供應量和交易量持續走低　地價仍無明顯下降———

當下樓市的持續低迷正帶來土地交易市場的日益冷清，多年來曾經被主流房企炒得火熱的土地市場上，已經難見為一塊熱地“群雄逐鹿”，爭得“火花四濺”、天價頻出的熱鬧場景，取而代之的是頻現土地流標或低價草草成交，手中握有土地的開發商也紛紛“偃旗息鼓”，賣地轉讓屢見不鮮。

可以說，土地市場的蕭條局面已是眼下不爭的事實。“一邊是下游樓市成交的持續低迷，一邊是上游土地出讓的‘短路’，房地產市場正全面進入一個尷尬的局面。”分析人士指出。

●土地成交速度明顯放緩

三季度可交易地塊接近斷檔

在經歷了年初土地市場價量雙漲的短暫“紅火”之后，土地市場形勢可以說隨樓市局面的嚴峻也急轉直下。今年二、三季度住宅類土地成交速度明顯放緩，7、8兩月北京共成交土地32宗，其中絕大部分為工業用地，住宅類土地只有2宗成交，成交面積30.99萬平米，規劃建筑面積41.34萬平米，同比大跌73.02%和79.56%。

“2月份至今，北京土地市場上所有成交的住宅用地總和尚無今年個月多。”協成機構房地產經紀公司副總繆培丹認為，回顧去年7、8月京城土地市場，“地王”層出不窮，地價一再刷新，而今年這兩月間，由于鮮有開發商競價，成交價格與起始價格相差不大，與季度地價高漲的情形形成鮮明對比。就目前來看，9月仍未有實際成交，可以確定三季度的土地計劃已難以完成，可能會順延到第四季度。業內人士普遍認為，這在一定程度上已說明北京土地的公開供應“暫時斷檔”。

針對眼下土地市場狀況，中原地產華北區董事總經理李文杰指出，近幾年政府土地管理部門一般會在第四季度集中推地，今年仍有可能出現這樣的情況，部分原計劃3季度推出的地塊將可能延至4季度才推出，但今年較終的土地交易結果難以樂觀。

●住宅用地供應量和交易量持續走低

將影響一年后新盤上市

7月份北京市國土局相關負責人在公布2008年的土地供應計劃時透露，盡管今年時間已過半，但北京住宅用地計劃僅完成了24%，全市的商品住宅用地和政策性土地供應量均未完成一半的計劃量。年中土地供應計劃顯示，京城商品住宅用地的計劃供應量，從去年的1200公頃減少到1000公頃，并且布局上將向功能拓展區和北京周邊區域的城市發展新區轉移。

即使已經減少了供應量，還是無法扭轉交易量持續走低的態勢。2008年北京市土地市場在一季度出現井噴之后，成交量就一落千丈。北京市土地整理儲備網站顯示，今年二季度北京市共成交土地11宗（均不包括工業用地），比一季度的35宗下降了3倍。而7、8兩個月更是少得可憐，并且在上半年成交的土地中，近半數都是以底價成交收場，更有相當部分的土地遭遇流拍流標。再看看被認為樓市“盛極而衰”轉折的2007年，當年僅七八月間北京便誕生了11個區域“地王”，地價一再被刷新，但大部分去年拿地成本過高的企業，很多至今尚未進行土地開發。

“根據房地產開發周期來看，一般住宅的開發周期為一年左右，因此，北京市今年土地市場的低迷將直接導致未來一年后商品住宅新盤供應量的減少。”業內人士指出。

●地價短期內難有明顯下降

調整影響仍將持續相當時間

“北京新增的供應土地，商品住宅用地縮減，而政策性土地份額進一步加大，將使得北京土地市場在下半年進一步持續有價無市的冷清。”某地產企業老總表示，目前來看，那些從2007年以來把大量資金砸在土地上的一級開發商日子是較難過的。在目前房地產企業資金壓力無比緊張的形勢下，很多去年瘋狂拿地的企業，到現在連去年的地價款還沒有結清，根本沒有實力再去“吸納”土地，這也是眼下土地屢遭流拍的重要原因。

北京土地整理儲備網站數據顯示，今年上半年北京市成交樓面地價均價折算后為3541元/平方米，比去年同期的3799元/平方米下跌了7%，這也是2005年以來樓面地價的頭次下降，作為房屋價值的重要成本之一，土地價格的回落可能會進一步波及北京房價。

亞豪機構副總經理王英男分析，2008年上半年成交土地樓面均價頭次出現了回落，一方面是因為央行銀根緊縮，開發商貸款難，同時新盤銷售不暢，其回款也困難，資金鏈的緊張也使得部分中小開發企業無力再競價拿地。而作為商品房成本構成的一部分，土地交易樓面價的小幅回落，有望對2009年下半年的樓市商品房價格增長放緩形成影響。

“統計并不能說明京城土地市場價格就有了明顯下降。”北京易居房地產研究所副所長牟增彬表達了自己的觀點。事實上，盡管目前北京土地市場已經進入有價無市的窘境，但大多數開發商仍認為，因為目前的土地價格都有政府行政審批的底價，目前的價格形成機制往往要滯后于市場。

一些專家指出，目前各方資金進入地產行業都很謹慎，導致這一市場資金壓力巨大，購房者觀望心理濃重，開發商在拿地時觀望心理也日漸加劇。而一級開發中的成本越來越高，土地出讓利潤越來越薄，土地供應方寧愿延遲土地的上市時間，卻絕不愿降低土地價格。“因此即使房價走跌，地價短期內也很難輕易下降。”繆培丹說。

“整個房地產行業的低迷以及開發商在拿地上的日趨謹慎是影響政府完成供地的主要原因，土地市場的變化對今后住宅開發周期及價格制定意義重大，在樓市整體持續走衰的情況下，土地遇冷還將持續相當長的時間。”業內專家說。

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