手房，是上世紀四十年代的房源，許多購家都開始擔心房子的土地使用年限到期以后該怎么辦的問題，此外，我們這里還掛過三十年代的房源。”中原地產的有關人士這樣說道。

另一方面，老百姓對土地使用年限的問題也一直很關注，某開發商的銷售人員表示，以前曾經碰到過這樣的案例，因為拿到土地以后開發一直比較緩慢，結果購三期房的業主表示，現在土地使用期限已經只有65年了，能不能在房價方面打點折扣，我們做了研究以后也同意了他們的要求。”

《物權法》規不規定有無意義？

而在一些律師看來，關于土地使用年限的問題，其實已經有了明確的說法，《物權法》中對這一問題有沒有規定都沒有任何意義。

在1994年《城市房地產管理法》第21條中已經明文規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽定土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。”

這說明，其實該條款已經對土地使用年限屆滿后該如何操作有了明確的規定，而此后出臺的相關法律法規也基本上延續了這樣的規定，在《物權法》草案的前四次審議中，也是對這樣的規定沒有什么變動，在《物權法》草案的第5次審議中，開始對這一項內容進行一些變動，將土地分為住宅用地和非住宅用地，分別對待。只是在六審的時候才提出了不作規定一說。

戴和平認為，說到底，《城市房地產管理法》是專門法，而《物權法》是普通法，今后碰到問題，要找法律依據，肯定是先找專門法而不是普通法，所以，《物權法》在這個問題上是怎么規定的都沒有什么意義，在六審中對該問題不作規定應該正是此意。

　焦點二

車位車庫問題很可能引發霸王條款

小區的車庫和車位到底歸誰所有？正在進行第六次審議的物權法草案規定，“車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約

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