目前的“退地”現象主要是由于近兩年開發商在全國范圍內瘋狂拿地所致。現在國家的政策是囤地企業必須在兩年之內完成地塊開發。與此同時，去年所拍賣取得的土地，按行業慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴張囤地的企業必然面臨巨大的資金鏈壓力

“面包”賣不出去，“面粉”也沒有人敢要，這是目前全國一線城市出現的“土地流拍”現狀。 “面粉”購來了，卻沒有錢做成“面包”，趕緊賣了認栽，這是潛伏在房地產企業資金鏈斷裂之前的自救暗流。

有業界人士透露，此前廣州的一個地王，較近正談轉讓的事情，考慮如何退地。SOHO中國公司總裁潘石屹(博客)對此表示，那些在2007年高價拿地的房地產公司有多少家足額付清了地價款？只能以“退地”、“拖欠政府的土地款”等方式表現出來。

從土地流拍到無奈退地，誰將是下一個被轉讓的“地王”？

一線城市土地流拍危情

廣州、深圳、上海、北京，中國較重要的四個一線城市從今年開始土地流拍的新聞就沒有間斷過。

6月30日，廣州今年上半年的較后一次土地拍賣冷淡收場：推出的3幅地塊，1幅流拍、2幅以底價成交。根據廣州有關部門統計，今年上半年，廣州土地一級市場僅出讓8宗商住地塊，還不到去年同期的一半；成交量僅為50萬平方米，是近三年來同期較低水平，只完成全年供地計劃的15%.

深圳季度共掛牌出讓34宗土地，只成功出讓了24宗，其他的10宗土地可能需要重新掛牌。4月8日，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地在深圳市土地房產交易進行掛牌出讓。掛牌截止時間結束后，只有振業地產以6.9億元總價拿下了龍崗一宗建筑面積逾24萬平方米的地塊；另外4宗因競購開發商少或無人出價而繼續流拍。

據不完全統計，上半年全國一線城市有超過40塊土地流拍。甚至有跡象顯示，流拍已經開始向二線城市蔓延。房地產咨詢機構戴德梁行對此分析認為，土地屢屢流拍，說明在房地產市場持續低迷情況下，開發商普遍遭遇到了資金緊張的問題。即使地價回落，如果開發商對大勢走向沒有十足的把握，也不敢貿然拿地，因為資金鏈的流暢是開發商的命脈。

瘋狂拿地釀成退地悲劇

2007年是房地產行業較為瘋狂的一年，直線飆升的房價、市場哄搶房屋的場面讓開發商看到了地產行業似錦的前景。有些公司不惜傾家蕩產來拿地，“地王”被頻頻刷新，面粉比面包還貴。潘石屹坦言，去年開發商投入購地的資金達到3萬億元，超過房地產全年的銷售收入。

而小企業退出得早，番禺某民營房地產老板馮慶華告訴記者，從去年開始他們就沒有拿地，今年也不準備拿地，今年壓力的可能就是去年的“地王”得主。

狂潮退卻就能看得見誰在裸奔。較近在上海出現的“普陀地王”退地讓人后怕。2007年曾以1億凈資產拿下11億“普陀地王”的上海志成因未能及時交清地款被迫退地。早在2007年9月，普陀長風生態商務區4號東南地塊終以11.04億元一錘定音，超出底價3.14億元近3倍，折合樓板價約1.64萬元/平方米。

同在去年9月，福建融信地產以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，成為轟動一時的福州“地王”，樓面地價高達9953元/平方米。到今年3月初，融信地產不惜損失7000萬元土地保證金，將昔日高價拍得的土地退還。

潘石屹對此表示，開發商要與地方政府協商，要么退地，要么沒收定金，要么延長出讓金支付時間。

北京大學房地產研究所所長陳國強認為，目前的“退地”現象主要是由于近兩年開發商在全國范圍內瘋狂拿地所致。現在國家的政策是囤地企業必須在兩年之內完成地塊開發。與此同時，去年所拍賣取得的土地，按行業慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴張囤地的企業必然面臨巨大的資金鏈壓力。

融資困境觸發轉讓高峰

事實上，近期，各地產權交易所大量土地轉讓公告相繼出現。以北京為例，僅5月和6月兩個月內，就有7塊土地發布了出讓信息，這些地塊均通過出讓100%公司股權的方式進行轉讓，出讓土地的總占地面積為120萬平方米。

許多知名房地產公司都正加入到轉讓項目或者股權的大潮中。粵宏遠A(行情論壇)日前發布公告顯示，公司下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發公司于2008年5月14日在東莞市與北京萬信投資發展有限公司簽訂了《股權轉讓合同》，以500萬元的價格受讓后者持有的東莞市萬科置地有限公司50%的股權。

而在廣州,據業內人士透露,此前的地王也面臨協議轉讓的可能,這也是開發商資金出現緊張的無奈之舉。

從事土地經紀業務的北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示,較近不停地奔波于廣州、北京、沈陽幾個城市,洽談土地轉讓業務。楊少鋒表示,去年開發商盲目囤地達到高潮,今年面臨融資環境愈加惡劣與國土部清查囤地的雙重壓力,又不得不把自己囤積的土地“吐”出來,導致土地轉讓高峰出現。

但困境還是難以根本扭轉,北京師范大學金融研究主任鐘偉提供的數據顯示,2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元,而2006和2005年分別為7600億和5800億,這決定了土地儲備的資金沉淀不斷增加。雖然銀行貸款發放總量實際上并沒有縮小,但銷售萎縮帶來的資金緊缺變得日益嚴峻。鐘偉表示,這種情況將足以使得至少20家大型房地產企業陷入困境。

本報記者戎明邁

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