亟待土地管理的制度支持

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 641 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

北京市朝陽路拆遷補償糾紛，解構來看涉及兩個問題：一是承租商戶與村民的補償分配，二是對經營性用房的拆遷補償。

事實上，該糾紛并不存在拆遷人與被拆遷人的行政法律關系，而屬于承租人與租賃人的民事法律關系。商戶與村民簽定租賃合同，即雙方已經構成了契約關系，商戶因拆遷蒙受損失的責任追究，應建立在契約的撕毀——即導致租賃合同無法履行的動因的基礎之上。從目前情況來看，該責任應由租賃雙方共同承擔。

今年4月，宋莊小產權房案的和解，對本糾紛有著重要借鑒意義。法院在認定房屋購賣合同無效的前提下，以“村民失信”為由將部分屬于村民的拆遷補償款轉讓給了畫家楊大味。這在不違反現有法律規定的基礎上，顯然對雙方權益做出了現實考量。

而對于經營性用房的補償，即便是在城鎮房屋拆遷中也存在一定缺陷。雖然2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規定，“對因拆遷所造成停產、停業給予適當補償”，但在現實操作中，往往沒有對經營的再生產與發展做出適當評估。

這也造成了拆遷集體用地上的經營性用房沒有相關參照。雖然在該糾紛當中，一些村民也給予了承租商戶適當補償，但對于商家積累多年的客戶與品牌損失的量價上存有分歧，導致一些商戶拒絕接受村民補償，而將矛頭指向三間房鄉政府。

客觀來說，鄉政府作為土地征用主體，僅對產權所有人負責并無過失。但如果參照《城市房屋拆遷管理條例》，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”，三間房鄉政府理應承擔起協調村民與租賃商戶補償分配的工作。而且商戶作為合法經營者納稅多年，鄉政府也應對其權益損失做綜合考量。

如果要尋求較高法律依據，莫過于《物權法》第10章關于“用益物權”的一般規定。所謂“用益物權”，即指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利。顯然，承租商戶享有該種權益。并且根據《物權法》“區分合同與物權行使”的立法原則，即便在租賃合同無法獲得法律支持，承租商戶的物權也應獲得保障。

今年兩會期間，有人大代表提議以《物權法》為基礎制定新的拆遷管理條例，強調應涵蓋農村集體土地的征收與拆遷。然而，這又必然涉及到失地農民權益補償和“小產權房”等棘手問題，并非單方面法律法規可以突破，亟待土地流轉與管理的制度支持。

對于集體用地上的經營性用房租賃關系，顯然不能不區分具體情況而“一刀切”。農民通過出租房屋獲取收益，處理結果也將涉及對農民的土地處置權與收益權的定性。朝陽路承租商戶拆遷糾紛，其實是租賃雙方契約關系破裂與土地制度缺陷的共同結果。隨著城市化進程的加快，這類問題必然會在農村商品經濟發達的城市大量出現，尋求一個同時注重法律效果與社會效果的處理方法深度考驗政府智慧。

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