3年土地不開(kāi)發(fā)，收取開(kāi)發(fā)商違約金 再一次打擊開(kāi)發(fā)商屯地。

從這個(gè)月開(kāi)始，《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本正式執(zhí)行。其中明確規(guī)定，土地出讓合同要明確填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間，屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)不得超過(guò)3年。若受讓人未能按照合同約定日期開(kāi)竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。

這一土地新政的實(shí)施，會(huì)給土地市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響，會(huì)將當(dāng)前的高房?jī)r(jià)帶往何方，又會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生怎樣的壓力呢？

　　多因素決定開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)

“這個(gè)規(guī)定原本就是存在的。” 浙大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)趙杭生說(shuō)，先前就有政策規(guī)定拿地后2年內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就要開(kāi)發(fā)土地，否則過(guò)期國(guó)土資源部就要收回土地；1年內(nèi)未開(kāi)發(fā)的，要按照土地出讓金的一定比例收取土地閑置費(fèi)。

一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，2008年以前拿地的開(kāi)發(fā)商看到土地增值的潛力后，就會(huì)往后推開(kāi)發(fā)時(shí)間，使土地增值，價(jià)格上更有優(yōu)勢(shì)。但這是部分投機(jī)取巧的房企的鉆營(yíng)之道，不是專業(yè)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做的事情。對(duì)于成熟的開(kāi)發(fā)商而言，本身可能會(huì)因?yàn)椴疬w過(guò)程中，居民的情緒或者由于區(qū)劃變更導(dǎo)致政府歸口部門(mén)的變化，而致使開(kāi)發(fā)商被拖著走，從而影響了土地的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，造成土地閑置。還有一部分土地閑置的原因是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商盲目拿地，而導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)發(fā)資金不足，致使土地閑置。

“這個(gè)規(guī)定實(shí)際上是政府與開(kāi)發(fā)商之間的‘合同協(xié)議’?！边@位開(kāi)發(fā)商說(shuō)，原則上規(guī)定是3年，在地方政府執(zhí)行得好的情況下，的確可以減少土地囤積，提高土地利用的整體水平。

浙江天元投資有限公司的湯玉金告訴《市場(chǎng)導(dǎo)報(bào)》記者，土地閑置的情況在杭州還是比較多的，很多開(kāi)發(fā)商借閑置土地增值再將其賣出，賺取高利潤(rùn)，但這主要是些不專業(yè)的開(kāi)發(fā)商在做的事情。同時(shí)，一些大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則因?yàn)槟玫馗颖阋耍砸灿胁簧偻恋亻e置。例如碧桂園在杭州就有不少閑置土地。

除此之外，他表示中小房企想要上市也是造成土地閑置的原因之一，因?yàn)橥恋亓康亩嗌僖彩巧鲜械那疤嵋?。而一些有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商拿到地卻因?yàn)闆](méi)有足夠的后續(xù)資金，很有可能會(huì)推遲項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也會(huì)造成土地閑置。

認(rèn)定土地閑置需要標(biāo)準(zhǔn)

“市場(chǎng)定位不明確，拿地時(shí)地價(jià)貴、后期無(wú)力開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商后期預(yù)期的增長(zhǎng)不足，為避免風(fēng)險(xiǎn)都可能會(huì)導(dǎo)致土地閑置?！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理盛毅認(rèn)為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)周期當(dāng)然是越短越好，盡快轉(zhuǎn)到購(gòu)方市場(chǎng)回籠銷售資金。對(duì)于開(kāi)發(fā)商借土地閑置而囤積土地，借機(jī)炒地，與政府提高土地使用率的政策是相違背的，也不益于合理利用土地這樣的稀有資源。

但他也表示，認(rèn)定是否是閑置土地主要還是要看用地性質(zhì)。前幾年政府在土地清查中，發(fā)現(xiàn)過(guò)此類的問(wèn)題?，F(xiàn)在這樣做也是一種延續(xù)，是節(jié)約用地概念的一種繼續(xù)推廣。

“土地能否及時(shí)得到開(kāi)發(fā)利用也取決于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)計(jì)劃的成熟到位?！闭憬┏侵脴I(yè)營(yíng)銷總監(jiān)湯凱說(shuō)，資金不到位，組成人員構(gòu)架，產(chǎn)品定位等因素的不成熟，都會(huì)導(dǎo)致土地閑置。但是規(guī)定也要根據(jù)具體不同的地塊進(jìn)行甄別。

“市場(chǎng)前景明朗的情況下，1年之內(nèi)開(kāi)發(fā)商就可能將這個(gè)規(guī)定帶來(lái)的影響消化掉，而現(xiàn)在可能需要更久?！彼a(bǔ)充說(shuō)。

或?qū)?lái)房?jī)r(jià)下跌

“這個(gè)規(guī)定有益于增加供給，平抑房?jī)r(jià)?！壁w杭生說(shuō)。

對(duì)今后樓市的行情走向，他表示，由于通脹壓力，今后貨幣政策不太可能會(huì)放松，但可能會(huì)有財(cái)稅方面的政策出臺(tái)，適當(dāng)調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定的減壓。

“3年，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，已經(jīng)是一種松綁的感覺(jué)了。”趙杭生說(shuō)，由于現(xiàn)在貨幣政策從緊，政府考慮到企業(yè)資金鏈的緊張，改變了以前緊縮地根的做法。3年之內(nèi)開(kāi)發(fā)的規(guī)定對(duì)于企業(yè)也是一種寬限，使得開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)在現(xiàn)在的環(huán)境背景之下稍作喘息。

盛元房產(chǎn)副總經(jīng)理童劍則認(rèn)為，對(duì)于土地閑置，以前有規(guī)定是收取大概20%的土地閑置費(fèi)?，F(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)周期作出3年的規(guī)定，會(huì)增加市場(chǎng)供給，加速銷售資金的回籠，促使企業(yè)更合理地定價(jià)，加強(qiáng)與潛在購(gòu)房者的交流。但是并不一定就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的因素很多，比如宏觀政策、開(kāi)發(fā)商的后期預(yù)期、銀行政策等。

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