三年前，這個由20多人組成的小分隊前來天津探路，欲用其屢試不爽的招數開辟新的戰場。

“一過來就傻眼了。像他們先前都是靠貸款來賺錢，可是在這里有20個人就必須要找20個當地的人來擔保才能貸到款，這是天津獨有的?！碧旖虻禺a界一業內人士向記者回憶說。而此小分隊另一個名號可能更廣為人知，即——溫州炒房團。

頂著直轄市的帽子，卻過著類似小城鎮生活的天津，在當地房企富森地產總經理吳剛的眼里具有保守、安逸、開拓性較差的特點，而它的城市建設與地產建設也就相應地與此適應，多少年來波瀾不驚。

只是2003年之后在市場、政策、人文、習慣等多種因素交織作用下的天津地產開發市場，在長期重復那一種平淡無奇的旋律之后，突然奏出一段大開大合、張力十足的交響樂。

悠然夜曲

“你看這周邊一圈的高樓，幾乎全都是2003年之后才建的”，站在繁華的友誼路，自視為土地掮客的閻行舞動著雙臂，身后是頗為現代的天津博物館，“2003年之前，天津開發的速度很慢，并且幾乎全是本地開發商”。

作為曾經的北洋軍閥起家之地、北方歷來的工業與軍事重鎮，這些年來，天津在國內的四大直轄市中卻一直默默無名，使得不少人都將天津獲得直轄市之名完全歸功于“離北京太近，保護北京用的”，而它的城市建設也是非常緩慢。

“開發商幾乎都是本地的，以天房為頭的幾個大國企占完全主導地位，然后還有很多的小民企。像天津泰達，完全就是一個后起之秀，之前根本就不算什么。”閻行向記者介紹說。

然而如此這般介紹之前天津房地產行業的特點，在吳剛看來卻有失偏頗，在他的眼里，當時并沒有完全的大企業，也沒有完全的小企業。

“那個時候企業的開發量都不大，小企業開發個七八萬平方米，大的開發個十幾二十萬平方米的，都不大，發展非常緩慢。其間的特例就是順馳。”吳剛介紹說。

異類只有一個，現在看來也很難長久。更多的開發商就在天津市區的狹小空間內干著拆遷建房的事情，“活都不大，但也都賣得出去”，每平方米2000多元的價格，著實與這座城市的名聲不符。

“天津就像東北的老工業城市，制造業發達，先前就定位是制造基地，然后都是國營企業，人們也大都在國企上班。后來國企普遍不景氣，收入上不去，房價肯定也上不去?！痹斶^七年工人的閻行向記者介紹說。

于是在其他城市的地產發展開始步入紅火之初，天津好似走的卻是“拆遷托市”的路。那個階段在上海一家大型地產上市集團天津區負責人江彥眼里則是一個急功近利的年代，“政府急功近利，開發商急功近利，購房者急功近利”，沒有好好地經營這座城市，死啃著拆遷改造這一剛性需求。

“當時來天津的印象就是這里沒有什么高質量的房子，并且本地地產市場競爭很不充分，市場沒有被挖掘?！碧旖驀竦禺a發展公司總經理侯昱偉向記者回憶說。

據業內人士透露，那時地產商的拿地行為也并不是很規范，協議協商的比較多，并且彼此之間因為土地而生的紛爭很少，“很像是你做初一，我做十五的感覺，這塊地你拿去了，下面一塊就歸我了”，開發商彼此之間相安無事。

然而，這樣的城市建設規模與地產開發速度嚴重制約了天津的城市發展與城市形象，使其被外界詬病頗多，即使是本地人也常以自嘲自己的城市為樂。

“不過說句公道話，其實那幾年天津市政府在建設上是花了很大精力的。原來天津有9個國家的租界，地下管道的規格都不一樣，前幾年花了很大的精力搞這個事情。不過因為都在地下，人們看不到。”江彥告訴記者。

醒時做夢

“這就好比自己好不容易從一百塊捂到兩百塊、三百塊，突然從外地一下子涌進來很多揣著幾萬、幾十萬的，本地很多的企業立馬就懵了?！币晃惶旖虻禺a商如此向記者形容自2003年之后天津本地房企的心態。

2003年之前天津的地產市場一直不好，本地企業固守天津，并沒有積累下多大的資本，然而2003年之后政府給了天津一系列的政策傾斜，使得天津一下子火了，引來國內外眾多的地產企業前來探究。

而此時本地房企則顯得有些不知所措：好消息來得太快了，不知道該如何是好。

截至2007年8月，和記黃埔、嘉里集團、新世界、恒隆地產、信德集團、新加坡仁恒集團等在津投資總額已累計達到200億元，而內地的萬科、中糧、金地、富力、華潤等一大批知名開發商也不斷進入天津市場大舉拿地。外地的開發商占全市房地產投資總量的比例也從2000年的5％增長到如今的接近50%。

與此相伴的則是地價爆發式的上漲。

“當時地產開發的特點是盲目樂觀。政府也并不是很清楚如何利用濱海新區這個概念。對土地實行一刀切的招拍掛，開發商瘋狂拿地，比起拍價翻番的現象經常發生?！苯瓘┍硎尽?p> 而較經典的一幕則是出現在2007年10月天津津南區的天嘉湖地塊的拍賣現場。

起拍價格從13億開始不停往上抬。15億，18億，20億?！敖械?0個億的時候，就明顯感覺到大家似乎已經失去理智了”。

而當叫到40億的時候，“政府也慌了，不敢再叫了”，于是停止叫價，讓參與競拍的開發商背對著背，寫下自己愿意承受的價格，較高者獲得。

較后來自昆明的星耀集團以62.9億元的價格摘得此地?！暗刭u貴了，政府更害怕，擔心弄得這么高，星耀集團不一定有錢給，但很快星耀就把錢給打來了?！悲偪竦臍v史讓江彥記憶猶新。

“大家都很看好天津這座城市，也是大勢所趨，并且那時候是有錢就拿地，拿地就能賺錢的感覺，確實有點盲目?！眳莿偙硎尽?p> 然而江彥卻告訴了記者這樣一個現象?！隘偪竦亩际峭獾氐拈_發商，本地的開發商沒有一個瘋狂的。他們覺得玩不起就不玩了，到現在有很多本地中小型房企將自己的地都轉讓了。”

等待黎明

“在2007年拿地的都面臨著關口，有的拿地的樓面價每平方米就有8000多元，比周邊房價都高?，F在一個個都不敢動，開工肯定死，不開工兩年之后土地又要被收回?！眳莿偙硎尽?p> “去年下半年拿地的確實拿在短期內的頂峰，實力強的可以挺過去，就看每家發展商的實力狀況了?！焙铌艂ト绱丝偨Y。

2007年年底至今市場的不景氣，也極大地影響了擁有眾多政策優勢的天津。雖然在不少人眼里天津的地產市場并沒有多少泡沫，不過據吳剛介紹，現在的天津地產市場已游離在市場之外。

“好的企業現在每個月賣個十套八套，差的企業賣個三到五套，差別不大?！眳莿傁蛴浾咄嘎丁?p> 記者采訪的多家開發商都對天津未來十年的地產發展非?？春?，只是在目前的現狀之下，他們對政府對政策有著更多的期待。

將上報國務院的土地改革方案在一些地產商眼里將成為一大利好。

“給地方政府很大的靈活性，城市發展、地產發展受土地制約的可能性就比較少。”侯昱偉認為。

“好的政策要會用才有價值，我們要靜看天津市政府如何運用這個土改政策。給了不少政策，天津都沒有用足”，江彥向記者表示，“像港股直通車以及OTC，都批了，天津卻沒有充分利用，不然可以吸引大量的高端人群到天津來。既然國家允許天津搞創新，天津就應該合理運用，像購房的貸款比例，‘90/70政策’，都可以尋求突破”。

現如今，當地的地產商們除了期待政策轉變之外，也慢慢調整起自己的開發方式。先前所拿的大幅土地，如今則到處找發展商合作開發，走化整為零的道路。

“我們公司也和別的企業談過合作開發的事情。至于拿地，今年是完全不可能了”，江彥頓了頓，“明年再說”。

這里是前半夜還是后半夜，似乎沒人能知道答案。但可以預料的是，堅持下去就一定能看見黎明。

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