一年前的2007年夏秋，一場“天價造地王”的狂潮席卷大江南北，上海、長沙、武漢、廣州、深圳，35.02億、44.04億、92億、72.4億，在那些驚心動魄的槌聲中，各大城市的“地王”們競逐天價，欲與天公試比高。

短短一年后的2008年秋冬之際，昔日風光十足的“地王”制造者們的資金鏈條陷入風雨飄搖之中，那些曾經被資本烈火燒成神話的土地如今大都籠罩在“退地”的傳言中。

一年之間到底發生了什么？

一個時代背景是，在短短一年之內，房地產市場已經時過境遷，急劇貶值的土地和這些土地給企業帶來的資金壓力讓去年高姿態拍下各王的房地產企業，不約而同陷入尷尬之中。

“地王是高房價的產物，當房地產行業進入調整，政府、購房者、社會輿論一切回歸理性，地王也就失去了滋生的土壤。”有專家如此評價。

地王之殤

那是一段瘋狂的歲月。整個2007年，在全國各地土地“招拍掛”市場，一群依托房地產發家的新晉富豪，不約而同表現出一擲千金的豪氣干云。一時間，天價“地王”頻現，“面粉貴于面包”的情形屢見不鮮，地王表現出它的“兇猛”姿態。“快錢效應”，正在蠱惑房地產滑入躁動不安的暴富陷阱。

據不完全統計,2007年在全國一、二線城市誕生了大大小小20余個知名“地王”。國泰君安證券研究所發布的研究報告中稱，2007年三季度地價指數達到較高點。這意味著，在去年7月到9月拿地的開發商需支付的地價款非常高。但是，很多城市房地產的成交低迷，開發商回籠資金的壓力陡增。

曾經制造了2007年東莞和福州兩大地王的萬科集團的王石曾經將地王頻現的原因歸結于對未來預期的極端看好。但是，顯然地王頻現這種非常規的態勢也不可能成為一種常態。先知先覺的王石意識到了這一點，并公開表示，2008年之后，萬科絕不拿地王。

潘石屹也在事后的評論中這樣說道：很多開發商在去年不理智，購了很多地王，一旦房地產行業出現大的調整，頭當其沖的就是這些企業。

果然，火紅的房地產市場轉瞬間就顯露出衰敗的跡象。2008年，國際金融環境日趨惡劣，而中國政府繼續緊縮銀根，房地產這個資金密集型行業開始不堪承受。此外，被開發商先前定義為剛性需求的購房者一臉冷淡，房子乏人問津。在土地市場，與2007年“地王”針鋒相對的主題詞則變為“流拍”。

與此同時，一則則關于各地地王相繼退地的小道消息不脛而走，進而愈演愈烈，成為媒體報道的話題。上海、廈門、福州、南京等城市的地王紛紛走上了“絞刑臺”。

“過去是風光的地王，現在是企業的‘癌癥毒瘤’，恐怕較后的結果不是被做‘切除’手術（退地）就是擱置多年等樓價恢復瘋狂再開發。”一位開發商評價說。

在與地方政府的退地大博弈中，蘇寧集團以政府修建**工程，需更改項目規劃為由，將一年前以44.04億元獲得的單價地王上海南京路163號地塊退貨。一些小開發商，不惜選擇以損失定金的代價退掉土地。

當房價上漲時,成本不是漲價的絆腳石;在房價看跌時，成本也形不成降價的防火墻。昔日牛氣沖天的城市地王普遍認為被高位套牢。

不褪色的地王

風光不再的“地王”們在樓市低迷中茫然和顫抖。而星耀集團成為這一輪房地產地王普遍狀態中的一個例外。

在去年10月份，星耀集團拿下了天津土地交易市場有史以來產生的成交價格較高的“地王” ——天嘉湖項目。這一項目位于津南區八里臺鎮天嘉湖區范圍內，出讓面積為273萬平方米，用途為商業金融、文化娛樂、體育、居住用地，規劃總建筑面積不大于300萬平方米。

62.9億元的價格讓這一地塊成為不折不扣的“天津地王”。“當房地產出現拐點的時候，中國較后一個地王，就是星耀五洲。”規劃大師王志綱評價說。

“拿地時和現在，房地產市場有一個很大的差異。但我們對項目依然有信心，土地款亦已交清。”星耀集團董事長顏語說。

這一被理所當然歸類為地王之列的項目，有著與其他地王所不同的地方。依托于天津的一面人工水庫天嘉湖的星耀五洲是一個體量的綜合項目，在此之上，世界版圖被按照比例微縮，亞歐、北美、南美、大洋洲和非洲五大洲板塊呈世界地圖狀躍然湖面，濃縮五大洲建筑特色和景觀名勝。

此外，“天津是經濟增長的第三極。這個項目總價很高，但平攤到每平方米樓面地價很低，約2097元/平方米，加上星耀在昆明開發過類似的大項目，具備一定的管理能力。”顏語表示。

當別的地王受限于土地出讓金無力支付而尋求退地之際，這一不褪色的天津地王卻成為了創紀錄的房地產大額融資的溫床。

“這個項目很大，單一的銀行貸款并不能滿足資金要求。尤其是項目的價值在于公建和配套設施，越快建好，項目的附加值就越大。所以常規的開發思路不適用于這個項目，我們也一直在尋求其他資金的進入。”顏語說。

在今年9月底，星耀地產聯合中信信托發起成立了中國規模的房地產基金——中信盛景星耀地產基金，目前的基金規模高達68.9億元。

據悉,中信盛景星耀地產基金分為三個部分,超級優先級受益權投資者為社會公開募集的11.5億元，優先級收益權為中信集團和中信信托及一致行動人投資的24.5億元，次級收益權投資人星耀集團以對星耀五洲的投資出資,折合32.9億元。

拋開自身的出資，此次星耀集團通過利用信托基金平臺為地王項目——星耀五洲項目融得37億元的真金白銀。這樣大規模的融資，已超過十月份惟一一家在港股掛牌的內地房地產企業人和商業逆市IPO的總融資規模。人和商業在10月22日在香港成功上市，融資33.9億港元。

“他們項目的構思和創意打動了中信。”中信信托業務二部總經理李峰指出。

“此次信托基金的成行，不僅解決了企業跨越式發展中的資金問題，星耀還借此搭建了一個長期的融資平臺。”顏語說。

據悉，該項目已于今年4月開工，在獲得了基金強大的資金支持后，天嘉湖一期開工量達80萬平方米，并且公建已然先行。

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