如果一切順利，7月份，成都市政府將組織專家對都江堰災后重建規劃進行論證。這個規劃是面向全球征集的，它涵蓋了1600平方公里土地，涉及110多萬人口。

"除了都江堰新區和大部分城鎮新建用地外，老城區的房屋安置土地征集也是規模浩大的工程，對政府是一個嚴峻的考驗。"都江堰重建規劃方案設計的參與者之一、原香港規劃師學會會長葉祖達告訴記者。然而，重建規劃中復雜的地權爭議，卻不是哪一個專家手中的筆能說得清的。

1600平方公里規劃

靠近都江堰景區的舊城部分，是"5·12"汶川大地震前都江堰市較核心的區域，也是地震中受災較嚴重的區域。"根據評估，都江堰的老城區50%以上的房屋成為危房，不宜居住。"都江堰市規劃局局長屈軍告訴記者，規劃組計劃保留老城區的旅游功能，并在周邊重新選址，建造占地150萬平方米的生活區。

由于都江堰的歷史完整性，不可能像北川那樣舉縣搬遷，只能在原有基礎上保持和擴建。"如果是一張白紙，那涉及的房屋物權安置處理和土地所有權處理都會很簡單。"都江堰市抗震救災指揮部一位負責人告訴記者，但問題的關鍵在于，舊城危房的處置，土地的整理，以及新建城鎮所需的土地，涉及的權益都很復雜。

按屈軍的說法，都江堰市災后重建規劃的地理范圍，涵蓋整個都江堰市域，為都江堰市城區、聚源鎮和青山鎮，共約1600平方公里，涉及居住人口110多萬。

這其中包括10多萬城市居民原有的房屋土地安置，以及大量的農村宅基地變遷，這種情況讓規劃專家和政府部門感到相當棘手。

都江堰也是成都城鄉統籌試驗區的重要板塊，推行三個"集中"以來，這么大量的規劃工作對于很多專家來說也是從未經歷的。

數萬畝土地地權

西南石油大學法學院教授陳自強近期一直在關注《物權法》與災后重建規劃的地權保護問題。他指出，《物權法》第148條規定："建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金"。

受災群眾的房屋被毀，但房屋的土地使用權仍然存在，"我們現行的處理意見顯然還不能細微到根據地權的不同價值給予不同的補償。"陳自強認為，出于誤解，受災群眾很容易認為是地方政府在災后重建中，先低價搬拆，再出讓給開發商，從中獲利。

房屋的價值是由建設用地使用權和房屋建筑所有權組成，其中土地價值占了大頭。陳自強告訴記者："即便是進行房屋抵押，土地也需同時抵押。因此房屋建筑物的坍塌并不能代表土地使用權的滅失。在理論上70年之內，土地的使用權仍歸原有業主。"如果當地政府調整規劃，收回土地，按照《物權法》的規定應給原土地使用權人補償并退回土地出讓金。

但無論四川的律師們怎么翻找現行法規，仍然無法查證，土地使用權和房屋建筑所有權在房屋價值中所占的比重，更無法從市場的角度來區分，不同房屋所包含的土地價值的差異和應得的補償差異。

分得清的和分不清的

土地使用權歸原業主所有，政府、法律界、群眾都容易達成共識。但是，對于地震后不能履行的土地使用權該如何處理，現在仍然是說不清的。

物權法專家崔建遠認為，既然在法定的土地使用權期滿之前，所有人依然擁有土地使用權，那么業主如果統一想在原有土地上蓋房，經過業主委員會決定、政府各個部門批準以后，就可以在原地建設。"這是災后重建規劃較不想看到的局面，這就需要有明確的法律來界定。"

對于失去了房子，又不想在原地蓋房的所有權人，可以根據《物權法》148條的規定，要求根據土地使用批準年限剩余的時間退回土地出讓金。"但是土地出讓金的退讓，要區分被毀房屋的性質，如果是自住房屋，政府應當進行合理的安置，但如果是投資性住房，個人承擔的比重將更高一些。"陳自強認為。

對于農村集體土地基礎之上的農民宅基地，法律界有一致的看法。農民進入集中安置小區后，由區(市)縣政府統一登記頒發農村住房產權證和集體土地使用證。"在享受建房救助或貨幣救助后，村民原有住房予以拆除復耕。宅基地復耕后交原農村集體處置，損毀住房殘值由原住房所有權人自行處置。原住房產權和宅基地使用權予以注銷。"

由于我國現階段土地權屬復雜，有國有和集體用地，有開發商經"招拍掛"取得的開發用地，也有受法律保護的個人購置商品房后取得的土地使用權，"因此災后重建所涉及的土地爭議不是一個人、一個縣市的問題，很可能會推動新一輪的土地改革或者法制改革進程。"陳自強說，法律條款和現實狀況的爭議就在于此。（張明）

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